Jak opodatkowana będzie sprzedaż prywatnych działek przez przedsiębiorcę?

Przedsiębiorca, jako osoba fizyczna, może być posiadaczem zarówno działek prywatnych, jak i firmowych. W jakich okolicznościach sprzedaż nieruchomości tego pierwszego typu nie zostanie uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT?

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT i dyrektywą unijną, opodatkowaniu taką formą daniny podlega działanie, któremu można przypisać znamiona działalności gospodarczej. W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2013r. poz. 1027) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei ust. 2 wspomnianej wyżej ustawy (uwzględniając zapisy dyrektywy 2006/112/WE) informuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów, lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak w świetle przepisów należy interpretować sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład majątku prywatnego przedsiębiorcy?

Nie każde działanie polegające na sprzedaży gruntów jest uznawane za działalność gospodarczą. O tym, czy w myśl organu podatkowego, powstanie zobowiązanie podatkowe VAT decydować będzie kilka czynników, które powinny być analizowane indywidualnie i rozpatrywany odrębnie dla każdej dokonanej transakcji, ze szczególnym uwzględnieniem czynności podejmowanych przez przedsiębiorcę sprzedającego nieruchomość wchodzącą w skład jego majątku prywatnego.

Fiskus zwróci zatem uwagę na fakt, czy są podejmowane aktywne działania w zakresie handlu nieruchomościami oraz czy przeprowadzone są one w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Będzie zatem rozpatrywana zarówno częstotliwość i ilość zbywanych nieruchomości, jak i zaangażowanie przez niego środków wykraczających poza gospodarowanie majątkiem prywatnym, czyli takich, które właściwe są dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Kluczowy zatem może okazać się brak zaangażowania przez osobę zbywającą nieruchomość środków, które przekroczyłyby zakres administrowania majątkiem osoby fizycznej. Co więcej o uznaniu sprzedającego za podatnika VAT mogą zadecydować także prowadzone przez niego działania marketingowe. Jeśli organ podatkowy uzna, że są one bezpośrednio związane z majątkiem przedsiębiorstwa, czyli swoim zasięgiem wykraczają poza majątek prywatny z racji podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, naliczony zostanie VAT.

Przykład z życia

Problem z opodatkowaniem sprzedaży działek znajdujących się w majątku prywatnym nie dotyczy tylko polskich przedsiębiorców. Warto w tym miejscu przywołać wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (sygnatura akt: C-331/14). Sprawa dotyczyła osoby prowadzącej działalność gospodarczą, która nabyła, ale jako osoba prywatna, siedem nieruchomości gruntowych, z których pięć zostało przeznaczone na użytek prowadzonego przedsiębiorstwa, a pozostałe dwa włączone do majątku prywatnego. Wszystkie nieruchomości zostały sprzedane, ale VAT odprowadzony został od dostawy tych, które wchodziły w skład majątku przedsiębiorstwa. Powołując się na przepisy prawa UE, a dokładniej na art. 2 ust. 1 i 4 szóstej dyrektywy Rady 77/288/ EWG z 17 maja 1977 r., Trybunał uznał, że ta sama osoba może zostać uznana za podatnika VAT, czyli za przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą, jak i za osobę prywatną, rozporządzającą swoim majątkiem. Kluczowe w tym wyroku jest stanowisko, zgodnie z którym zobowiązanie podatkowe podatkiem od towarów i usług nie zostanie wygenerowane, jeśli sprzedaż nieruchomości prywatnej uznana zostanie za czynność dokonaną okazjonalnie, w ramach zarządzania i administrowania mieniem osobistym.