Milczące przedłużenie umowy najmu nieruchomości – czy to możliwe?

Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że umowa najmu może obowiązywać po jej formalnym rozwiązaniu. Wystarczy do tego spełnienie dwóch przesłanek. Jakich? Na to pytanie odpowiada Aleksander Setlak – Specjalista ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – www.saveinvest.pl.

Kiedy dochodzi do milczącego przedłużenia umowy najmu

Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Stosunek najmu ustaje zatem najczęściej wtedy, gdy upłynie termin oznaczony w umowie lub w oświadczeniu o wypowiedzeniu umowy najmu. Czasem jednak pomimo formalnego rozwiązania umowy najmu, najemca nadal korzysta z mieszkania, a wynajmujący pobiera należność z tytułu czynszu najmu. Wówczas dochodzi do tak zwanego milczącego przedłużenia umowy najmu. Instytucja ta została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 674 tej ustawy – jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Jakie warunki należy spełnić?

Trzeba pamiętać tylko o dwóch warunkach, które decydują o tym, czy doszło do milczącego przedłużenia umowy najmu, czy też nie. Wynajmujący musi zatem wyrazić w jakiejkolwiek formie zgodę na dalsze obowiązywanie umowy. Z kolei najemca musi nadal używać wynajmowanego mieszkania. W doktrynie prawa wskazuje się, że ujawnienie woli wynajmującego nie musi nastąpić w jakiejś szczególnej formie. Nie musi on zatem składać najemcy specjalnego oświadczenia. Wystarczy jakiekolwiek zachowanie, które w sposób dostatecznie zrozumiały i niewątpliwy wyraża wolę wywołania określonych skutków prawnych. Przykładem może być chociażby dalsze pobieranie czynszu najmu. Z kolei najemca nie musi wcale przebywać w mieszkaniu na stałe. Takim domniemaniem korzystania z lokalu jest chociażby trzymanie tam swoich prywatnych rzeczy.

Czy są jakieś wyjątki od reguły?

Oczywiście zasady z art. 674 Kodeksu cywilnego nie stosuje się w przypadku rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Chodzi zatem chociażby o sytuację, w której najemca wypowiedział umowę najmu, ponieważ w chwili wydania najemy rzecz miała wady, które uniemożliwiły przewidziane w umowie używanie rzeczy. Może też chodzić o przypadek, w którym najemca używał rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestawał jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbał do tego stopnia, że naraził ją na uszkodzenie, a w konsekwencji to wynajmujący wypowiedział umowę najmu. Czasem do wypowiedzenia bez zachowania terminów wypowiedzenia dochodzi też w wyniku zwłoki najemcy z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności – wymienia Aleksander Setlak,

Milczące przedłużenie umowy najmu nieruchomości – skutki

Oczywiście milczące przedłużenie umowy najmu ma swoje konsekwencje. Zawierając bowiem umowę najmu na czas oznaczony i przyjmując, że w umowie nie wskazano możliwości wcześniejszego jej wypowiedzenia, wynajmujący ma pewność, że najemca nie zniknie z miesiąca na miesiąc. W momencie gdy umowa przekształca się w umowę na czas nieoznaczony oraz nie uzgodniono jakichkolwiek terminów wypowiedzenia, obowiązują te z Kodeksu cywilnego. Ustawowym terminem wypowiedzenia umowy najmu w przypadku czynszu płatnego miesięcznie jest zatem miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Poza tym jeżeli umowa najmu nie uwzględniała jakichkolwiek klauzul waloryzacyjnych, wynajmujący nie ma żadnych możliwości podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy. Co do zasady przy umowie na czas oznaczony łatwiej jest też pozbyć się uciążliwego lokatora z mieszkania.

Warto pamiętać o terminach

Zawierając zatem umowy na czas oznaczony z najemcami warto pamiętać o terminach. Każda umowa prędzej czy później ulega bowiem rozwiązaniu. Jeżeli nie planujemy zmieniać aktualnego lokatora, warto natomiast już na kilka-kilkanaście dni przed zakończeniem trwania umowy porozumieć się z nim w sprawie podpisania kolejnej umowy – podpowiada Aleksander Setlak.