Kiedy plan zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście narusza nasz interes prawny? Część pierwsza

Kto i w jakich okolicznościach może żądać od gminy, w której jest jego działka położona odszkodowania za zmianę planu miejscowego (MPZP), który ogranicza możliwości zabudowy gruntu? Jak należy rozumieć przesłankę o „naruszaniu interesu prawnego skarżącego”? 

Odszkodowanie za ograniczenia w planie lub wykupienie nieruchomości

Jeśli gmina uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który swoją treścią ogranicza wcześniejsze możliwości zabudowy objętych nim gruntów, właściciele takich nieruchomości posiadają uprawnienia, dzięki którym mogą wysunąć w stosunku do gminy pewne żądania.

Działając na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, z której korzystanie w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem sposób zupełnie uniemożliwiono lub rzeczywiście utrudniono na skutek zmiany MPZP, może żądać wypłaty od gminy na jego rzecz odszkodowania za poniesioną szkodę lub też wykupu nieruchomości lub jej części. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżyły zmiany w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy  odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości. Wysokość należnego odszkodowania ustala się, co do zasady, na dzień sprzedaży nieruchomości.

Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie MPZP a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. To właściciel nieruchomości (lub jej użytkownik wieczysty) może wybierać spośród wymienionych powyżej roszczeń.

Odszkodowanie

Po zgłoszeniu roszczeń gmina rozpoczyna negocjacje z właścicielem. Przykładowo to właśnie w tej chwili gmina będzie ustosunkowywać się do żądania konkretnej kwoty w ramach odszkodowania – może uwzględnić wolę inwestora w pełni lub też zaproponować inną, niższą kwotę. Jeśli na tym etapie nie dojdzie do porozumienia miedzy gminą a inwestorem istnieje możliwość skierowania sprawy do sądu. Wtedy na inwestorze, poprzez przywołanie stosownych biegłych, spoczywa obowiązek wykazania faktycznych ograniczeń, jakie wprowadził nowo uchwalony akt planistyczny. Musi wykazać, jak zmiany wpłynęły na sposób użytkowania nieruchomości, a co za tym idzie, także na wartość rynkową danego obiektu. Co również bardzo istotne, jeśli gmina nie zrealizuje w ciągu sześciu miesięcy (licząc od dnia złożenia wniosku) słusznego roszczenia to podmiot skarżący może dochodzić przysługujących mu w świetle prawa odsetek ustawowych – przypomina Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Zasada ta ma także zastosowanie w przypadku, gdy sprawę już wszczęto przed sądem.

Terminy

Opisane roszczenia, czyli przyznanie odszkodowania oraz wykup nieruchomości, można zgłaszać do gminy nie później niż po upływie 10 lat od dnia, w którym plan miejscowy, którym jest działka objęta, albo uchwalone w nim zmiany stały się obowiązujące. Jeśli mamy natomiast do czynienia z nieruchomością przeznaczoną i rzeczywiście wykorzystywaną na cele działalności gospodarczej, okres przedawnienia wynosi trzy lata.

Jeśli chodzi natomiast o dokonanie przez właściciela zbycia nieruchomości (przypomnijmy –  jeśli nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń) żądanie odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości można wnosić nie później niż w terminie 5 lat od wejścia w życie planu.

W kolejnej części artykułu – w jakich innych okolicznościach można zaskarżyć obowiązujący plan miejscowy? Co należy w praktyce rozumieć pod pojęciem „interesu prawnego”?