Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Kiedy plan zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście narusza nasz interes prawny? Część pierwsza

Bartosz Antos
6 października 2016
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki budowlane

Kto i w jakich okolicznościach może żądać od gminy, w której jest jego działka położona odszkodowania za zmianę planu miejscowego (MPZP), który ogranicza możliwości zabudowy gruntu? Jak należy rozumieć przesłankę o „naruszaniu interesu prawnego skarżącego”? 

Odszkodowanie za ograniczenia w planie lub wykupienie nieruchomości

Jeśli gmina uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który swoją treścią ogranicza wcześniejsze możliwości zabudowy objętych nim gruntów, właściciele takich nieruchomości posiadają uprawnienia, dzięki którym mogą wysunąć w stosunku do gminy pewne żądania.

Działając na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, z której korzystanie w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem sposób zupełnie uniemożliwiono lub rzeczywiście utrudniono na skutek zmiany MPZP, może żądać wypłaty od gminy na jego rzecz odszkodowania za poniesioną szkodę lub też wykupu nieruchomości lub jej części. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżyły zmiany w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy  odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości. Wysokość należnego odszkodowania ustala się, co do zasady, na dzień sprzedaży nieruchomości.

Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie MPZP a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. To właściciel nieruchomości (lub jej użytkownik wieczysty) może wybierać spośród wymienionych powyżej roszczeń.

Odszkodowanie

Po zgłoszeniu roszczeń gmina rozpoczyna negocjacje z właścicielem. Przykładowo to właśnie w tej chwili gmina będzie ustosunkowywać się do żądania konkretnej kwoty w ramach odszkodowania – może uwzględnić wolę inwestora w pełni lub też zaproponować inną, niższą kwotę. Jeśli na tym etapie nie dojdzie do porozumienia miedzy gminą a inwestorem istnieje możliwość skierowania sprawy do sądu. Wtedy na inwestorze, poprzez przywołanie stosownych biegłych, spoczywa obowiązek wykazania faktycznych ograniczeń, jakie wprowadził nowo uchwalony akt planistyczny. Musi wykazać, jak zmiany wpłynęły na sposób użytkowania nieruchomości, a co za tym idzie, także na wartość rynkową danego obiektu. Co również bardzo istotne, jeśli gmina nie zrealizuje w ciągu sześciu miesięcy (licząc od dnia złożenia wniosku) słusznego roszczenia to podmiot skarżący może dochodzić przysługujących mu w świetle prawa odsetek ustawowych – przypomina Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Zasada ta ma także zastosowanie w przypadku, gdy sprawę już wszczęto przed sądem.

Terminy

Opisane roszczenia, czyli przyznanie odszkodowania oraz wykup nieruchomości, można zgłaszać do gminy nie później niż po upływie 10 lat od dnia, w którym plan miejscowy, którym jest działka objęta, albo uchwalone w nim zmiany stały się obowiązujące. Jeśli mamy natomiast do czynienia z nieruchomością przeznaczoną i rzeczywiście wykorzystywaną na cele działalności gospodarczej, okres przedawnienia wynosi trzy lata.

Jeśli chodzi natomiast o dokonanie przez właściciela zbycia nieruchomości (przypomnijmy –  jeśli nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń) żądanie odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości można wnosić nie później niż w terminie 5 lat od wejścia w życie planu.

W kolejnej części artykułu – w jakich innych okolicznościach można zaskarżyć obowiązujący plan miejscowy? Co należy w praktyce rozumieć pod pojęciem „interesu prawnego”?

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe