Kiedy fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości? Część pierwsza

W jakich okolicznościach fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości zawartą w akcie notarialnym? Jakie czynniki mają wpływ na wartość rynkową naszej nieruchomości? Jak, zgodnie z prawem, uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży nieruchomości?

Gdy cena jest zbyt atrakcyjna

Zamieszczanie w akcie notarialnym zaniżonej ceny sprzedaży nieruchomości to bardzo częste praktyki podatników. Mają one doprowadzić do zarówno zmniejszenia kosztów związanych z samą transakcją, takich jak opłaty notarialne, czy wpłynąć na wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych, zryczałtowanego podatku PIT od sprzedaży nieruchomości. Jednak, o czym często zapominają zarówno sprzedający, jak i kupujący nieruchomość, fiskus posiada uprawnienia pozwalające mu poddać w wątpliwość zbyt atrakcyjną cenę nieruchomości zawartą w akcie, jeśli z jakiś przyczyn wyda mu się ona dyskusyjna i nieodpowiednia.

Przykładowo jeśli cena na akcie znacznie odbiega od szacowanej wartości rynkowej nieruchomości urząd skarbowy może ją zakwestionować. Może nawet wszcząć postępowanie podatkowe i wezwać sprzedającego do złożenia stosownych oświadczeń, które wskażą podstawę do ustanowienia takiej właśnie ceny sprzedaży i w konsekwencji ustanowienia należnego z tego tytułu podatku. Nie odrywa tu żadnej roli fakt, czy nieruchomość sprzedano bliskiej rodzinie. W takiej sytuacji organ ma prawo wezwać podatnika do podwyższenia jej wartości. Może także wymagać uzasadnienia powstałej rozbieżności oraz powołać biegłego rzeczoznawcę do ustalenia faktycznej wartości rynkowej.

Wartość rynkowa

Fiskus opiera swoje działania na ustawie z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z nią podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest jej wartość rynkowa. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. A zatem, jeżeli wartość nieruchomości określona przez podatnika w akcie sprzedaży nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, fiskus wezwie podatnika do jej podwyższenia w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Jeśli natomiast podatnik, pomimo wspomnianego wcześniej wezwania nie zdecyduje się na korektę ceny sprzedaży, to organ podatkowy dokona jej określenia oraz w konsekwencji podwyższenia, z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różnić się będzie o więcej niż 33 proc. od wartości podanej pierwotnie przez podatnika, to koszty wydania opinii obciążą podatnika.

Różnica między wartością rynkową nieruchomości a ceną na akcie

Niestety przepisy nie określają, jaka różnica między wartością rynkową a ceną na akcie sprzedaży nieruchomości byłaby dopuszczalna. Fiskus może domagać się podwyższenia wartości transakcyjnej zazwyczaj wtedy, gdy cena znacząco i, co warte podkreślenia, bez uzasadnionego powodu, odbiega od tej rynkowej. Przy przeprowadzaniu procesu wyceny przez biegłego uwzględnia się w szczególności: cel w jakim przeprowadza się wycenę, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku wyżej wspomnianych dokumentów uwzględniany jest faktyczny dotychczasowy sposób, w jaki użytkowana była dana nieruchomość.

W kolejnej części poradnika: jak, zgodnie z prawem i bez obaw przed interwencją fiskusa, uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży nieruchomości?