Inwestor kontra urzędnicy. Część druga

W poprzedniej części artykułu zilustrowany został wpływ niejasnych przepisów budowlanych i możliwość ich różnorakich interpretacji na procesy inwestycyjne – na przykładzie wymogu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy przy każdej zmianie zagospodarowania terenu.

Często natrafić możemy na brak wyczerpującej i jednoznacznej definicji danego wymogu prawnego. Wtedy udajemy się do urzędu – a tam bardzo częstą praktykę stanowi narzucanie przez pracowników swojej interpretacji inwestorom. Nierzadko urzędnicze wymagania są bardziej restrykcyjne, zawiłe i oderwane od rzeczywistości niż będące pierwowzorem przepisy prawne.

Inwestycja a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Kolejnym przekładem może być sytuacja dotycząca zagadnień związanych z zagospodarowaniem przestrzennym. A dokładniej z brakiem aktualnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), którymi jest działka objęta. Wydłuża to procedury, już i tak skomplikowane i niejasne kiedy, wraz z otrzymaniem pozwolenia na budowę, wymaga się także zdobycia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z kolei wydanie takich decyzji jest zależne tylko i wyłącznie od władz lokalnych. To poszczególne organy gminy decydują o ich przyznaniu. A to, zdaniem wielu przedsiębiorców, którzy na wczesnych etapach inwestycji musieli się z tym wymogiem uporać, pozostawia zbyt wiele miejsca na tzw. „uznaniowość urzędników”.

Koszty MPZP

Problem stanowią również ogromne koszty szacowane przez gminy w związku z planami zagospodarowania przestrzennego. Po pierwsze, jak wynika ze statystyk, plany zagospodarowania przestrzennego obejmują zaledwie ok. 30 proc. powierzchni naszego kraju – w większych miastach jest to niecałe 43 proc. Samorządy różnie tłumacza tę kwestię – najczęściej jednak pojawiającym się powodem dla takiego stanu są oczywiście finanse. Szacowane przez gminy koszty związane z uchwalonymi do tej pory planami to ok. 34 mld zł. Głównym powodem są: wyższy podatek od nieruchomości, renty planistyczne i CIT. Jeśli dodać jeszcze inne koszty – m.in. nakłady na budowę dróg gminnych, infrastruktury technicznej oraz kwestie odszkodowań za grunty – kwota sięgnie 70 mld zł.

Coraz dłuższy proces

Na przestrzeni ostatnich lat proces przygotowań do powzięcia inwestycji wydłużył się z 12 – 15 miesięcy do ponad dwuletniego okresu oczekiwania. Dla kontrastu: w krajach Unii Europejskiej szacowany czas na zgromadzenie niezbędnych pozwoleń na rozpoczęcie inwestycji to 180 dni – w Polsce najczęściej okres ten znacząco przekracza 300 dni. Specjaliści za powód wskazują przede wszystkim wprowadzenie nowych wymogów środowiskowych. Przepisy te, bazujące oczywiście na schematach, które sprawdziły się za granicą, same ze swojego charakteru nie powinny hamować inwestycji. Jednak urzędnicza skrupulatność, która wymaga ich bezwzględnego respektowania, rodzi długi proces uzgodnień z odpowiednimi urzędami. W efekcie zwiększa się tylko czas oczekiwania na zielone światło dla inwestycji oraz znacząco wzrastają jej koszty.

Dodatkowo wiele spraw po przedłożeniu ich w urzędzie pozostaje bez rozpatrzenia. Urzędnicy usprawiedliwiają to najczęściej albo wpływem zbyt dużej ilości spraw w danym momencie, albo brakami w kadrze. Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl przypomina, że zgodnie z art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego organy powinny rozpatrywać sprawy „bez zbędnej zwłoki”. Tylko przyczyna niezależna od urzędników może uzasadniać i usprawiedliwiać opóźnienie i zwłoki w terminowym załatwianiu spraw. Za takie zwyczajowo uznaje się zarówno działania sił przyrody, jak i działania lub zaniechania innych organów, które są istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Zawsze należy sprawdzić, czy wymówka podana przez urzędnika ma rzeczywiste podłoże prawne.