Opłata adiacencka

Opłata adiacencka umożliwia ubieganie się o rekompensatę kosztów, które poniosło państwo czy samorząd terytorialny na rozwój danej nieruchomości. Od dłuższego czasu istnieje wiele wątpliwości i pytań na temat zasadności jej ustalania, wysokości i sposobów zapłaty.

Opłata a wartość nieruchomości

Ustalenie opłaty jest zasadne jedynie wówczas, gdy została podjęta uchwała gminy o wysokości stawki takiej opłaty. Konieczne jest także wydanie decyzji w tej sprawie. Brak uchwały uniemożliwia czerpanie korzyści z takich opłat przez gminę. Podjęcie uchwały jest nie tylko prawem, ale tez obowiązkiem gmin (w myśl przepisów art. 98a ust. 1 i 146 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami t.j.Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651). Stawki takich opłat ustala gmina, nie mogą jednak przekroczyć 30% od wzrostu wartości nieruchomości- przy podziale nieruchomości i 50% od wzrostu wartości nieruchomości w związku z uzbrojeniem nieruchomości w infrastrukturę techniczną.

Rodzaje opłaty adiacenckiej

Wyróżnia się dwa, często trzy podstawowe rodzaje takich opłat:

• z tytułu podziału nieruchomości
• z tytułu podziału i scalenia nieruchomości
• z tytułu uzbrojenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną.

Robert Tomaszewski z SaveInvest zaznacza, że z opłaty zwolnione są całkowicie grunty przeznaczone, czy wykorzystywane w celach rolnych lub leśnych.

Opłata z tytułu podziału nieruchomości

Nalicza się taką opłatę w sytuacji, gdy właściciel czy wieczysty użytkownik podzieli nieruchomość na skutek czego wyodrębni się ewidencyjnie kilka działek Należy pamiętać, że nie wystarczy sam podział aby gmina naliczyła opłatę – konieczny jest wzrost wartości nieruchomości.

Opłata dotyczy zaś właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu w dniu podziału. Termin na pobranie opłaty adiacenckiej wynosi zaś 3 lata od dnia wydania decyzji w sprawie.

Opłata z tytułu podziału i scalenia nieruchomości

Scalanie czy podział nieruchomości niesie jeden główny cel – ma za zadanie uzyskanie korzystniejszego ukształtowania działki. Uczestnicy postępowania, na skutek podziału prawnego nowego obszaru, uzyskują jednakową ilość działek pomniejszoną ewentualnie o wydzielone drogi czy poszerzenie dróg istniejących. W tym działaniu ważne zaś jest to, że gmina musi zapewnić uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną. Warunki takich podziałów czy scalenia zawiera miejscowy plan zagospodarowania. Opłata adiacencka wymierza się tutaj obowiązkowo w wysokości do 50% wzrostu wartości działek.

Jeśli jeden z właścicieli nie brał udziału w postępowaniu (nie otrzymał nowej nieruchomości) to opłatą nie można go obciążać. Gmina może wówczas naliczyć opłatę w innym trybie, np. związaną z budową drogi czy urządzeń infrastruktury technicznej.

Opłata z tytułu uzbrojenia nieruchomości w infrastrukturę techniczną

Opłata adiacencka może zostać naliczona, w myśl art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku budowy drogi czy urządzeń technicznych (np. urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe itp.). Aby można było naliczyć opłatę spełnione muszą być warunki – przede wszystkim podjęcie uchwały o wysokości takiej opłaty, muszą być stworzone warunki do podłączenia danej nieruchomości do urządzeń infrastruktury. W tym przypadku także obowiązują ścisłe terminy na wydanie takiej decyzji – 3 lata.

Brak uchwał ustalających opłaty, przedawnienia roszczeń, brak egzekucji stanowią problem większości gmin.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości staje się ostateczna. Art. 145 ust. 2 cytowanej ustawy wskazuje, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty ustalanej w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączeń lub od dnia stworzenia warunków do korzystania z nowo wybudowanej drogi.

Orzecznictwo sądu

Coraz częściej finał spraw związanych z ustalaniem i dochodzeniem roszczeń znajduje swój finał w sądach. Zgodnie bowiem z orzecznictwem, do zachowania terminu konieczne jest istnienie w obrocie prawnym rozstrzygnięcie, które ustala wysokość opłaty adiacenckiej i zostało wydane przed upływem 3 lat. Ewentualne postępowanie odwoławcze od decyzji ustalającej powoduje utratę kompetencji organu (wójta/burmistrza/prezydenta) do ponownego określenia jej wysokości w decyzji (jako przykład można powołać orzeczenie WSA II SA/Sz297/13, w którym stwierdzono, że prezydent miasta ma 3 lata na wydanie decyzji ostatecznej o opłacie adiacenckiej. Uchylenie decyzji powoduje skrócenie terminu lub jego upływ).

Wszelkie czynności związane z procesami przekształcenia, podziału czy scalenia gruntów wymagają znajomości przepisów prawa i doświadczenia, którym niewątpliwie mogą poszczycić się specjaliści z SaveInvest, a dla których obrót gruntami i obsługa wszelkich czynności związanych, pośrednio czy bezpośrednio z tymi czynnościami, stanowi podstawę działania.

Często spotyka się niejasności związane z opłatą adiacencką, interpretacje tematu przedawnienia roszczeń. Z informacji o wynikach kontroli NIK w kilku województwach wynika, że opłaty które miały stanowić pożądane przez gminy źródła dochodów są de facto problemem, z którym często gminy nie potrafią się uporać.