Legalna budowa bez zgody organu

Rządowy projekt nowelizacji ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane to niemała rewolucja w dziedzinie nieruchomości. Wiele zapisów tej regulacji ulegnie drastycznym zmianom. Wszystko po to, aby ułatwić realizację poszczególnych projektów inwestycyjnych.

Jak jest teraz?

W oparciu o przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych jest dopuszczalne w przypadkach szczególnie uzasadnionych. Jedynym warunkiem jest w zasadzie to, aby to odstępstwo nie powodowało zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a także pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych oraz stanu środowiska. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może wydać postanowienie o udzieleniu lub odmowie zgody na odstępstwo. Uprzednio musi się jednak zwrócić do właściwego ministra. Taki wniosek do ministra powinien zawierać szereg informacji dotyczących realizowanej inwestycji – w szczególności: charakterystykę obiektu, projekt zagospodarowania działki lub terenu, szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa, propozycje rozwiązań zamiennych, a także pozytywną opinię zainteresowanych organów. Minister prowadzi szczegółowe postępowanie. W jego ramach może wzywać stronę do przedłożenia dodatkowych dokumentów lub spełnienia określonych warunków.

Dlaczego zdecydowano się na zmiany?

Resort inwestycji i rozwoju przeprowadził badania, dzięki którym stwierdzono, że w okresie od 2016 do 2018 roku minister otrzymał aż 9 tysięcy wniosków o udzielenie stosownej promesy. Z uwagi na ogromną liczbę podań i ograniczone zasoby postępowania w tej sprawie trwały od półtora do dwóch miesięcy. Przy czym czas ten ulegał wydłużeniu w przypadku konieczności uzupełnienia wniosku. To dość długo, jak na tak błahą kwestię. – wskazuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Stwierdzono zatem, że uczestnictwo dodatkowego organu w tej sprawie spowalnia proces inwestycyjny i dlatego cała regulacja zasługuje na modyfikację. Przeciwnicy rządowego pomysłu wskazują jednak, że starosta to zbyt niskiej rangi urząd, aby decydował o niekiedy bardzo istotnych kwestiach. Chcą oni, aby częściowo proces ten przejął wojewoda (przynajmniej w odniesieniu do budynków użyteczności publicznej).

Co szykuje resort inwestycji i rozwoju?

Wygląda na to, że na mocy znowelizowanych przepisów nie będzie już konieczne składanie stosownego wniosku do ministra. Zgodę na realizację inwestycji z naruszeniem obowiązujących przepisów wyda starosta. Dla inwestora taka modyfikacja przepisów będzie oznaczała mniej formalności i jednocześnie krótszy proces decyzyjny. W konsekwencji realizowane inwestycje mają szansę przyspieszyć. Zresztą Naczelny Sąd Administracyjny w jednym ze swoich wyroków stwierdził, że czynności zmierzające do odstępstwa od warunków technicznych i uzyskania zgody na to mogą być prowadzone nie tylko na etapie pozwolenia na budowę. (wyrok NSA z 5 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 1846/10 – dodaje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Czy zmiany wejdą w życie w 2020 roku?

Na razie projekt nowelizacji ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – nie trafił jeszcze do konsultacji społecznych. Resort inwestycji i rozwoju, przygotowujący nowe regulacje, liczy jednak, że zmiany uda się wprowadzić już na początku 2020 roku. Oczywiście planowane modyfikacje przepisów nie dotyczą wyłącznie kwestii promesy, ale również mają uprościć proces uzyskania pozwolenia na budowę, wprowadzić mechanizm swoistego przedawnienia w odniesieniu do stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej, zrealizować program „Czyste Powietrze”, a także ułatwić legalizację samowoli budowlanych.