PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Jak zobowiązać się do sprzedaży nieruchomości?

Robert Tomaszewski
2 maja 2014
Umowy
Nieruchomości

Ja chcę sprzedać, Ty chcesz kupić, czyli przedwstępna umowa sprzedaży

Podczas zawierania transakcji związanych z obrotem nieruchomościami bardzo często zdarza się, że strony z różnych względów nie mogą zawrzeć przyrzeczonej umowy kupna-sprzedaży. Mimo tego, że strony wyrażają chęć zawarcia takiej transakcji, zdarzyć się może, że różnego rodzaju okoliczności będą uniemożliwiały jej zawarcie.

Najczęściej zawarcie takiej transakcji uniemożliwia brak wymaganej dokumentacji lub też sytuacja ekonomiczna jednej ze stron. Jeśli z jakiegokolwiek powodu strony muszą przełożyć podpisanie umowy przyrzeczonej, mogą zawrzeć umowę przedwstępną, której to głównym celem jest doprowadzenie do zawarcia umowy definitywnej.

Dlaczego i po co umowa przedwstępna kupna nieruchomości?

Najczęściej umowy przedwstępne spotykamy w przypadku obrotu nieruchomościami, ale można je zawierać jako element poprzedzający jakąkolwiek transakcję. Przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jedna ze stron lub obie zobowiązują się do wypełnienia zawartych w umowie przyrzeczeń, najczęściej zobowiązujących do zawarcia umowy kupna sprzedaży. Należy pamiętać, że umowa przedwstępna w żaden sposób nie przenosi własności na żadną ze stron, a także nie zobowiązuje do przeniesienia własności.

Umowy przedwstępne można zawierać jako umowy jednostronne lub umowy dwustronne. W przypadku umowy jednostronnej tylko jedna ze stron może żądać spełnienia złożonego w umowie oświadczenia woli lub dokonania czynności, które będą prowadziły do zawarcia umowy definitywnej. W umowie dwustronnej obowiązek spełnienia wzajemnych świadczeń spoczywa na obu stronach. Zawierając umowę przedwstępną należy uwzględnić kilka elementów, które będą stanowiły o istocie tej umowy. Dlatego też zawierając umowę przedwstępna należy w niej określić przedmiot umowy, jego cenę, obowiązki stron w zakresie przeniesienia własności oraz wydania przedmiotu sprzedaży, a także obowiązki wynikające z zapłaty określonej w umowie ceny. Nie jest to pełen schemat umowy przedwstępnej, gdyż podczas zawierania takiej umowy strony mogą w niej również umieścić inne postanowienia dotyczące na przykład zadatku, zaliczki, kary umownej itp.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – czy to ważne?

W umowie przedwstępnej należy określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż będzie on wskazywał stronom, w jakim czasie powinny one spełnić wzajemne świadczenia. Jeśli jednak termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie zostanie zawarty w umowie przedwstępnej, to nie oznacza to, iż umowa taka jest nieważna. Zmiany terminów są jedynie zabezpieczeniem dla stron transakcji i można je dowolnie zmieniać zgodnie z wolą stron. Strony umowy przedwstępnej powinny jednak wiedzieć, że jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin jej zawarcia, to żadna ze stron nie ma prawnej możliwości by żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna – ustnie czy u notariusza?

Terminy określane w przedwstępnej umowie kupna-sprzedaży są terminami zawitymi, co oznacza, że nie wolno ich przekraczać. Transakcje kupna-sprzedaży w zakresie nieruchomości dopuszczają zwieranie umów przedwstępnych w formie pisanej oraz w formie aktu notarialnego. Należy jednakże podkreślić, że wybór formy prawnej ma ogromne znaczenie dla jej dalszych skutków prawnych.

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nie wygasa, a jedynie na podstawie artykułu 390§1 i §2 kodeksu cywilnego, aktualizują się uprawnienia stron. Przepis ten zobowiązuje stronę uchylającą się od zawarcia umowy sprzedaży, do ewentualnego naprawienia szkód, które poniosła druga strona licząca na zawarcie tejże umowy. Jeśli umowę przedwstępną zawarto tylko w formie pisemnej, to stronie uprawnionej przysługuje wyłącznie roszczenie o naprawienie szkody. W praktyce oznacza to, że forma pisemna zobowiązuje strony do zwrotu wydatków i nakładów, które taka strona poniosła w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz w związku z nakładami poniesionymi w zakresie przygotowania do spełnienia umowy przyrzeczonej.

Inaczej przestawia się sytuacja umowy przedwstępnej w postaci aktu notarialnego. W takiej sytuacji zastosowanie ma artykuł 390§ kc. Stwierdza on, iż strona uprawniona ma możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Wówczas prawomocny wyrok sądu jest niejako zastępnikiem oświadczenia woli dłużnika z umowy przedwstępnej.

Jak widać już na etapie przygotowania do spełnienia warunków umowy przyrzeczonej warto zadbać o podpisanie dobrze skonstruowanej, zabezpieczającej interesy obu stron, umowy przedwstępnej. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości związane z zawarciem zarówno umowy przedwstępnej, jak i przyrzeczonej, warto poradzić się notariusza lub zgłosić do specjalisty – mówi Robert Tomaszewski, Prezes SaveInvest Sp. z o.o., której ogromne doświadczenie w zakresie kupna-sprzedaży gruntów i nieruchomości, zapewni nam spokój i bezpieczeństwo transakcji.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top