Nielegalne użytkowanie budynku bez konsekwencji po 5 latach

We wrześniu tego roku wejdzie w życie szereg istotnych zmian w Prawie budowlanym. Między innymi nie będzie już możliwe stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, o ile od jej uostatecznienia minęło 5 lat. Łatwiejsza będzie też korekta ewentualnych naruszeń w tym zakresie – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Co to oznacza dla właścicieli i inwestorów?

Przedawnienie w prawie administracyjnym

Przedawnienie to rzadki mechanizm w prawie administracyjnym. Większość roszczeń i obowiązków nie ulega „przeterminowaniu”. W ostatnich latach ta konstrukcja pojawia się jednak w coraz większej liczbie aktów materialnego prawa administracyjnego. Tym razem padło na Prawo budowlane. Ustawodawca uznał, że 5 lat to wystarczający termin dla ewentualnego stwierdzenia wad i nieprawidłowości w wydawanym orzeczeniu o pozwoleniu na użytkowanie. Trzymanie stron w dłuższej niepewności nie ma natomiast najmniejszego sensu. Zdecydowano się zatem na modyfikację przepisów. Z jednej strony był to ukłon w stronę właścicieli nieruchomości i inwestorów. Z drugiej strony chodziło o wzmocnienie trwałości decyzji administracyjnej. Od 19 września 2020 r. w Prawie budowlanym znajdzie się więc art. 59 h, zgodnie z którym nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna.

Łatwiejsza legalizacja użytkowania nieruchomości

Z kolei nowy art. 59i Prawa budowlanego umożliwi naprawienie pewnych naruszeń dotyczących użytkowania nieruchomości. Co do zasady do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy i po upływie 14 dni na zgłoszenie przez ten organ sprzeciwu w drodze decyzji. Tylko w odniesieniu do niektórych kategorii budynków kwestia ta jest nieco bardziej złożona i skomplikowana. Do tej pory naruszenie tych reguł skutkowało nieprzyjemnymi konsekwencjami. Dzięki nowelizacji łatwiej będzie jednak naprawić swój błąd. W przypadku stwierdzenia użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem obowiązujących przepisów Prawa budowlanego organ nadzoru pouczy inwestora lub właściciela, że obiekt budowlany nie może być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych – stwierdza Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jak wybrnąć z tej sytuacji?

Następnie inwestor będzie miał 60 dni na zalegalizowanie użytkowania, a zatem uzyskanie pozwolenia na budowę albo zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Jeżeli nie będzie w stanie dokonać tych czynności może też zaprzestać użytkowania budynku. Dopiero po upływie 60 dni organ nadzoru budowlanego będzie mógł wymierzyć karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu. Wysokość kary to iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika wielkości obiektu budowlanego (k) oraz współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty będzie natomiast wynosiła 5.000 złotych. Z kolei poszczególne kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określi załącznik do ustawy – Prawo budowlane. Po upływie 30 dni od wymierzenia kary organ nadzoru budowlanego dokona ponownej kontroli obiektu. Jeżeli stwierdzi dalsze naruszenia będzie mógł wymierzyć kolejną chociaż już nieco mniejszą karę administracyjną.

Dążenie do legalizacji

Nowe przepisy mają nie tylko uporządkować i uprościć istniejące obecnie procedury. Ich celem jest również zachęcenie inwestorów lub właścicieli do legalizacji budowanych obiektów i ich użytkowania. W uzasadnieniu do nowelizacji ustawy stwierdzono, że nakładanie kary ma odbywać się w formie mechanizmu „żółtej kartki”. Właściciel lub inwestor otrzyma zatem najpierw swoiste upomnienie zachęcające go do uregulowania sytuacji prawnej obiektów – stwierdza Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.