Podział działek – czy to intratna strategia inwestycyjna? Część trzecia

W poprzedniej części artykułu omówiono wniosek (i niezbędne załączniki) o podział nieruchomości oraz specyfika wstępnego projektu podziału i decyzji podziałowej.

Jak podzielić zabudowaną nieruchomość?

Zgodnie z art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami w sytuacji, gdy przeprowadzamy podział zabudowanej nieruchomość, który spowoduje oprócz podziału gruntu, także podział budynku, to granica działek musi, co do zasady, przebiegać wzdłuż płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego od fundamentów do przykrycia dachu. W sytuacji, gdy budynek nie posiada ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek muszą przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzą ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Dostęp do drogi

Podziału nieruchomości nie będzie można przeprowadzić, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie będą posiadać odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę zewnętrzną, albo poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu, lub ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Co istotne, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, nie można ustanowić służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Opłata adiacencka

Podział nieruchomości to często bardzo intratna strategia inwestycyjna – właściciel decydujący się na podział dużej nieruchomości odsprzeda powstałe na skutek podziału mniejsze areały z dużo większym zyskiem. Ważne jest jednak uprzednie rozeznanie w opisywanych tu formalnościach administracyjnych dotyczących procedury podziału, jak i w ewentualnych kosztach. Mowa przede wszystkim o opłacie adiacenkiej.

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami obowiązek uiszczenia takiej formy daniny może zostać nałożony na właścicieli lub użytkowników wieczystych takich nieruchomości, których wartość wzrosła w związku z m.in. podziałem nieruchomości, podziałem i scaleniem nieruchomości lub ze stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do nowo powstałych urządzeń infrastruktury technicznej. Stawka opłaty adiacenkiej musi bezpośrednio wynikać z uchwały rady gminy, z zastrzeżeniem, że nie może być ona wyższa niż 50 proc. odnotowanego wzrostu wartości nieruchomości. Gmina na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką ma czas 3 lat, licząc od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna. Opłatę adiacencką ustala organ właściwy ze względu na położenie nieruchomości – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w formie decyzji administracyjnej. Od momentu otrzymania tej decyzji właściciel nieruchomości ma tylko 2 tygodnie na złożenie odwołania.