PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Inwestor kontra urzędnicy. Część pierwsza

Robert Tomaszewski
3 marca 2015
Inwestycje w nieruchomości
Nieruchomości
Nieruchomości

Czy inwestorzy są rzeczywiście bezradni w obliczu biurokratycznej machiny i labiryntu wytycznych?

W Polsce przedsiębiorcom wcale nie ułatwia się prowadzenia biznesu. Co prawda wraz z każdą kolejną kadencją rządu napływają obietnice poprawy tej sytuacji, jednak efekty rzadko pokrywają się z naprawdę wymaganymi i niezbędnymi zmianami. Obecna sytuacja prawna i administracyjna jest szczególnie dotkliwa dla małych i średnich firm. Co powoduje, że chęci inwestycyjne bardzo często hamują liczne bariery dla rozwoju przedsiębiorczości? Jak walczyć z ograniczeniami i dysfunkcjami jakie nakładają na inwestorów urzędnicy i szeroko rozumiana administracja?

Sytuacja przedsiębiorców

Każde przedsiębiorstwo, które nosi się z zamiarem wybudowania jakiegoś obiektu, musi uzbroić się przede wszystkim w cierpliwość. Szereg warunków, norm i praw jakim podporządkowany jest proces budowlany z pewnością gwarantują jedno: bardzo długi proces inwestycyjny. Administracja publiczna, która powinna czuwać nad procesami urbanizacyjnymi, zamiast pomagać sprawia, że figura urzędnika kojarzy się bardzo pejoratywnie. Wszystko za sprawą niejasnych przepisów, które są tak niekonluzywne, że w zależności od ich zręcznej interpretacji, można wnosić nawet na niekorzyść inwestora. W związku z tym bariery prawne na jakie napotyka przedsiębiorca, który rozpoczyna proces budowlany, zdają się mnożyć z każdym podejmowanym przez niego nowym działaniem. Proces ten regulowany jest przez dziesiątki norm i przesłanek prawych, wielokrotnie nowelizowanych, przez co większość spośród nich jest po prostu niespójna lub nie wyczerpuje tematu i odsyła do innych, znów niekonkluzywnych, aktów.

Problemy prawne

Polskie prawo zezwala na występowanie dużego marginesu interpretacji prawa, co daje pole do popisu dla urzędników. Taki brak jednoznaczności niekoniecznie musiałby mieć jedynie negatywny wydźwięk. Jednak w naszym przypadku jest on zespolony ze brakiem sprawności administracyjnej, niekompetencją organów, a czasami nawet ich opieszałością. Wszystko to prowadzi do zwiększenia ryzyka dla inwestowanego kapitału. Podwyższa również koszty samego procesu inwestowania, czy nawet znacząco go wydłuża. Nie dość, że prawo jest niedoskonałe i pełne niedopowiedzeń, to dodatkowo jest także bardzo restrykcyjne. Na to wszystko nakłada się również nadgorliwość legislacyjna, próbująca usprawnić polskie warunki poprzez wdrażanie wzorców i schematów zagranicznych – najczęściej z Unii Europejskiej. Nie powoduje to ułatwienia procesu, co było antycypowane, ale paraliż budowlany. Brak wyobraźni i krótkowzroczność urzędników w usilnym przyswajaniu nieprzystających do naszych zapotrzebowań i możliwości schematów sprawia, że inwestycje zamiast być modernizowane są po prostu blokowane.

Działki budowlane

Przykład z życia – decyzja o warunkach zabudowy

Przykładem ilustrującym niespójność naszego prawa budowlanego jest kwestia, czy decyzja o warunkach zabudowy potrzebna jest przy każdej zmianie zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 29 ust. 2 prawa budowlanego pozwolenie na budowę nie jest potrzebnie jedynie dla budynków gospodarczych towarzyszących zabudowie mieszkaniowej. Organ przyjmujący zgłoszenie w praktyce powinien dysponować możliwością stwierdzenia, pod jaki rodzaj zabudowy przeznaczona jest dana nieruchomość. To do jego obowiązków należy ustalenie rodzaju zabudowy.

Plan zagospodarowania przestrzennego

Gdy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego organ jest w stanie ustalić przeznaczenie danej nieruchomości pod zabudowę, właśnie w oparciu o ustalenia zawarte w ramach planu. Gdy nie ma natomiast planu miejscowego budowa obiektu budowlanego wymaga ustalenia – w drodze decyzji – warunków zabudowy. Kłopoty w tej kwestii mają u podstaw pozostające ze sobą w sprzeczności przepisy prawne – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Z art. 59 ust. 1 ustawy w związku ze stosowanym odpowiednio art. 50 ust. 2 pkt 2 wynika, że gdy brak jest planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu – polegająca na budowie obiektu budowlanego niewymagającego pozwolenia na budowę – również nie pociąga za sobą obowiązku wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Z art. 59 ust. 2 ustawy wynika z kolei potrzeba uzyskania decyzji także dla obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę

Zdaniem większości wyroków sądowych sprawę można rozstrzygnąć jedynie poprzez usunięcie tej sprzeczności, czyli poprzez wyłączenie stosowania art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy. Mówi on, że decyzji o warunkach zabudowy terenu nie wymagają roboty budowlane, dla których nie jest potrzebne pozwolenie na budowę. W praktyce obowiązuje wynikająca z powyższych zasada, że każda zmiana w zagospodarowaniu terenu wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy, także ta która nie wymaga pozwolenia na budowę. Przepisy budowlano-techniczne są anachronizmem nieprzystającym do współczesnych realiów i tempa rozwoju urbanizacyjnego. W trosce o rozwój potencjalnych inwestycji trzeba zadbać o ich rozsądne uaktualnienie, które będzie adekwatne do naszych realiów.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top