Podział działek – czy to intratna strategia inwestycyjna? Część druga

W poprzedniej części artykułu omówiono kryterium zgodności podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, kwestia nieruchomości nieobjętych planem oraz kiedy można dokonać podziału niezależnie od treści planu lub warunków zabudowy.

Wniosek i załączniki

Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wydanej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. A zatem sam tytuł prawny, czyli prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego mogą nie wystarczyć. Potrzebne będzie jeszcze uzasadnienie chęci dokonania podziału swojego gruntu. Warto również pamiętać, że jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać tylko na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników – przypomina Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Do wniosku należy dołączyć następujące załączniki: dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości; wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość, która ma podlegać podziałowi; jeśli dla danego terenu nie został sporządzony miejscowy plan – decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; protokół z przyjęcia granic nieruchomości; wykaz zmian gruntowych; wykaz synchronizacyjny – jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej oraz wstępny projekt podziału (z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc tych wymienionych w poprzedniej części poradnika).

Wstępny projekt podziału nieruchomości

Wstępny projekt podziału nieruchomości należy przygotować na podstawie mapy zasadniczej (lub na podstawie kopi mapy katastralnej) uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu. Wymagane mapy można uzyskać w powiatowych lub w miejskich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej.

Inwestor noszący się z zamiarem podziału nieruchomości taki projekt może przygotować sam – musi jednak pamiętać, by zawierał on wszystkie niezbędne elementy o jakich mówi § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie trybu i sposobu dokonywania poddziałów nieruchomości. We wstępnym projekcie muszą znaleźć się: granice nieruchomości podlegającej podziałowi, oznaczenie nieruchomości podlegającej podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczyste. Jeśli dla danej działki z jakiś względów nie założono księgi wieczystej można zastąpić ją innymi dokumentami, które pozwolą na określenie stanu prawnego nieruchomości. Ponadto projekt musi uwzględniać powierzchnie nieruchomości, naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenie działek gruntu, przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek oraz propozycje sposobu zapewnienia dostępu wydzielonych działek do drogi publicznej (dopuszczalne w formie graficznej lub opisowej).

Wstępny projekt podziału musi zatwierdzić wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Organ wydaje opinię w formie postanowienia, od którego służy zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego (a następnie do sądu administracyjnego). Wstępny projekt, który został pozytywnie zaopiniowany przez właściwy organ stanowi podstawę do sporządzenia właściwego planu podziału – ten dokument nie może zostać jednak sporządzony na własną rękę przez właściciela nieruchomości, musi zrobić to geodeta.

Decyzja o podziale gruntów

Kiedy już decyzja administracyjna staje się ostateczna (czyli nie wniesiono żadnego odwołania w ciągu 14 dni od daty jej wydania, lub też odbyło się postępowanie odwoławcze, jednak zakończyło się prawomocnym orzeczeniem) można zarówno wnieść zmiany w księdze wieczystej (lub założyć nową dla wydzielonej nieruchomości) jak i w ewidencji gruntów i budynków. Jeśli chodzi natomiast o nieruchomość wpisaną do rejestru zabytków decyzja podziałowa wydawana jest dopiero po uprzednim uzyskaniu pozwolenia na podział takiej nieruchomości od wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Warto również pamiętać, że nie wydaje się decyzji podziałowej w przypadku wydzielenia nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste nabyto z mocy prawa, albo w przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej działki. W omawianych tu sytuacjach to właśnie ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego albo ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, w świetle prawa, zatwierdza podział.

W kolejnej części artykułu: co inwestor powinien wiedzieć o podziale zabudowanej nieruchomości, kryterium dostępu nieruchomości do drogi publicznej oraz kwestia opłat adiacenckich.