Nowe zasady inwestycji na obszarach zagrożonych powodzią. Część pierwsza

Obszary szczególnego zagrożenia powodzią będą ujawniane w dokumentach planistycznych i decyzjach lokalizacyjnych. Co to w praktyce oznacza dla inwestorów? Jakie decyzje na skutek wejścia w życie nowego prawa wygasną, a jakie nadal będą obowiązywać?

Teren objęty zagrożeniem powodziowym

1 stycznia 2028 roku weszło w życie nowe Prawo wodne. Znowelizowane przepisy wprowadziły wiele istotnych zmian – m.in. definicję obszarów szczególnego zagrożenia powodzią. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1 procent oraz obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi 10 procent. Takie tereny powinny zostać, zgodnie z nowymi dyrektywami, przedstawione na mapach zagrożenia powodziowego i na mapach ryzyka powodziowego – mówi Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Co więcej, dla nich sporządzone zostaną również plany zarządzania ryzykiem powodziowym.

Nieruchomości zlokalizowane na zagrożonych obszarach

Z czym w praktyce łączyć się będą te nowe dyrektywy dla inwestorów? Od początku nowego roku wszystkie obszary, które podlegać będą zagrożeniu powodziowemu będą musiały zostać ujawnione w dokumentach planistycznych oraz decyzjach lokalizacyjnych. Takie obszary będą musiały być także uwzględniane zarówno w ramowym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego związku metropolitalnego, jak i gminnym programie rewitalizacji. Idąc dalej, informacje takie inwestor znajdzie również w decyzjach o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzjach o warunkach zabudowy – dla nieruchomości w całości oraz w części zlokalizowanych na takich obszarach.

Zgodnie z nowymi wytycznymi każdy projekt dokumentów planistycznych będzie wymagał przeprowadzenia z organem Wód Polskich odpowiednich uzgodnień co do możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu zlokalizowanego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią. Mowa tu o:

• strategii rozwoju województwa,
• planie zagospodarowania przestrzennego województwa,
• ramowym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego związku metropolitalnego,
• studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
• gminnym programie rewitalizacji,
• decyzji o warunkach zabudowy,
• decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego,
• decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej.

Pod uwagę w trakcie uzgodnień brane są: prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi, poziom zagrożenia powodziowego, czy samo położenie zagrożonej powodzią nieruchomości, jej dotychczasowe przeznaczenie oraz aktualne zagospodarowanie. Uzgodnienie z organem Wód Polskich następuje w drodze decyzji administracyjnej – to tam określone zostaną warunki dla planowanej zabudowy, czy pewne wymagania dotyczące zagospodarowania takich terenów. Katalog przesłanek, które zadecydują o ty, że nie dojdzie do uzgodnienia projektu również został zawarty w nowym Prawie Wodnym. Chodzi przede wszystkim o sytuacje, gdy planowana zabudowa będzie naruszać ustalenia planu gospodarowania wadami na obszarze dorzecza, narusza ustalenia planu zarządzania ryzykiem powodziowym, stanowić będzie zagrożenie dla ochrony zdrowia ludzkiego, czy utrudniać będzie zarządzanie ryzykiem powodziowym – wymienia Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Wszystkie nowe procedury doprowadzą oczywiście do wydłużenia czasu potrzebnego na uchwalenie wymienionych powyżej dokumentów planistycznych. Skrócone zostaną za to procedury dotyczące uzyskiwania pozwoleń inwestycyjnych. Po nowelizacji, zamiast kilku różnych decyzji, inwestor zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia wodnoprawnego na zlokalizowanie na obszarach szczególnego zagrożenia powodziowego nowych przedsięwzięć i nowych obiektów budowlanych.

W kolejnej części artykułu omówione zostaną decyzje lokalizacyjne, które wygasną na skutek wejścia w życie nowego prawa. Wymienione zostaną również te, które nadal pozostaną w obrocie prawnym.