Jak podzielić działkę? Część pierwsza

Jakie zasady obowiązują przy podziale działek budowlanych, a jakie przy podziale działek rolnych? Czy dla każdej nieruchomość rolnej lub leśnej obowiązują te same procedury podziału?

Podział nieruchomości

Podział nieruchomości ma na celu stworzenie kilku odrębnych nieruchomości, w rozumieniu ich oznaczenia w ewidencji gruntów, poprzez wydzielenie ich z obszaru danej nieruchomości. O dokonanie takiego podziału może ubiegać się jedynie właściciel danego gruntu lub jego użytkownik wieczysty. Jeżeli nieruchomość stanowi własność kilku osób, co do zasady, wniosek o jej podział powinni złożyć wszyscy współwłaściciele lub też współużytkownicy. Warto pamiętać, że jeśli uda się przeprowadzić podział nieruchomości nie ingeruje on w żadnym stopniu w prawo własności. Podział może nastąpić także na drodze sądowej – jako wynik rozstrzygający niektóre sprawy cywilne, takie jak podział schedy czy jako następstwo zniesienia współwłasności nieruchomości. Procedury podziału, a tym samym formalności jakich dopełnić musi właściciel by podzielić swoją nieruchomość, zależą w głównej mierze od charakteru posiadanego przez niego gruntu.

Podział – działki budowlane

Przy podziale działek o charakterze budowlanym obowiązują przesłanki prawne zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości z 7 grudnia 2004 roku. Organ administracji – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – wydaje zgodę w formie decyzji administracyjnej na podział nieruchomości pod warunkiem spełnienia pewnych kryteriów. Najważniejszym spośród nich jest zgodność powstałych w skutek podziału segmentów z ustaleniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W praktyce oznacza to, że wydzielone na drodze podziału działki należy zagospodarować w dokładnie taki sposób jaki określono w obowiązującym na ich terenie planie. Rozpatruje się takie przymioty działek jak: ich kształt; dostęp do drogi publicznej lub możliwość ustanowienia służebności przechodu lub przejazdu na działce sąsiedniej; możliwość odpowiedniego uzbrojenia. Warto także pamiętać o fakcie, że działka musi mieć odpowiednią powierzchnię, by można na niej coś wybudować zgodnie z prawem. Tu pomocne są przepisy odrębne takie jak rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co w przypadku jego braku?

Co w sytuacji, gdy dla działki, której podziału chcemy dokonać nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Wtedy podziału można dokonać tylko, gdy nie będzie on sprzeczny z obowiązującymi przepisami prawnymi. Przykładowo są to takie przepisy odrębne takie jak: prawo budowlane, przepisy techniczno-budowlane, czy przepisy o ochronie przyrody i środowiska. Innymi słowy wszelkie przesłanki prawne, które mogą być pomocne przy definiowaniu przeznaczenia danego terenu lub też stricte sposobu korzystania z podzielonych na segmenty nieruchomości. Jak zawsze w przypadku braku planu, taki i w sytuacji podziału nieruchomości, wiążące są postanowienia zawarte w decyzji ustalającej warunki zabudowy – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Aby uzyskać taką decyzję należy spełnić wszystkie kryteria o jakich mówi art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz nie może być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie. Bardzo ważna jest także kwestia tzw. „odpowiedniego sąsiedztwa” – nowa budowla swoimi parametrami, wyglądem lub celem nie może naruszać obowiązującego w sąsiedztwie ustalonego ładu przestrzennego. Jeśli spełnione zostaną wszystkie dyktowane przez prawo wymagania, każda z wydzielonych działek będzie mogła zostać zagospodarowana właśnie w oparciu o decyzję ustalającą warunki zabudowy.

W kolejnej części artykułu: procedury związane z podziałem działek rolnych.