Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Odrębna własność lokali a podatek od nieruchomości

Robert Tomaszewski
21 grudnia 2021
Podatki
Nieruchomości

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, gdzie mamy do czynienia ze współwłasnością nieruchomości, tam pojawia się solidarna odpowiedzialność podatkowa w podatku od nieruchomości. Jak będzie wglądać kwestia podatku od nieruchomości w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali?

Przypomnijmy, że podatnikami podatku od nieruchomości są co do zasady osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych oraz posiadacze samoistni nieruchomości lub obiektów budowlanych – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Solidarne zobowiązanie podatkowe od nieruchomości

Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych jeżeli nieruchomość (lub obiekt budowlany) stanowi współwłasność albo znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od takiej nieruchomości (czy obiektu budowlanego) ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Warto mieć jednak na uwadze, że zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego. Mowa tu o garażu wielostanowiskowym w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności.

Zwolnienie od podatku i podatek od gruntów

Co więcej, omówionej powyżej zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się, jeżeli jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest zwolnionych z podatku od nieruchomości albo nie podlega temu podatkowi – mówi Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na pozostałych współwłaścicielach lub posiadaczach. Czyli tych, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są oni zwolnieni od tego podatku. Obowiązek podatkowy generowany jest wtedy w zakresie, jaki odpowiada ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu.

Grunty

Z kolei w myśl art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 oraz z 2017 r. poz. 1529) ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Praktyka

Jak w praktyce rozumieć przywołane powyżej podstawy prawne? Warto spojrzeć na kluczowe dla poruszanej tu kwestii wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 lipca 2017 roku (sygnatura akt: II FSK 1731/15 oraz II FSK 453/16). Sprawa dotyczyła spółki, która dokonała ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku usytuowanym na należącym do niej gruncie i przeniosła ułamkową cześć prawa własności lokali na rzecz innego podmiotu, czyli przyszłego nabywcy. W efekcie spółka oraz nabywca stali się właścicielami powierzchni wspólnych budynku w odpowiednich częściach ułamkowych. Organ podatkowy pierwszej instancji, który rozpatrywał sprawę oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny uznali, że nie ma w tym przypadku możliwości zastosowania przesłanek zwartych w art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ponieważ nie mamy do czynienia ze współwłasnością, o której mówi ten przepis.

Spółka skierowała skargę kasacyjną do NSA, który uchylił niekorzystne dla podatników rozstrzygnięcia. W wydanym orzecznictwie podkreślił, iż ustanowienie odrębnej własności lokali z mocy prawa prowadzi do powstania szczególnego rodzaju współwłasności. Mianowicie zaś do „współwłasności przymusowej”, co sprawia, że nie jest to kwestia regulowana bezpośrednio przez przepisy prawa cywilnego.

Nieruchomość

Nieruchomość a współwłasność

Idąc dalej, NSA zwrócił uwagę na fakt, że współwłasność nieruchomości wspólnej istnieje dopóki trwać będzie odrębna własność lokali. Tego rodzaju współwłasność będzie obowiązywać dopóki trwa stosunek prawny, z którym się wiąże. Tu warto mieć także w pamięci art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z treścią tej przesłanki, w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo zwiane z własnością lokali – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Co więcej, nie może żądać on zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własności lokali. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego dyrektywy zawarte w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych w przypadku określania właściwego podatku od nieruchomości przy ustanowionej odrębnej własności lokali mają zastosowanie w sytuacjach, gdy dotyczy to jednego podmiotu, który jest zarówno właścicielem lokali, w których wyodrębniono własność, a także właścicielem części nieruchomości, jak również w przypadku, gdy odrębna własność lokali została przeniesiona na podmiot trzeci.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe