PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Milczące przedłużenie umowy najmu nieruchomości – czy to możliwe?

Aleksander Setlak
12 stycznia 2022
Najem
Nieruchomości
Najem nieruchomości

Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że umowa najmu może obowiązywać po jej formalnym rozwiązaniu. Wystarczy do tego spełnienie dwóch przesłanek. Jakich? Na to pytanie odpowiada Aleksander Setlak – Specjalista ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Kiedy dochodzi do milczącego przedłużenia umowy najmu

Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Stosunek najmu ustaje zatem najczęściej wtedy, gdy upłynie termin oznaczony w umowie lub w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu. Czasem jednak pomimo formalnego rozwiązania umowy najmu, najemca nadal korzysta z mieszkania, a wynajmujący pobiera należność z tytułu czynszu najmu. Wówczas dochodzi do tak zwanego milczącego przedłużenia umowy najmu. Instytucja ta została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 674 tej ustawy – jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Jakie warunki należy spełnić?

Trzeba pamiętać tylko o dwóch warunkach, które decydują o tym, czy doszło do milczącego przedłużenia umowy najmu, czy też nie. Wynajmujący musi zatem wyrazić w jakiejkolwiek formie zgodę na dalsze obowiązywanie umowy. Z kolei najemca musi nadal używać wynajmowanego mieszkania. W doktrynie prawa wskazuje się, że ujawnienie woli wynajmującego nie musi nastąpić w jakiejś szczególnej formie. Nie musi on zatem składać najemcy specjalnego oświadczenia. Wystarczy jakiekolwiek zachowanie, które w sposób dostatecznie zrozumiały i niewątpliwy wyraża wolę wywołania określonych skutków prawnych. Przykładem może być chociażby dalsze pobieranie czynszu najmu. Z kolei najemca nie musi wcale przebywać w mieszkaniu na stałe. Takim domniemaniem korzystania z lokalu jest chociażby trzymanie tam swoich prywatnych rzeczy.

Czy są jakieś wyjątki od reguły?

Oczywiście zasady z art. 674 Kodeksu cywilnego nie stosuje się w przypadku rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Chodzi zatem chociażby o sytuację, w której najemca wypowiedział umowę najmu, ponieważ w chwili wydania najemy rzecz miała wady, które uniemożliwiły przewidziane w umowie używanie rzeczy. Może też chodzić o przypadek, w którym najemca używał rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestawał jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbał do tego stopnia, że naraził ją na uszkodzenie, a w konsekwencji to wynajmujący wypowiedział umowę najmu. Czasem do wypowiedzenia bez zachowania terminów wypowiedzenia dochodzi też w wyniku zwłoki najemcy z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności – wymienia Aleksander Setlak,

Milczące przedłużenie umowy najmu nieruchomości – skutki

Oczywiście milczące przedłużenie umowy najmu ma swoje konsekwencje. Zawierając bowiem umowę najmu na czas oznaczony i przyjmując, że w umowie nie wskazano możliwości wcześniejszego jej wypowiedzenia, wynajmujący ma pewność, że najemca nie zniknie z miesiąca na miesiąc. W momencie gdy umowa przekształca się w umowę na czas nieoznaczony oraz nie uzgodniono jakichkolwiek terminów wypowiedzenia, obowiązują te z Kodeksu cywilnego. Ustawowym terminem wypowiedzenia umowy najmu w przypadku czynszu płatnego miesięcznie jest zatem miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Poza tym jeżeli umowa najmu nie uwzględniała jakichkolwiek klauzul waloryzacyjnych, wynajmujący nie ma żadnych możliwości podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy. Co do zasady przy umowie na czas oznaczony łatwiej jest też pozbyć się uciążliwego lokatora z mieszkania.

Warto pamiętać o terminach

Zawierając zatem umowy na czas oznaczony z najemcami warto pamiętać o terminach. Każda umowa prędzej czy później ulega bowiem rozwiązaniu. Jeżeli nie planujemy zmieniać aktualnego lokatora, warto natomiast już na kilka-kilkanaście dni przed zakończeniem trwania umowy porozumieć się z nim w sprawie podpisania kolejnej umowy – podpowiada Aleksander Setlak.

Aleksander Setlak

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top