Jak kupić działkę rolną? Czy mogę kupić działkę rolną, nie będąc rolnikiem?

Jak kupić działkę rolną, nie będąc rolnikiem, i czy zachodzi wtedy obowiązek prowadzenia działalności rolniczej? Kto powinien złożyć wniosek do KOWR i co musi się w nim znaleźć? Intrygujących pytań skupionych wokół tego tematu nie brakuje, a zapisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie dla wszystkich są jasne. Przyjrzeliśmy się im bliżej, by szczegółowo wyjaśnić, jak pozyskiwać grunty w atrakcyjnych okolicach.

Nabycie działki rolnej wielu osobom wydaje się niezwykle skomplikowane, nie mówiąc nawet o jej ewentualnym przekształceniu. To sprawia, że grunty rolne bywają ignorowane przez osoby niebędące rolnikami. W praktyce jednak nieruchomość rolna może być prawdziwą okazją – zarówno inwestycyjną, jak i mieszkaniową.

Co więcej, możesz pokusić się o jej zakup nawet wtedy, gdy nie przysługuje Ci status rolnika indywidualnego. Aby jednak to zrobić, konieczne jest konkretne zorientowanie się w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Ponadto warto poznać prawo pierwokupu i inne obowiązujące przepisy, z którymi związany jest także Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

Co to jest działka rolna?

Działkę rolną ustawodawca opisał w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z definicją, mianem tym określania jest nieruchomość wykorzystywana do produkcji roślinnej oraz zwierzęcej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest jako rola, tj.:

• R – tereny rolnicze,
• RU – tereny, na których odbywa się produkcja rolnicza,
• RM – zabudowa zagrodowa,

Działki rolne to również nieruchomości nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania terenu, posiadające użytek gruntowy. W ewidencji gruntów i budynków przyjmują one oznaczenia::

• R – grunty rolne,
• S – sady,
• Ł – łąki trwałe,
• Ps – pastwiska,
• Wsr – grunty pod stawami,
• W – grunty pod rowami,
• Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Przez lata bardzo trudno było zarówno nabyć, jak i sprzedać ziemię rolną czy nieruchomości rolne w związku z licznymi przepisami. Obrót nimi był ściśle regulowany, a obostrzenia dotyczyły szczególnie osób nieprowadzących działalności rolniczej. Kosztowne i czasochłonne było ponadto odrolnienie działki, czyli zmiana jej przeznaczenia na budowlane. Zależało to zarówno od konkretnego terenu oraz jego położenia, jak i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ostatnich latach przepisy uległy znacznym zmianom, z czego nie wszyscy jednak zdają sobie sprawę.

Kto może kupić działkę rolną?

Zasady tego, kto może nabyć działkę rolną, zostały opisane w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 roku. Zarówno w 2019 roku, jak i w 2023 roku, wprowadzono do niej szereg modyfikacji, dzięki którym nieruchomości rolne można aktualnie znacznie łatwiej kupować oraz sprzedawać. Dotyczy to zarówno transakcji między osobami posiadającymi kwalifikacje rolnicze, jak i sytuacji, w której nabywcą jest osoba niebędąca rolnikiem.

Dawniej każdy grunt (nawet jeśli tylko jego mały fragment stanowiły użytki rolne) w ewidencji gruntów oznaczany był jako R – rolny. Przepisy pozwalały natomiast na swobodny obrót gruntami rolnymi wyłącznie o powierzchni mniejszej lub równej 0,3 ha. Aktualnie pod uwagę brana jest tylko faktyczna powierzchnia użytków rolnych. Jeśli zajmują teren mniejszy niż 1 ha, to nawet gdy cała działka jest większa, możliwa jest jej sprzedaż bez dodatkowych formalności osobom niebędącym rolnikami.

Co do zasady działki rolne powyżej 1 ha może nabyć wyłącznie rolnik indywidualny. Od tej reguły jednak są wyjątki, opisane w Art. 2a ust. 3 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z nimi, nie dotyczy to:

• osób bliskich i spokrewnionych ze zbywającym, jak np.:
  • wstępny,
  • zstępny,
  • rodzeństwo,
  • rodzeństwo rodziców,
  • małżonek,
  • osoba przysposobiona,
  • osoba przysposabiająca,
  • macocha,
  • ojczym,
  • pasierb,
• jednostek samorządu terytorialnego,
• Skarbu Państwa,
• Krajowego Ośrodka wsparcia rolnictwa działającego na rzecz Skarbu Państwa,
• parków narodowych,
• spółdzielni produkcji rolnej,
• członka spółdzielni produkcji rolnej.

Sprawdź działki rolne pod lokatę kapitału

Kliknij tutaj

Nabycie działki rolnej przez zasiedzenie

Głośnym echem w Polsce odbiło się usunięcie art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim zasiedzenie nieruchomości rolnych dotyczy wyłącznie rolników indywidualnych. Taki zapis wywołał falę spekulacji, czy w praktyce oznacza to, iż zasiedzenie zacznie obowiązywać w tym przypadku także w odniesieniu do osób niebędących rolnikami.

Do sprawy odniosło się wielu ekspertów i prawników działających w tematach nieruchomości rolnych. Jak wynika z ich opinii, istotny w tej kwestii jest obowiązujący art. 2a wymienionej Ustawy. Reguluje on ograniczenia obowiązujące w przypadku, gdy ziemię rolną chce nabyć osoba niebędąca rolnikiem. Z zasad tych zasiedzenie nie zostało wyłączone. Na tej podstawie wnioskować zatem można, że po zmianie przepisów kwestia ta nadal rozumiana jest jak wcześniej.

Kim jest rolnik indywidualny?

Skoro działkę rolną o dużej powierzchni swobodnie nabyć może rolnik indywidualny, to warto dokładnie sprawdzić, kim w świetle przepisów jest taka osoba. Zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego mowa tu o:

• właścicielu, samoistnym posiadaczu, użytkowniku wieczystym lub dzierżawcy nieruchomości rolnych, które łącznie zajmują powierzchnię nieprzekraczającą 300 ha,
• osobach posiadających kwalifikacje rolnicze,
• osobach co najmniej przez 5 lat zamieszkujących gminę, na której obszarze jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jego gospodarstwa rolnego.

Do okresu umieszczonego w ostatnim z wymienionych punktów zalicza się także czas zamieszkiwania w innej gminie, bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli tam jest (albo była) położona działka rolna wchodząca w skład opisanego gospodarstwa rolnego.

Czym są kwalifikacje rolnicze?

Wspominane w przepisach kwalifikacje rolnicze zostały dokładnie sprecyzowane. Zgodnie z 6 ust. 2 pkt 2 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, osoba, która je posiada, powinna spełniać co najmniej jeden z poniższych warunków:

• mieć wykształcenie:
  • rolnicze zasadnicze zawodowe,
  • zasadnicze branżowe,
  • średnie,
  • średnie branżowe,
  • wyższe;
• mieć tytuł:
  • kwalifikacyjny,
  • zawodowy,
  • mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej;
• mieć wykształcenie:
  • wyższe inne niż rolnicze i odbyć co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie,
  • wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem,
  • średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiadać co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie;
• posiadać co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Jak widzisz, kupno działki rolnej przez osobę prowadzącą działalność rolniczą, nie należy do specjalnie problemowych. Sprawa staje się jednak znacznie bardziej skomplikowana, gdy kupno nieruchomości rolnej albo gruntu zainteresuje osobę, która nie jest rolnikiem.

Nabycie nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem a areał

Zakup ziemi przez osobę, która nie spełnia wyżej opisanych wymagań, zależy w głównej mierze od powierzchni nieruchomości rolnej. Jak wspominaliśmy, jeszcze do niedawna „nie-rolnicy” mogli liczyć tylko na swobodny zakup gruntów do 0,3 ha. Jak można się domyślić, chętnych na tak niewielki teren nie było zbyt wielu. Zwłaszcza że pod uwagę trzeba by wziąć jeszcze ewentualne odrolnienie i zagospodarowanie gruntu.

Aktualnie transakcje do 1 ha nie wymagają formalności, dzięki czemu cieszą się popularnością. Nie brak też osób chcących kupić działkę rolną powyżej 1 ha. To jednak stanowi już wyzwanie i wymaga spełnienia szeregu wymagań. Jest znacznie bardziej skomplikowane, ale może przynieść Ci większe korzyści. Musisz natomiast spełnić najpierw warunki ustawodawcy i odpowiednio się do tej transakcji przygotować.

Sprzedaż i zakup działki rolnej poniżej 1 ha

Kluczowym przepisem w tym temacie jest art. 2a ust. 3 pkt 1a Ustawy. Zgodnie z nim działek o powierzchni mniejszej niż 1 ha nie obowiązuje zasada mówiąca, że tylko rolnicy indywidualni mogą kupić nieruchomość rolną.

Co to oznacza w praktyce? Otóż kupno działki rolnej mniejszej niż 1 ha przebiega praktycznie bez ograniczeń, bez względu na profil osoby kupującej. Może zatem zrobić to zarówno rolnik, jak i osoba niemająca żadnego doświadczenia na roli. Jest to przepis stosunkowo nowy, który natomiast jest chętnie wykorzystywany przez inwestorów.

Sprzedaż i zakup działki rolnej powyżej 1 ha

Nabycie działki rolnej powyżej 1 ha przez osoby niebędące rolnikami jeszcze do niedawna było niemalże niewykonalne. Wiązało się z bardzo skomplikowanymi i czasochłonnymi formalnościami, które nie zawsze przynosiły efekty. Szanse powodzenia dawał praktycznie wyłącznie plan rzeczywistego zostania rolnikiem. Wynikało to z faktu, że po zakupie nieruchomości rolnej nabywca był zobowiązany do prowadzenia działalności rolniczej przez kolejnych 10 lat.

Zgodnie z aktualnymi przepisami, osoba kupująca działki rolne musi już tylko przez przynajmniej 5 lat prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna. Gdy mowa tu o osobie fizycznej, to powinno odbywać się to osobiście. Po tym czasie możliwa jest swobodna sprzedaż nieruchomości.

Takie ułatwienie sprawiło, że duże działki rolne zyskały na atrakcyjności. Coraz częściej myślą o nich osoby marzące o miejscu idealnym do postawienia zabudowy jednorodzinnej czy domków rekreacyjnych. W tym drugim przypadku mowa szczególnie o turystycznych lokalizacjach, takich jak okolice przepięknego polskiego Wybrzeża, czy regiony górskie.

W łatwiejszy sposób ziemię rolną powyżej 1 ha mogą nabyć także rolnicy. Nie muszą już uzyskiwać i przedstawiać specjalnego zaświadczenia o prowadzeniu gospodarstwa rolnego, które wydawał wcześniej burmistrz czy wójt. Wszystko opiera się na pisemnym oświadczeniu w tej sprawie. To zdecydowanie ułatwia cały proces i usprawnia procedury, przyśpieszając czas realizacji transakcji.

Niezmiennie, nabywając ziemię rolną, nie będąc rolnikiem, musisz brać pod uwagę Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Zakup gruntu czy nieruchomości rolnej jest możliwy wyłącznie po otrzymaniu zgody Dyrektora Generalnego tej instytucji w formie decyzji administracyjnej. Zdobycie jej natomiast wymaga złożenia odpowiedniego wniosku.

Zwolnienie z konieczności uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR

Zaraz dowiesz się wszystkiego o konieczności uzyskania zgody na obrót gruntami rolnymi od Dyrektora Generalnego KOWR. Najpierw jednak warto podkreślić, że w przypadku nabycia gruntów rolnych przekraczających 1 ha możliwe jest zwolnienie z tego obowiązku. Decyzja ta nie dotyczy:

• nabywania nieruchomości przez bliską osobę zbywcy,
• sytuacji, w której nabycie jest wynikiem:
  • podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa,
  • działu spadku,
  • zniesienia współwłasności,
• nabycia w toku postępowania upadłościowego,
• nabycia w toku postępowania egzekucyjnego,
• nabycia w wyniku podziału, przekształcenia lub łączenia spółek prawa handlowego.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną? Sprawdź w artykule na naszym blogu.

Zgoda na sprzedaż i zakup działki rolnej od Dyrektora Generalnego KOWR

Chcąc nabyć nieruchomość rolną o powierzchni większej niż 1 ha, musisz zdobyć zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Wniosek do niego wysłać może natomiast zarówno potencjalny zbywca, jak i nabywca nieposiadający statusu rolnika. Proces ten, w obu przypadkach, został szczegółowo opisany w przepisach.

Co musi zrobić osoba sprzedająca nieruchomość rolną?

Rolnik sprzedający grunt lub nieruchomość rolną osobie bez statusu rolnika może starać się o uzyskanie od Dyrektora Generalnego KOWR zezwolenia na taką transakcję. Najpierw jednak powinien wykazać, że starał się, ale nie było innego rolnika indywidualnego chętnego na zakup nieruchomości rolnej.

Choć brzmi to nieco abstrakcyjnie, w praktyce nie jest specjalnie skomplikowane. Wystarczy tylko opublikować ogłoszenie o sprzedaży i pokazać, że nikt się nim nie zainteresował. Wykorzystać do tego można rządowy portal erolnik.gov.pl. Po wstawieniu ogłoszenia serwis ten pozwala na wygenerowanie raportu wskazującego, że:

• nie padła żadna oferta na zakup ziemi rolnej od osoby ze statusem rolnika podczas obowiązywania ogłoszenia,
• cena w ogłoszeniu nie przewyższyła o 50 proc. cen gruntów rolnych w danym regionie (wykorzystywane są w tym przypadku statystyki GUS),
• jeśli ktoś chciał kupić ziemię rolną z ogłoszenia, to proponowana cena była niższa o więcej niż 5 proc. stawki widniejącej w ogłoszeniu,
• ktoś chciał kupić ziemię rolną, ale już po upływie terminu ogłoszenia.

Ponadto nowy właściciel nabywanej nieruchomości musi zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na wykonanym terenie. Sprzedający z kolei powinien wykazać, że w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Co musi zrobić osoba nabywająca nieruchomość rolną?

Osoba zamierzająca nabyć grunt rolny, która nie jest rolnikiem, również może ubiegać się o zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na taką transakcję. Nadal mowa tu o zakupie działki rolnej o powierzchni powyżej 1 ha. Wszystko natomiast zależy od sytuacji, wyróżnić bowiem można odrębne procedury dla osób fizycznych:

• zamierzających utworzyć gospodarstwo rolne,
• zamierzających powiększyć gospodarstwo rolne.

Osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rolne

W przypadku chęci stworzenia gospodarstwa na działce rolnej nabywca gruntu o powierzchni powyżej 1 ha musi:

1. posiadać kwalifikacje rolnicze,
2. wypełnić obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego (rolniczej działalności) po zakupie działki rolnej na jej terenie,
3. zobowiązać się do zamieszkiwania na terenie gminy na obszarze, w którym położona jest nieruchomość, przez okres 5 lat, licząc od dnia nabycia nieruchomości.

Może zdarzyć się, że osoba chcąca kupić działkę zostanie zobowiązana do potwierdzenia stażu pracy w rolnictwie. Wspominaliśmy o takiej sytuacji już wcześniej. Mowa tu o nabywcach, którzy nie posiadają (oprócz dyplomu szkoły) wykształcenia rolniczego zasadniczego zawodowego, zasadniczego branżowego, średniego, wyższego czy średniego branżowego. Ponadto do składanego wniosku niezbędne jest dołączenie oryginałów albo odpisów dyplomów, którymi dysponujesz.

Osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne

Powiększanie gospodarstwa rolnego nie jest raczej sytuacją dotyczącą większości inwestorów. Nie zmienia to natomiast faktu, że taki scenariusz może mieć miejsce i warto wiedzieć, w jaki sposób działa.

W tym przypadku osoby fizyczne, zamierzające powiększyć gospodarstwo rolne, muszą wykazać przyznaną im pomoc w ramach art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020.

Takie nabycie musi być zgodne ze wszystkimi warunkami przyznanej pomocy. Ponownie też nabywca musi zobowiązać się do zamieszkiwania nieruchomości na terenie gminy przez 5 lat oraz prowadzenia działalności rolniczej. Nieodzowne jest ponadto oświadczenie dotyczące uniknięcia nadmiernej koncentracji gruntów.

Inwestor kupujący grunty rolne

Szczególnym przypadkiem wnioskowania do Dyrektora Generalnego KOWR jest działanie podejmowane przez inwestora. Mowa tu o działce rolnej nabywanej pod inwestycję celu publicznego. Osoba taka musi udowodnić, że grunt rolny jest położony:

• w granicach linii rozgraniczających teren lokalizacji inwestycji celu publicznego w ostatecznej decyzji administracyjnej

lub

• w obszarze, o którym mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Na inwestorze ciąży ponadto obowiązek rozpoczęcia realizacji inwestycji w czasie nie dłuższym niż 12 miesięcy od chwili zakupu działki rolnej. We wniosku znaleźć się powinny:

• decyzja administracyjna określająca lokalizację inwestycji celu publicznego,
• wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości rolnej,
• odpis księgi wieczystej,
• zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• potwierdzenie spełnienia warunków wymaganych do uzyskania zgody,
• oświadczenie zbywcy o zamiarze zbycia nieruchomości na rzecz wnioskodawcy,
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej.

Inwestowanie w grunty rolne może być doskonałym sposobem na pomnażanie majątku. Sprawdź, ile zarobili klienci Saveinvest!

Kiedy wniosek wysłany do KOWR zostanie rozpatrzony?

Do rozpatrzenia wniosku o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni większej od 1 ha stosowane są przepisy Ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego. Oznacza to, że proces ten powinien zostać podjęty „niezwłocznie”. Przepisy niestety nie precyzują jednak, co to dokładnie oznacza.

Praktyka pokazuje, że zwykle mowa jest o czasie od kilku dni do maksymalnie miesiąca. Od tej reguły są jednak dwa wyjątki:

• sprawy wymagające postępowania wyjaśniającego – w ich przypadku czas ten nie powinien trwać dłużej niż miesiąc,
• sprawy szczególnie skomplikowane – załatwienie sprawy nie powinno trwać dłużej niż maksymalnie dwa miesiące od momentu wszczęcia postępowania.

Zakup działki rolnej bez zgody KOWR

Istnieje kilka sytuacji, w przypadku których zgoda KOWR na transakcję nie jest wymagana. To znaczne ułatwienie, choć dotyczy tylko kilku okoliczności. O niektórych z nich już wspominaliśmy wcześniej, warto natomiast zebrać je wszystkie w jednym miejscu. Takie zwolnienie stosowane jest zatem w przypadku:

• osób prowadzących działalność rolniczą – działka rolna może zostać kupiona przez rolnika indywidualnego praktycznie bez żadnych dodatkowych formalności;
• nieruchomości mniejszych niż 1 ha (dawniej 0,3 ha) – podobnie jak dawniej działki do 0,3 ha, tak teraz tereny do 1 ha mogą być swobodnie kupowane i sprzedawane;
• nieruchomości rolnych, które w planach zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone w całości na cele inne niż rolne – sytuacja rzadka i zdarzająca się sporadycznie. Wynika to z faktu, że zazwyczaj grunty rolne znajdują się poza terenami miast;
• terenów nieprzekraczających 0,5 ha, które stanowią grunty rolne zabudowane, a w dniu 30.04.2016 r. były zajęte pod budynki mieszkalne oraz budowle, budynki i urządzenia niewykorzystywane do produkcji rolniczej (oraz grunty, które do nich przylegają i pozwalają na ich odpowiednie wykorzystanie, wraz z zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego) – zakładając, że tworzyły one zorganizowaną całość gospodarczą. Nie mogły ponadto zostać wyłączone z produkcji rolnej (zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych),
• nieruchomości rolnych, które zostały przeznaczone (w całości) w dniu 30.04.2016 r. na cele inne niż rolne – mogły zostać przeznaczone na cele mieszkaniowe jednorodzinne, przemysłowe, usługowe itd. Dotyczy to wyłącznie sytuacji, w których taka decyzja nie została później w żaden sposób zmieniona.

Ponadto da się wyróżnić kilka przypadków zwolnienia z obowiązku uzyskania zgody KOWR, zależnych od rodzaju przedmiotu transakcji. Mowa tu o sytuacji, w której nabywasz nieruchomości rolne:

• będące drogami wewnętrznymi,
• wchodzące w skład Zasobu Własności Skarbu Państwa,
• sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
• na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
• w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,
• w których grunty oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty nad stawami stanowią co najmniej 70 proc. powierzchni nieruchomości rolnej,
• w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
• położonych na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy– Prawo geologiczne i górnicze,
• w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego,
• na podstawie art. 118 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników,
• na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,
• na podstawie art. 125 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
• na podstawie ustawy – Prawo geologiczne i górnicze,
• w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego,
• w wyniku dziedziczenia lub zapisy windykacyjne.

Inne dokumenty

Pamiętaj, że grunty rolne to nadal nieruchomości. W związku z tym – oprócz wniosku do Dyrektora Generalnego KOWR – konieczne jest też zadbanie podczas ich zakupu o pozostałą dokumentację charakterystyczną dla tego typu transakcji. Wymienić tu warto m.in.:

• wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków,
• dokument potwierdzający nabycie nieruchomości,
• zaświadczenia, na których podstawie notariusz stwierdzi, że nieruchomość jest wolna od obciążeń i wad prawnych,
• dokumenty określające, na jakich warunkach i w jaki sposób nieruchomość jest obciążona (jeśli tak jest),
• wypis z ksiąg wieczystych,
• niezbędne zaświadczenia (np. określające, czy grunt znajduje się w obszarze rewitalizacji).

Wniosek do Dyrektora Generalnego KOWR – co musi zawierać i jak powinien wyglądać?

Powszechnie uważa się, że uzyskanie zgody od Dyrektora Generalnego KOWR jest jednym z najtrudniejszych (o ile nie najtrudniejszym) etapem zakupu nieruchomości rolnej powyżej 1 ha. Na szczęście w internecie stosunkowo łatwo znajdziesz potrzebne Ci wzory dokumentów. Musisz wysłać je do odpowiedniego oddziału terenowego KOWR (ze względu na położenie nieruchomości będącej przedmiotem wniosku).

Szablony znajdziesz na rządowej stronie: https://www.gov.pl/web/kowr/przykladowe-wnioski-o-wyrazenie-zgody-na-nabycie. Są tam zarówno wnioski zbywcy, jak i osoby fizycznej planującej zakup nieruchomości. Są dostępne w wersji gotowej do druku oraz edytowalnej. Nic zatem nie stoi na przeszkodzie, żeby uzupełnić je wygodnie na komputerze i edytować w razie potrzeby. Przyjrzyjmy się ich zawartości.

1. Wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej składany przez zbywcę nieruchomości rolnej zawiera:
   • dane zbywcy (osobiste, kontaktowe, zamieszkania),
   • dane nabywcy (osobiste, kontaktowe, zamieszkania),
   • powierzchnię nieruchomości,
   • lokalizację nieruchomości,
   • numer ewidencyjny działki, wraz z jej obrębem geodezyjnym,
   • numer księgi wieczystej i odpowiadający jej Sądem Rejonowym,
   • część nieruchomości, której dotyczy wniosek (całość lub udział),
   • oświadczenie o braku możliwości sprzedaży działki osobie prowadzącej działalność rolniczą (rolnikowi indywidualnemu),
   • określenie innej czynności prawnej niż sprzedaż (jeśli dotyczy),
   • podpis zbywcy,
   • część wypełniana przez nabywcę:
     • uzasadnienie wniosku,
     • przewidywany sposób wykorzystania nieruchomości,
     • oświadczenie potwierdzające przesłanki art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b Ustawy dotyczącej zobowiązania się nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej ,
     • oświadczenie dotyczące posiadania użytków rolnych nieprzekraczających 300 ha,
     • oświadczenie o niebyciu rolnikiem indywidualnym,
   • załączniki.
2. Wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej składany przez osobę fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne – ma taką samą strukturę, jak dokument opisany powyżej. Różni się od niego głównie zakresem składanych oświadczeń.

Niezbędne dokumenty

Aby zwiększyć szansę na pozytywne rozpatrzenie wniosku i jak najszybsze przystąpienie do realizacji transakcji, zadbaj o przekazanie urzędowi wszystkich niezbędnych dokumentów. Nie zapomnij przede wszystkim o:

• dowodzie uiszczenia opłaty skarbowej (10 zł),
• pełnomocnictwie (gdy potrzebne),
• dokumencie poświadczającym prawo do reprezentacji (gdy potrzebne),
• odpisie z KRS,
• wypisie z ewidencji gruntów i budynków zbywanej nieruchomości,
• dokumentach potwierdzających spełnienie warunków określonych dla uzyskania zgody.

Pamiętaj, że wzory wniosków, dostępne w rządowej witrynie, są jedynie przykładami. Przepisy nie definiują bowiem szczegółowej struktury tego typu dokumentu. Ostateczna budowa wniosku może zostać ustalona między stronami transakcji. Warto zawrzeć w niej jak najwięcej informacji, by w razie wystąpienia jakichkolwiek niejasności między sprzedającym a kupującym dokument ten był rozstrzygający.

Jak powinno wyglądać ogłoszenie o sprzedaży gospodarstwa rolnego?

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa zdecydowanie ułatwił rolnikom kwestię udowadniania, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości na rzecz rolnika indywidualnego. Mowa tu o wspominanym już przez nas serwisie erolnik.gov.pl. Jak jednak stworzyć tego typu ofertę i co powinna zawierać?

Przepisy niestety także tej kwestii nie regulują szczegółowo. Przyjęło się natomiast, że uwzględnione powinny zostać w nim takie elementy, jak:

• szczegółowe oznaczenie nieruchomości (dane ewidencyjne i numer księgi wieczystej),
• dokładny skład gospodarstwa rolnego przeznaczonego na sprzedaż (budynki gospodarcze, wielkość powierzchni użytków rolnych i wszystkich składników majątkowych wchodzących w skład oferty),
• przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, planie rewitalizacji i planie odbudowy,
• cena nieruchomości nie wyższa niż 150 proc. średniej ceny gruntów dla swojej klasy bonitacyjnej gruntu w województwie (dane za kwartał poprzedzający dzień podania średniej stawki przez GUS),
• termin składania odpowiedzi (dłuższy niż 30 dni od chwili zamieszczenia ogłoszenia).

Zasady działania prawa pierwokupu

Działki rolne obejmują zasady prawa pierwokupu. Zostało ono opisane w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z definicją sprawia ono, że wskazany podmiot ma pierwszeństwo przy zakupie danej nieruchomości. Jak więc nietrudno się domyślić, może to znacznie skomplikować przebieg transakcji. Dzieje się tak, bo potencjalny sprzedawca nie może od razu upłynnić przedmiotu umowy, dopóki osoba posiadająca prawo pierwokupu go nie wykona.

Wykonanie prawa pierwokupu jest realizowane poprzez złożenie stosownego oświadczenia sprzedawcy. Osoba dysponująca nim ma na to wskazany w przepisach czas:

• w przypadku nieruchomości – miesiąc,
• w przypadku innych rzeczy – tydzien.

Jeśli podmiot posiadający to prawo zechce z niego skorzystać, nieruchomość powinna zostać mu sprzedana. Możliwe jest również niewykonanie przez niego tego prawa (poprzez złożenie oświadczenia lub odczekanie wskazanego powyżej terminu).

Prawo pierwokupu a dzierżawca i KOWR

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej stwierdza, iż prawo pierwokupu z mocy ustawy przysługuje dzierżawcy, jeśli zostaną spełnione dwa warunki:

1. umowa dzierżawy ma formę pisemną i datę pewną, a ponadto była wykonywana przez co najmniej przez 3 lata od chwili zawarcia;
2. nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego dzierżawcy.

Co się stanie, jeśli dzierżawca nie skorzysta z prawa pierwokupu lub nieruchomość w ogóle nie była dzierżawiona? W takim przypadku prawo pierwokupu trafia do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. W praktyce więc przed zakupem działki zawsze najpierw upewnij się, że nie jest ona przez nikogo dzierżawiona.

Następny w kolejce jest KOWR. Kwestię zgody od Dyrektora Generalnego tej instytucji opisywaliśmy już powyżej. Pamiętaj jednak, że jest ona niezbędna tylko w momencie, gdy KOWR i dzierżawca (jeśli taki istnieje) nie skorzystają ze swojego prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu a Skarb Państwa, Lasy Państwowe i gmina

Wpływ na obrót gruntami rolnymi ma także ustawa Prawo wodne. Zgodnie z jej zapisami prawo pierwokupu może przysługiwać Skarbowi Państwa. Mowa tu o sytuacji, przedmiotem sprzedaży są grunty pod śródlądowymi wodami stojącymi. W takiej sytuacji pierwokupu dokonuje w imieniu Skarbu Państwa starosta w porozumieniu z ministrem odpowiedzialnym za gospodarkę wodną. Mowa tu o gruntach oznaczonych w ewidencji symbolami:

• Wp – grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi,
• Wm – grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi,
• Ws – grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi.

Ustawa o lasach nadaje z kolei prawo pierwokupu Lasom Państwowym. Formalnie przysługuje ono Skarbowi Państwa, reprezentuje go natomiast ta instytucja. Dzieje się tak w sytuacji, gdy przedmiotem transakcji są:

• nieruchomości oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako las, przeznaczone do zalesienia określonego w:
  • miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  • decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• grunty objęte uproszczonym planem urządzenia lasu (lub podobną decyzją).

Ponadto prawo pierwokupu znalazło się także w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. W tym wypadku przysługuje ono gminie. Dotyczy to ściśle określonych przypadków:

• nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której wydano decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji,
• nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji,
• nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości,
• prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
• nieruchomości niezabudowanych i nabytych uprzednio przez sprzedawcę od jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.

Zakup ziemi rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem – podsumowanie

Złagodzenie przepisów kupna działek rolnych sprawiło, że tego typu inwestycje stały się wyjątkowo atrakcyjne. Dawne 0,3 ha nie dawało inwestorom zbyt wielu możliwości. Zwiększenie tej powierzchni do 1 ha pozwala natomiast myśleć już nie tylko o budowie własnego domu, ale i przeznaczenia terenu np. na domki rekreacyjne. W ostatnim czasie Polacy zakochali się w wypoczynku z daleka od zgiełku oraz hałasu wielkich miast. Może być to więc szansa, dzięki której nie tylko zarobisz, ale i zupełnie zmienisz swoje życie.

W SaveInvest znajdziesz działki zarówno nad morzem, jak i w górach, w których trudno się nie zakochać. Decydując się na nie, zyskujesz dodatkowo wsparcie doświadczonych ekspertów i doradców, którzy przeprowadzą Cię przez całą transakcję bez niepotrzebnych nerwów. Przekonaj się sam, że nie musisz być rolnikiem, by wykorzystać potencjał tkwiący w tego typu nieruchomościach i zacząć na nich zarabiać.

Szukasz działki pod inwestycję lub budowę?

Sprawdź ofertę Saveinvest