PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Kto odpowiada za stan obiektu z ustanowioną służebnością? Część druga

Robert Tomaszewski
19 maja 2015
Drogi
Działki, droga

W poprzedniej części artykułu wyjaśniliśmy podstawowe kwestie związane ze służebnością gruntową. M.in. kto i w jakich okolicznościach może starać się o jej ustanowienie.

Służebność gruntów

Jak wynika z poprzedniej części artykułu służebność gruntowa powstaje na drodze zawarcia umowy ustanowienia służebności pomiędzy właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej lub, w przypadku braku porozumienia tych dwóch podmiotów, na skutek orzecznictwa sądowego. Aby dokonać ustanowienia służebności gruntowej należy wyodrębnić część nieruchomości sąsiedniej, która może posłużyć do wykonywania służebności w taki sposób, by z jednej strony możliwie nie utrudniała ona korzystania z nieruchomości obciążonej (co dyktuje art. 288 kodeksu cywilnego), z drugiej zaś zwiększała użyteczność całej nieruchomości władnącej lub jakiejś jej części.

Przykład dostępu do drogi

Pozostaje zatem odpowiedzieć na bardzo istotne pytanie: kto i w jaki sposób, w świetle prawa, odpowiada za utrzymanie w odpowiednim stanie obiektu obciążonego służebnością tak, by móc z niego bezproblemowo korzystać? Co zrobić w sytuacji, gdy wydzielona z nieruchomości obciążonej część na której ustanowiona ma zostać służebność nie spełnia oczekiwań, nie jest odpowiednio przystosowana do potrzeb właściciela nieruchomości władnącej? Taką sytuację najlepiej będzie rozważyć na przykładzie drogi. Jeśli droga konieczna jest w złym stanie, np. jest dziurawa lub nie wylano na nią asfaltu, skutkuje to niemożnością odpowiedniego z niej korzystania, odpowiedniej jej eksploatacji, a w konsekwencji, wykonywanie ustanowionej służebności drogowej jest bardzo trudne lub zupełnie niemożliwe.

Kto odpowiada za stan obiektu?

Rozwiązanie tego problem przynosi art. 289 k. c., zgodnie z którym obowiązek utrzymywania (w domyśle: w odpowiednim stanie) urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właśnie właściciela nieruchomości władnącej. Niestety w tych przesłankach nie zawiera się doprecyzowany zakres tego obowiązku – przy wyjaśnianiu tej kwestii trzeba sięgnąć do odpowiednich orzecznictw sądowych, które akurat w tej materii pozostają jednolite. Wyroki sądowe jednoznacznie wskazują, że ustanowiony prawnie obowiązek utrzymywania urządzeń i obiektów niezbędnych do wykonywania służebności drogi koniecznej obejmuje swoim zakresem, w braku odmiennej umowy, zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są takie potrzebne, jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do wymaganego sposobu korzystania z drogi.

Działki

Można zatem wnioskować, że zakres takiego obowiązku obejmie tylko takie prace, które dotyczyć będą bezpośrednio i wyłącznie urządzenia służącego do wykonywania służebności i nie będą przy tym utrudniały korzystania z samej nieruchomości obciążonej. Ponadto cel prac jakie musi wykonać właściciel nieruchomości obciążonej przy konserwacji lub poprawianiu jakości obiektu ze służebnością, musi pokrywać się z celem samej ustanowionej służebności – czyli w praktyce musi prowadzić do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej (lub też jej oznaczonej części). Przykładowo, właściciel na rzecz którego ustanowiona została służebność nie może oczekiwać na przyzwolenie, by prace podejmowane były ze względów estetycznych – jeśli np. nie podobają mu się drzewa rosnące przy drodze koniecznej nie może dokonać ich usunięcia, chyba, że drzewa bezpośrednio wpływają na sposób użytkowania drogi, a nie tylko godzą w jego poczucie estetyki.

Szczególne okoliczności

Zgodnie z art. 287 k.c. zarówno zakres służebności gruntowej, jak i sposób jej wykonywania oznacza się, w przypadku braku innych danych, według zasad współżycia społecznego, przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. W praktyce, wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl, sprowadza się to do brania pod uwagę szczególnych i konkretnych okoliczności, przykładowo poziomu ingerencji ustanowionej służebności w nieruchomość obciążoną lub sprawdzenie, czy wprowadzenie służebność nie naruszy prawa własności. Nie istnieje zatem jedna formuła, która określa jaki zakres czynności będzie wymagany w każdym wypadku. Wszystko zależy od konkretnych potrzeb, przede wszystkim właściciela nieruchomości władnącej. To od jego rozpoznania zależeć będzie, czy droga konieczna (szczególnie jej stan techniczny) spełnia wymogi dotyczące służebności drogowej. Musi mieć przy tym jednak świadomość obowiązujących, i wytyczonych prawem własności nieruchomości obciążonej, granic i limitów własnej ingerencji.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top