PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Kłopoty inwestorów z operatami szacunkowymi

Robert Tomaszewski
10 listopada 2016
Nieruchomości
Nieruchomości

Coraz więcej inwestorów kwestionuje prawidłowość sporządzonych operatów szacunkowych, które decydują o ustaleniu opłat adiacenckich.

Podział, scalanie nieruchomości i budowa urządzeń z udziałem środków publicznych a opłata adiacencka

W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej spoczywać będzie na właścicielach lub użytkownikach wieczystych takich nieruchomości, których wartość wzrosła w związku z pewnymi działaniami przeprowadzonymi przez gminę. Mowa tu o podziale nieruchomości, podziale i scaleniu nieruchomości, budowie urządzeń infrastruktury technicznej (np. drogi lub sieci kanalizacyjnej) z udziałem środków publicznych – czyli Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, ze źródeł Unii Europejskiej lub też źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Stawka opłaty adiacenkiej musi bezpośrednio wynikać z uchwały rady gminy, z zastrzeżeniem, że nie może być ona wyższa niż 50 proc. odnotowanego wzrostu wartości nieruchomości (w przypadku podziału jest to 30%).

Opłatę adiacencką ustala organ właściwy ze względu na położenie nieruchomości – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w formie decyzji administracyjnej, a podstawę do ustalenia jej wysokości stanowi sporządzona na piśmie opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, czyli operat szacunkowy.

Zgodnie z prawem organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, zobowiązany jest do umożliwienia osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądania tego operatu oraz sporządzania z niego notatek i odpisów (które mogą zostać później uwierzytelnione). Wszyscy właściciele oraz użytkownicy wieczyści, na których nałożona zostanie opłata adiacencka, powinni z tego uprawnienia skorzystać i jeśli znajdą odstępstwa od stanu faktycznego – zakwestionować ustalenia rzeczoznawcy.

Wartość nieruchomości

Bardzo często bowiem dochodzi do sytuacji, w których nie bierze się pod uwagę wszystkich aspektów, które mogą wpływać na wartość nieruchomości, przez co przedmiot i zakres wyceny nie znajdują odzwierciedlenia w rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości. Główną przyczyną jest najczęściej pomijanie przez rzeczoznawców przesłanek przemawiających za obniżeniem wartości gruntu, a także dokonywanie nieadekwatnych porównań cen i analizy rynku. Czasami w grę wchodzi także stronniczość osoby dokonującej wyceny, czy jego niekompetencja – dokonuje złego wyboru podejścia oraz metody i techniki wartościowania. Zdarzają się również i inne kłopoty z operatami szacunkowymi – może dojść nawet do absurdalnej sytuacji, w której kilka operatów sporządzonych przez tego samego rzeczoznawcę będzie podawać inną wartość tej samej nieruchomości (tak było w sprawie zwieńczonej przez wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygnatura akt: I OSK 2638/14).

Operat szacunkowy

Co do zasady przy szacowaniu wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnić powinien w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Warto zatem zawsze sprawdzać ten dokument i w razie istotnych odstępstw wnosić o jego ponowne sporządzenie, najlepiej przez zupełnie innego rzeczoznawcę. Zgodnie z art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami za ocenę prawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego odpowiada organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która rozpatruje zgłoszone jej zastrzeżenia w terminie nie dłuższym niż dwa miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

Działki

Warto mieć także na uwadze fakt, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, a więc w opisywanym tu przypadku do wydania decyzji o nałożeniu opłaty adiacenkiej, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Operat szacunkowy można ponownie wykorzystać po upływie tego okresu, jednak tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Jeśli nie dopełniono procedury, można zakwestionować operat, który stanowi podstawę do nałożenia opłaty adiacenkiej.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top