Mieszkanie w bloku nie może stać się hostelem

Prowadzenie biznesu polegającego na wynajmie jednego lub kilku mieszkań, musi zostać poprzedzone załatwieniem wielu istotnych formalności. Samowola w tym zakresie może mieć bowiem bardzo poważne konsekwencje. Na co narażają się właściciele? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. Z o.o. – www.saveinvest.pl.

Sprawa pewnego hostelu

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 24 października 2019 r., sygn. akt IV SA/Po 459/19, oddalił skargę na decyzję Inspektora Nadzoru Budowlanego w przedmiocie nakazu przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania lokalu. Postępowanie w sprawie wszczęto na podstawie pisma z Komendy Miejskiej Policji, z którego wynikało, że w jednym z poznańskich mieszkań właściciel prowadził hostel, mimo że lokal powinien być użytkowany w inny sposób. Inspektor Nadzoru Budowlanego przeprowadził zatem kontrolę. W jej wyniku stwierdzono, że w skład lokalu wchodzi dziesięć jednoosobowych pokoi mieszkalnych, dwie łazienki, korytarz oraz kuchnia. W związku z tym konieczne jest dokonanie zmiany sposobu użytkowania. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wstrzymał zatem użytkowanie lokalu i nałożył na właściciela obowiązek przedłożenia szeregu dokumentów. Właściciel nie wywiązał się ze swoich powinności, dlatego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał nakaz przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania lokalu.

Czym jest zmiana sposobu użytkowania nieruchomości?

Właściciel odwołał się od tej decyzji. Stanowisko PINB podzielił jednak Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego. W swoim orzeczeniu stwierdził, że bazując na przepisach Prawa budowlanego, zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego jest w szczególności podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Użytkowanie mieszkaniowe lokalu znacząco różni się więc od użytkowania, związanego z prowadzeniem hostelu, a więc wykonywania usług w zakresie zamieszkiwania zbiorowego. Organy nie miały natomiast wątpliwości, iż w przedmiotowym lokalu prowadzony jest hostel, bo świadczyły o tym przedłożone przez właściciela umowy najmu – wspomina Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. Z o.o.

Finał przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym

Ostatecznie sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Ten natomiast stanął po stronie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego i Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Uznał, że na podstawie obowiązujących przepisów Prawa budowlanego, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest możliwa, ale wymaga zgłoszenia tego faktu właściwemu organowi. W niniejszej sprawie w ocenie Sądu niewątpliwie doszło natomiast do zmiany sposobu użytkowania lokalu. Z mieszkania, w którym prowadzone jest jedno gospodarstwo domowe, właściciel zrobił hostel, a więc miejsce zamieszkiwania zbiorowego. Właściciel mieszkania dopuścił się więc samowoli, unikając jednocześnie dopełnienia wielu istotnych formalności. W ramach tego powinien bowiem między innymi dostosować lokal do wymogów higieniczno-sanitarnych oraz przeciwpożarowych.

Poznaj swoje obowiązki

Przed przystąpieniem do wykonywania działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie lokalu, w tym w celu zamieszkiwania zbiorowego, należy dopełnić wielu istotnych formalności. W zależności od charakteru tej działalności, wymogi te mogą się różnić. Oczywiście najbardziej restrykcyjnie podchodzi się do takich przedsięwzięć, jak chociażby prowadzenie hostelu, hotelu czy pensjonatu. Nawet najem pojedynczego mieszkania i to nie w trybie okazjonalnym, ale w oparciu o standardową umowę najmu, ma swoje wymogi formalne. Właściciel musi zadbać w szczególności o uiszczanie należności publicznoprawnych, w tym podatku od najmu. „Nasi klienci często decydują się na zakup nieruchomości nad morzem, w celu prowadzenia tam działalności gospodarczej, związanej z wynajmem kwater albo najmu prywatnego. Pouczamy ich jednak o wszelkich, ciążących na nich obowiązkach, aby uniknęli w przyszłości rozczarowań i problemów” – wspomina Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. Z o.o.