PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Kiedy fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości? Część pierwsza

Bartosz Antos
26 lipca 2016
Nieruchomości
Działki

W jakich okolicznościach fiskus może zakwestionować cenę sprzedaży nieruchomości zawartą w akcie notarialnym? Jakie czynniki mają wpływ na wartość rynkową naszej nieruchomości? Jak, zgodnie z prawem, uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży nieruchomości?

Gdy cena jest zbyt atrakcyjna

Zamieszczanie w akcie notarialnym zaniżonej ceny sprzedaży nieruchomości to bardzo częste praktyki podatników. Mają one doprowadzić do zarówno zmniejszenia kosztów związanych z samą transakcją, takich jak opłaty notarialne, czy wpłynąć na wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych, zryczałtowanego podatku PIT od sprzedaży nieruchomości. Jednak, o czym często zapominają zarówno sprzedający, jak i kupujący nieruchomość, fiskus posiada uprawnienia pozwalające mu poddać w wątpliwość zbyt atrakcyjną cenę nieruchomości zawartą w akcie, jeśli z jakiś przyczyn wyda mu się ona dyskusyjna i nieodpowiednia.

Przykładowo jeśli cena na akcie znacznie odbiega od szacowanej wartości rynkowej nieruchomości urząd skarbowy może ją zakwestionować. Może nawet wszcząć postępowanie podatkowe i wezwać sprzedającego do złożenia stosownych oświadczeń, które wskażą podstawę do ustanowienia takiej właśnie ceny sprzedaży i w konsekwencji ustanowienia należnego z tego tytułu podatku. Nie odrywa tu żadnej roli fakt, czy nieruchomość sprzedano bliskiej rodzinie. W takiej sytuacji organ ma prawo wezwać podatnika do podwyższenia jej wartości. Może także wymagać uzasadnienia powstałej rozbieżności oraz powołać biegłego rzeczoznawcę do ustalenia faktycznej wartości rynkowej.

Wartość rynkowa

Fiskus opiera swoje działania na ustawie z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z nią podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest jej wartość rynkowa. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. A zatem, jeżeli wartość nieruchomości określona przez podatnika w akcie sprzedaży nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, fiskus wezwie podatnika do jej podwyższenia w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Jeśli natomiast podatnik, pomimo wspomnianego wcześniej wezwania nie zdecyduje się na korektę ceny sprzedaży, to organ podatkowy dokona jej określenia oraz w konsekwencji podwyższenia, z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różnić się będzie o więcej niż 33 proc. od wartości podanej pierwotnie przez podatnika, to koszty wydania opinii obciążą podatnika.

Różnica między wartością rynkową nieruchomości a ceną na akcie

Niestety przepisy nie określają, jaka różnica między wartością rynkową a ceną na akcie sprzedaży nieruchomości byłaby dopuszczalna. Fiskus może domagać się podwyższenia wartości transakcyjnej zazwyczaj wtedy, gdy cena znacząco i, co warte podkreślenia, bez uzasadnionego powodu, odbiega od tej rynkowej. Przy przeprowadzaniu procesu wyceny przez biegłego uwzględnia się w szczególności: cel w jakim przeprowadza się wycenę, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku wyżej wspomnianych dokumentów uwzględniany jest faktyczny dotychczasowy sposób, w jaki użytkowana była dana nieruchomość.

W kolejnej części poradnika: jak, zgodnie z prawem i bez obaw przed interwencją fiskusa, uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży nieruchomości?

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top