Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Mapy przeciwpowodziowe a możliwe ograniczenia w zabudowie

Bartosz Antos
3 stycznia 2017
Budowa
Zabudowa

Projekt nowelizacji prawa wodnego zakłada, że to gminy podejmować będą ostateczną decyzję o uwzględnieniu treści map przeciwpowodziowych w uchwalanych dokumentach planistycznych. Jak proponowane zmiany mogą wpłynąć na możliwości zabudowy nieruchomości zagrożonych powodzią?

Problematyczne mapy zagrożenia powodziowego

Mapy zagrożenia powodziowego zostały sporządzone dla obszarów, które we wstępnej ocenie ryzyka powodziowego zostały określone jako „narażone na niebezpieczeństwo powodzi”. Celem tego dokumentu planistycznego było wskazanie terenów, na których istnieje znaczące ryzyko powodziowe, lub na których wystąpienie dużego ryzyka jest prawdopodobne.

Uzupełnienie dla map zagrożenia powodziowego stanowią mapy ryzyka powodziowego. Określają one wartość potencjalnych strat, jakie mogą nastąpić na skutek powodzi oraz przedstawiają obiekty szczególnie narażone na zalanie, jeśli dojdzie do wystąpienia wód ze zbiorników.

Zarówno mapy zagrożenia powodziowego, jak i mapy ryzyka powodziowego miały zastąpić studia ochrony przeciwpowodziowej. Jednak w związku z tymi dokumentami pojawiły się pewne problemy. Okazuje się bowiem, że uwzględniono w nich dużo większe obszary niż te, które zawarte zostały pierwotnie w ramach studiów ochrony przeciwpowodziowej, co w praktyce oznacza, że swoim zasięgiem obejmują także tereny, które do tej pory nie były powszechnie uznawane za zalewowe. Obowiązek opracowania map spoczął na prezesie Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej zgodnie z dyrektywą 2007/60/ WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 23 października 2007 r. w sprawie oceny ryzyka powodziowego i zarządzania nim oraz prawa wodnego. Mapy zostały ustalone zarówno w oparciu o aktualne dane przestrzenne, jak również o informacje historyczne – zostały wzięte także pod uwagę tereny dotknięte powodziami w przeszłości.

Ograniczenie możliwości zabudowy

Celem tych dokumentów planistycznych miało być przede wszystkim ograniczenie potencjalnych negatywnych skutków powodzi. Jednak w praktyce mapy zagrożenia powodziowego zamiast pomóc w ograniczaniu wystąpienia możliwego ryzyka i ochrony bezpieczeństwa ludzi oraz ich mienia, okazały się być jednak dla właścicieli nieruchomości nimi objętych niezwykle kłopotliwe.

W zamyśle twórców mapy miały stanowić cenne źródło informacji o możliwych zagrożeniach, które miało doprowadzić do podejmowania bardziej świadomych decyzji, co do możliwości lokalizacji pewnych inwestycji. Okazało się jednak, że wiele nieruchomości zostało po prostu pozbawionych możliwości zabudowy, a przedsiębiorcy bez szans na uzyskanie odszkodowań.

W związku z tym, zgodnie z projektem nowelizacji prawa wodnego, to od samych gmin zależeć będzie, czy do treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz do treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzone zostaną ustalenia zawarte w ramach map przeciwpowodziowych. Zamiast obligatoryjnego uwzględniania map w procesie planowania przestrzennego zaproponowane zostało inne rozwiązanie – będzie możliwa budowa na terenach szczególnego zagrożenia powodzią, ale tylko po uzyskaniu decyzji zwalniającej z zakazu zabudowy, którą wydawać miałby dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej. Taka decyzja miałaby mieć charakter uznaniowy – brak jest na razie konkretnych wytycznych, którymi miałby sugerować się dyrektor zezwalający na zabudowę takiego terenu. Każda sprawa miałaby być rozpatrywana indywidualnie, w oparciu o odrębne kryteria.

Wiele gmin, jeśli kwestia uwzględniania map przeciwpowodziowych rzeczywiście zależna będzie od ich decyzji, prawdopodobnie nie zdecyduje się na ich uznawanie. Wszystko ze względu na przewidywane masowe roszczenia ze strony właścicieli nieruchomości objętych ograniczeniami – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Właściciele takich nieruchomości mogliby bowiem, działając na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wystąpić z żądaniem wypłaty od gminy na jego rzecz odszkodowania za poniesioną szkodę lub też wykupu nieruchomości lub jej części.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo
Enklawa Dziwnówek

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

375 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

233 zł / m2

355 zł / m2

345 zł / m2

300 zł / m2

185 zł / m2

199 zł / m2

1679 zł / m2

794 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe