Plan zagospodarowania a ewidencja gruntów – co jest ważniejsze przy zakupie działki

Inwestowanie w działki budowlane wymaga sprawdzenia wielu dokumentów. Oprócz księgi wieczystej koniecznie należy zapoznać się z ewidencją gruntów i budynków oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wyjaśniamy, czym są oba dokumenty i dlaczego ewidencja różni się od planu.

Czym jest ewidencja gruntów i budynków?

Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) jest jednym z rejestrów publicznych zawierających dane o nieruchomościach. Kataster prowadzony jest przez starostów w systemie informatycznym, który jest integralną częścią Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego.

Zasady prowadzenia EGiB reguluje Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków oraz Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Ewidencja obejmuje wszystkie nieruchomości położone na terenie Polski, z wyjątkiem morza terytorialnego. W rejestrze zgodnie z przepisami nie ujmuje się nieruchomości, których budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia.

Kataster stanowi podstawę planowania gospodarczego i przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych. Ewidencja obejmuje również określenie granic działek ewidencyjnych, które są kluczowe przy ustalaniu własności i przeznaczenia terenu.

Co zawiera ewidencja gruntów?

EGiB zawiera informacje dotyczące:

• gruntów: ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty;
• budynków: ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych;
• lokali: ich lokalizacji, przeznaczenia i funkcji oraz powierzchni użytkowej.

W ewidencji wykazuje się także;

• właścicieli nieruchomości, a w przypadku:
  • nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, dodatkowo inne podmioty, w których władaniu lub gospodarowaniu znajdują się te nieruchomości;
  • gruntów, dla których ze względu na brak księgi wieczystej albo innych dokumentów nie można ustalić ich właścicieli – osoby lub inne podmioty, które zarządzają tymi gruntami na zasadach samoistnego posiadania;
• miejsce pobytu stałego lub adres siedziby właścicieli nieruchomości.

Aktualizacje danych w EGiB dokonuje się na podstawie:

• przepisów prawa;
• wpisów w księgach wieczystych;
• prawomocnych orzeczeń sądu dotyczących zmiany własności nieruchomości lub jej części, w szczególności obejmujących:
  • stwierdzenia nabycia prawa własności do nieruchomości przez zasiedzenie,
  • nabycia praw do spadku,
  • działu spadku,
  • zniesienia współwłasności,
  • podziału majątku wspólnego,
  • potwierdzenia nabycia prawa własności w wyniku uwłaszczenia;
  • wydanie nieruchomości lub jej części,
  • rozgraniczenie nieruchomości;
  • powiadomienia o nowych wpisach w działach I II księgi wieczystej.
  • ostatecznych decyzji administracyjnych;
• aktów notarialnych, które zawierają przeniesienie, zmianę, zrzeczenie się albo ustanowienie praw do nieruchomości, które podlegają ujawnieniu w ewidencji lub obejmują czynności przenoszące własność nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości;
• aktów poświadczenia dziedziczenia oraz europejskich poświadczeń spadkowych;
• zgłoszeń dotyczących zmiany sposobu użytkowania budynku lub jego części;
• wpisów w innych rejestrach publicznych;
• dokumentacji geodezyjnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
• w drodze decyzji administracyjnej – w pozostałych przypadkach.

Do dostarczania starostom powyższych danych są zobligowani: właściciele nieruchomości, notariusze, sądy i organy administracji publicznej. Mają na to 14 dni, od dnia, w którym te dokumenty wywołują skutki prawne. Starosta niezwłocznie, nie później jednak niż w ciągu 30 dni od dnia otrzymania dokumentów dokonuje aktualizacji danych w ewidencji gruntów.

Szukasz sprawdzonej działki?

Sprawdź ofertę

Aktualność informacji w ewidencji gruntów

Zasadniczo w katastrze są informacje zgodne z aktualnym stanem prawnym nieruchomości. Oznacza to, że jeśli dana działka jest w procesie przekształcenia np. z rolnej w budowlaną, to w EGiB takiej informacji nie znajdziemy. W bazie, dopóki nie uprawomocni się decyzja, nadal będzie ona figurowała jako rolna. Poza tym procedura aktualizacji może trwać do półtora miesiąca. Opóźnienia w aktualizacji mogą wynikać z przyczyn niezależnych od organu, takich jak oczekiwanie na dokumenty z innych instytucji. Zdarza się również, że opóźnienia są spowodowane winą strony, na przykład gdy właściciel nieruchomości nie dostarczy wymaganych dokumentów w terminie.

Zatem, jak sprawdzić działkę przed zakupem? Najlepszym rozwiązaniem jest zweryfikowanie innych dokumentów np. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i dodatkowo skontaktowanie się w tej sprawie z właściwym organem w gminie, w której znajduje się działka.

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest lokalnym aktem podejmowanym w formie uchwały rady miasta lub gminy. Reguluje on sposób wykorzystania terenu i obowiązuje tylko na obszarze gminy, która go uchwaliła.

Zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każda gmina ma obowiązek przygotowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niestety nadal w wielu gminach są obszary nieobjęte MPZP. W przypadku braku planu miejscowego, kluczową rolę odgrywa plan ogólny, który określa podstawowe zasady zagospodarowania przestrzennego na danym terenie. Uchwalenie zarówno planu miejscowego, jak i planu ogólnego należy do kompetencji rady gminy, a radę gminy odgrywa kluczową rolę w procesie planowania przestrzennego.

O czym informuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Dokument składa się z dwóch części:

• opisowej;
• graficznej w postaci szczegółowej mapy całego obszaru gminy.

Analiza części tekstowej planu jest kluczowa dla zrozumienia przeznaczenia i możliwości zagospodarowania terenu.

W sekcji opisowej zamieszcza się m.in.:

• Przedstawienie terenu obejmujący charakterystykę każdej działki wraz z zasadami ich zagospodarowania, w tym nazwę klasy przeznaczenia terenu i symbol oraz numer parceli.
• Zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.
• Zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu.
• Wytyczne dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu objętego MPZP.
• Plan miejscowy określa również kierunki zagospodarowania przestrzennego dla poszczególnych obszarów gminy.

Część graficzna obejmuje mapy w skali 1:1000 i obrazujące teren gminy wraz z jego niezbędnym otoczeniem. W przypadku, gdy plan jest sporządzony wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, mapy mogą mieć skalę 1:5000.

Na mapach stosowane są kolory i symbole literowe zwane klasami. Najczęściej używa się barw:

• brązowej, oznaczającej zabudowę mieszkaniową;
• czerwonej – tereny usługowe;
• zielonej – tereny zielone i leśne, w tym ogrody działkowe i cmentarze;
• niebieskiej – wody powierzchniowe;
• żółtej i pomarańczowej – powierzchnia rolna, ogrodnicza i hodowlana.

Najpopularniejsze symbole i oznaczenia występujące w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego to m.in.:

• MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna;
• MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;
• KD-G – droga publiczna główna;
• KD-D – droga publiczna dojazdowa;
• U – działki usługowe;
• US – tereny sportowo-rekreacyjne;
• R – tereny rolnicze;
• RM – zabudowa zagrodowa;
• P – obszar produkcyjny;
• ZN i ZP – tereny zielone;
• ZL – lasy.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można się przykładowo dowiedzieć:

• jakie jest przeznaczenia działek, np. rolne, budowlane albo mieszkaniowe;
• o warunkach zagospodarowania danej działki: ile, gdzie i jakie obiekty można na niej postawić, jaka ma być ich maksymalna wysokość, kubatura, kolorystyka elewacji, kąt nachylenia dachu oraz jakie są zasady przekształcenia zieleni;
• gdzie jest droga dojazdowa do danej działki;
• jakie obowiązują zasady, na jakich można łączyć i rozdzielać nieruchomości;
• jakie są zakazy zabudowy lub ewentualne ograniczenia w zagospodarowaniu działki;
• o planach dotyczących modernizacji, przebudowy oraz budowy infrastruktury, np. gdzie są planowane nowe drogi lub oczyszczalnie.

Chcesz wiedzieć więcej? Przeczytaj: „Co trzeba wiedzieć o MPZP?”

Co to są warunki zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy to dokument określający zasady, na jakich można zagospodarować daną działkę. Jest ona niezbędna w sytuacji, kiedy dla obszaru, na jakim znajduje się interesująca nas parcela, nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzja określa czy i jaki obiekt można postawić na działce oraz to jakie wymagania powinien on spełniać np. maksymalną liczbę kondygnacji, powierzchnię i kąt nachylenia dachu.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest przez wójta gminy, burmistrza lub prezydenta miasta na wniosek zainteresowanej osoby. Może go złożyć właściciel lub użytkownik wieczysty (bezpłatnie) lub osoba trzecia np. inwestor zainteresowany zakupem danej działki (za opłatą w wysokości 598 zł).

Co istotne, decyzja o warunkach zabudowy jest ważna bezterminowo, jednak od 1 stycznia 2026 r. nowo wydane WZ będą ważne tylko przez 5 lat od dnia, w którym się uprawomocniły. 

Jak zweryfikować działkę przed zakupem? – na co zwrócić uwagę w MPZP lub WZ?

Jak już wspomnieliśmy, informacje o możliwościach zabudowy znajdziemy w MPZP, a jeśli nie jest on opracowany, dla danej działki, w WZ. W związku z tym to te dokumenty są kluczowe dla inwestorów, chcących zabudować daną działce, nawet jeśli informacje zawarte w ewidencji gruntów dotyczące przeznaczenia parceli są zgoła inne.

Zatem analizując dokumenty, należy dokładnie zweryfikować zapisy dotyczące: zagospodarowania, parametrów zabudowy, nakazów i zakazów, dopuszczeń oraz ograniczeń. Istotne jest też, z którego roku jest MPZP oraz czy gmina planuje lub jest w trakcie jego zmiany.

W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego należy sprawdzić, czy jest szansa uzyskania decyzji WZ, czyli czy na sąsiednich działkach jest zabudowa, czy istnieje opcja podłączenia mediów, dostęp do drogi publicznej oraz jakiej klasy jest ziemia.

Dostęp do drogi publicznej – kluczowy warunek przy zakupie działki

Jednym z najważniejszych kryteriów, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie działki budowlanej, jest dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, każda działka przeznaczona pod zabudowę musi mieć zapewniony bezpośredni lub pośredni dostęp do drogi publicznej. To nie tylko kwestia wygody, ale przede wszystkim wymóg formalny, bez którego nie uzyskamy decyzji o warunkach zabudowy ani nie rozpoczniemy procesu budowy.

Dostęp do drogi publicznej jest ściśle powiązany z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz przeznaczeniem terenu. W planie miejscowym określone są zarówno warunki zabudowy, jak i układ komunikacyjny, co pozwala zweryfikować, czy dana działka rzeczywiście posiada dostęp do drogi publicznej, czy też wymaga dopiero wytyczenia drogi wewnętrznej. Brak takiego dostępu może znacząco ograniczyć możliwości zagospodarowania terenu, a w skrajnych przypadkach uniemożliwić realizację inwestycji.

Przed zakupem działki warto dokładnie sprawdzić, czy jej granice przylegają do drogi publicznej oraz czy w ewidencji gruntów i miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie ma zapisów, które mogłyby utrudnić uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Warto również zwrócić uwagę na stan uzbrojenia działki – dostęp do mediów takich jak prąd, woda czy gaz może znacząco wpłynąć na koszty i tempo budowy, choć sam dostęp do drogi publicznej pozostaje warunkiem absolutnie niezbędnym.

Pamiętaj, że bez spełnienia tego wymogu nie otrzymasz decyzji o warunkach zabudowy, a tym samym nie rozpoczniesz budowy wymarzonego domu czy innego obiektu. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie działki zawsze upewnij się, że posiada ona prawidłowy dostęp do drogi publicznej, a jej przeznaczenie terenu oraz warunki zabudowy są zgodne z Twoimi planami inwestycyjnymi. To kluczowy krok, który pozwoli uniknąć wielu problemów na etapie realizacji inwestycji.

Dlaczego działka z oznaczeniem R w ewidencji może być budowlana?

Oznaczenie R w ewidencji gruntów oznacza ziemię orną. Pod tym pojęciem kryją się też trwałe łąki i pastwiska, uprawy, w tym sady, oraz ogródki przydomowe. Takie oznaczenie może wskazywać, że nie można parceli zabudować w żaden sposób. Jednak nie zawsze tak jest. Taka działka z powodzeniem może być sprzedawana jako budowlana, ale pod jednym warunkiem: w MPZP lub w decyzji WZ musi być informacja o zmianie przeznaczenia z rolniczego na budowlane, lub o dopuszczalnej możliwości zabudowy parceli. W takiej sytuacji ważniejsze są dane z planu lub WZ niż z ewidencji.

Dlaczego ewidencja różni się od planu? Plany mogą być zmieniane wielokrotnie, a ponieważ aktualizacje odbywają się na poziomie gminy, zmiany są nanoszone, jak tylko wejdą w życie. Niestety ewidencja gruntów często nie nadąża za modyfikacjami w planie miejscowym lub procesami przekształcania gruntów. Co więcej, starostwo teoretycznie ma 30 dni na zaktualizowanie każdej zmiany, jednak ten termin nie zawsze jest zachowany, czy to ze względu na obłożenie, czy też zaniedbania.

Jakie działki oferuje Saveinvest?

Saveinvest oferuje działki w najbardziej atrakcyjnych regionach wybrzeża Bałtyku i rejonów Kotliny Kłodzkiej. W ofercie firmy są parcele rolne, inwestycyjne oraz gotowe do budowy. Każda działka jest weryfikowana za pomocą autorskiej metody GPM® przez zespół specjalistów, który doskonale orientuje się w najnowszych przepisach.

Metoda GPM® obejmuje sprawdzenie każdego terenu pod kątem 70 kryteriów, uwzględniając takie kwestie jak lokalizacja, infrastruktura, plany miejscowe, potencjał urbanistyczny, warunki prawne, a także ryzyka i perspektywy. Tak szczegółowa analiza działek zapewnia bezpieczeństwo i pewność inwestycji.

Ponadto firma jest właścicielem gruntów, dlatego inwestorzy nie ponoszą kosztów prowizji, a formalności są skrócone do niezbędnego minimum. Co więcej, Saveinvest zajmuje się wszelkimi formalnościami związanymi z przekształceniem działek z rolnych w budowlane oraz uzbrojeniem ich w media w imieniu właściciela. Zatem jest to w pełni bezobsługowa inwestycja. W takiej sytuacji inwestor musi tylko podpisać akt notarialny i umowę oraz zapłacić za działkę. Oczywiście do niego należy również decyzja, co zrobi z działką: może ją sprzedać z zyskiem, rozpocząć budowę domu lub wydzierżawić.

Wybierz działkę z oferty Saveinvest!

Kliknij tutaj

Korzyści inwestowania z Saveinvest

Inwestowanie w działki budowlane wymaga posiadania wiedzy z zakresu przepisów budowlanych, prawa lokalnego i wymagań stawianych przez urzędy. Trzeba też mieć sporo wolnego czasu na sprawdzenie dokumentacji i załatwienie formalności związanych z ewentualnym przekształceniem gruntu. O wiele prostszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług profesjonalnej firmy takiej jak Saveinvest. Jakie są inne korzyści związane z tą opcją?

Bezpieczeństwo inwestycji

Nie każdy inwestor, wie, jak sprawdzić stan prawny działki i oszacować jej potencjał. Zatrudnieni w Saveinvest specjaliści doskonale znają miejscowe realia, wymagania urzędów i przepisy prawa, zatem są oni w stanie ocenić jaki grunt nadaje się pod dany rodzaj inwestycji. Firma kupuje parcele w najatrakcyjniejszych regionach, przekształca je w budowane, dokonuje podziału geodezyjnego, doprowadza niezbędne media i drogę dojazdową.

Kupując taką nieruchomość, inwestor może mieć pewność, że wszystkie formalności są załatwione, a potencjalne przeszkody usunięte. Profesjonalizm i doświadczenie pracowników niweluje ewentualne problemy związane z uzyskaniem wymaganych pozwoleń.

Oszczędność czasu

Każda czynność związana z inwestycją w ziemię wymaga czasu: od wyszukania odpowiedniej parceli, poprzez jej przekształcenie, aż po uzbrojenie. Inwestor musi sprawdzić księgę wieczystą, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i ewidencji gruntów, dowiedzieć się, jaka jest oferta lokalnych dostawców mediów i wymagania dotyczące wykonania przyłączy. Potem należy poszukać wykonawców prac. Wszystko to jest czasochłonne. 

W przypadku zakupu działki od Saveinvest inwestor nie musi już zajmować się tymi sprawami, w jego imieniu wszelkie czynności dokonuje pracownik firmy. Oszczędza w ten sposób czas, jaki musiałby przeznaczyć np. na zbieranie dokumentacji i wizyty w urzędach.

Warto podkreślić, że firma zajmuje się także przekształcaniem parceli rolnych w budowlane. Nie każdy zdaje sobie sprawę, że proces ten jest skomplikowany i może trwać nawet kilka lat. Kupując od firmy działkę rolną, przyjmuje ona wszystkie sprawy związane z przekształceniem: od monitorowania sytuacji w gminie, po uzupełnienie wniosków.

Kompleksowe wsparcie

Dużą zaletą wyboru firmy oferującej kompleksowe usługi jest możliwość uzyskania wsparcia i doradztwa na każdym etapie. Pracownicy pomogą dokonać właściwego wyboru gruntu w zależności od celu inwestycji, polecą wykonawców, i doradzą, kiedy najlepiej sprzedać działkę, aby osiągnąć maksymalny zysk.

Niższe koszty nakładów inwestycyjnych

Firma, taka jak Saveinvest, która zajmuje się klientami i ich inwestycjami kompleksowo, ma znacznie większe możliwości negocjacji cen z wykonawcami. Dzięki temu, że działa na większą skalę, koszty nakładów inwestycyjnych takich jak budowa drogi czy doprowadzenie mediów mogą być niższe, niż w przypadku indywidualnych zamówień.

Więcej o nakładach inwestycyjnych znajdziesz w artykule: „Czym są nakłady inwestycyjne i jak wpływają na wartość działki?”

Plan miejscowy vs ewidencja gruntów – podsumowanie

Przeznaczenie działki jest jednym z kluczowych czynników wpływających na cenę i potencjał inwestycyjny ziemi. W związku z tym należy dokładnie sprawdzić oznaczenia gruntów. Podstawowymi dokumentami są ewidencja gruntów oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przy czym należy pamiętać, że w oba dokumenty nie zawsze mają identyczne dane. Taka sytuacja ma miejsce, kiedy starostwo nie zdarzyło jeszcze dokonać aktualizacji katastru. Wtedy kluczowym dokumentem decydującym o przeznaczeniu działki jest plan miejscowy, a jeśli go nie ma to WZ.

Saveinvest jest firmą, która sprzedaje działki rolne, inwestycyjne oraz budowlane nad morzem i w górach. Co więcej, oferuje kompleksową obsługę inwestycji, czyli zajmuje się m.in. ewentualnym odrolnieniem i uzbrojeniem działki.

Aby otrzymać więcej informacji o aktualnych ofertach i całym procesie inwestowania w nieruchomości gruntowe, należy zadzwonić, lub zostawić swoje dane w formularzu kontaktowym. Specjalistom z Saveinvest wystarczy chwila rozmowy, aby wysłać mailowo konkretną propozycję działek dopasowaną do indywidualnych potrzeb.

Sprawdź naszą ofertę

Kliknij tutaj