Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Przekształcenie działki krok po kroku

Robert Tomaszewski
15 grudnia 2022
Odrolnienie działki
Plan zagospodarowania przestrzennego
Przekształcenie działki
Działki

Działki rolne – kupić tanio i co dalej?

Zakup działki rolnej z myślą o tym, by w przyszłości przekształcić ją w działkę budowlaną, to niewątpliwie trafiona inwestycja. Ceny działek rolnych są dużo niższe niż budowlanych. Przed zakupem działki rolnej warto jednak dowiedzieć się czy takie przekształcenie będzie w ogóle możliwe.

Niskie ceny działek rolnych prezentują się bardzo zachęcająco. Są one świetną inwestycją dla tych, którzy chcą ulokować kapitał lub też dla tych, którzy planują w przyszłości budowę własnego domu. Jak podkreśla Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie SaveInvest Sp. z o.o.: „Zakup działki rolnej musi być dokładnie przemyślany. W praktyce okazuje się bowiem, że proste z pozoru przekształcenie, wymaga znajomości wielu przepisów prawnych, a także załatwienia mnóstwa formalności”. Jak więc zabrać się za przekształcanie działki?

Przekształcenie krok po kroku

Pierwszym krokiem będzie zaznajomienie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W planie oznaczone będzie przeznaczenie działki, którą planujemy nabyć. Jeśli takiego planu nie ma, warto zapytać w gminie czy są plany jego uchwalenia i jeśli tak, to kiedy. Zdarzyć się bowiem może, że uchwalanie takiego plany potrwa lata, gminy nie mają bowiem prawnego, terminowego obowiązku ustalania takich planów.

W chwili, gdy dla interesującego nas terenu nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, możemy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Niestety nie dla każdej działki istnieje możliwość wydania takich warunków. Aby mogły być wydane warunki zabudowy, działka musi spełniać szereg wymogów. Wśród nich m. in. posiadanie dostępu do drogi publicznej, uzbrojenie lub posiadanie dostępu do mediów. W okolicy zaś musi istnieć inna zabudowa, mająca dostęp do tej samej drogi publicznej. Wymogów jest wiele i warto je dokładnie sprawdzić jeszcze przed zakupem działki. Niespełnienie któregokolwiek z warunków powoduje bowiem, że nie będzie można wydać warunki zabudowy dla danej nieruchomości.

Istnieje także możliwość przekształcenia działki rolnej w budowlaną. Wówczas wymaga się zgody na wyłączenie takiej działki z produkcji rolnej. Przepisy stanowią, iż tylko grunty klasy IVa, IVb, V i VI oraz te, które zlokalizowane są w granicach administracyjnych miast, nie wymagają zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania. W praktyce oznacza to, że nabywca innych nieruchomości będzie musiał czekać do chwili uchwalenia takiego planu (jeśli studium zagospodarowania przestrzennego będzie dopuszczało taką możliwość).

Działki

Teren objęty MPZP

Jeśli działka objęta jest już miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wystarczy złożyć bezpłatny wniosek o jej odrolnienie. Wniosek wraz z załącznikami składamy w urzędzie gminy. Cała procedura może jednak być bardzo długa i czasochłonna, gdyż gminy nie mają odgórnie narzuconego terminu rozpatrzenia takiego wniosku.

Jeśli już uda nam się zmienić przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, musimy wystąpić o wyłączenie terenu z produkcji rolnej. Wniosek składa się w starostwie. Decyzję o wyłączeniu terenów z produkcji rolnej organ musi wydać przed przystąpieniem o ubieganie się o pozwolenie na budowę. Gdy decyzja starosty staje się prawomocna, grunt w ewidencji gruntów, staje się gruntem inwestycyjnym.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną?

Koszty przekształcenia mogą się różnić w zależności od wielu czynników, w tym od lokalizacji działki, jej powierzchni, aktualnego przeznaczenia oraz obowiązujących przepisów prawa miejscowego.

Ogólnie rzecz biorąc, proces przekształcenia działki rolniczej na budowlaną wiąże się z pewnymi opłatami i kosztami, które mogą obejmować:

  • Opłaty administracyjne i urzędowe – Opłaty za uzyskanie odpowiednich decyzji administracyjnych, takich jak np. decyzja o warunkach zabudowy.
  • Podatek od nieruchomości – Zmiana przeznaczenia działki może skutkować zmianą klasyfikacji podatkowej, co może wpłynąć na wysokość podatku od nieruchomości.
  • Pomiary i projekty geodezyjne – Konieczne mogą być pomiary geodezyjne oraz wykonanie projektu zmiany przeznaczenia.
  • Płatności za usługi doradztwa lub prawne – W celu właściwego zrozumienia procesu oraz prawidłowego spełnienia formalności prawnych, konieczne może okazać się skorzystanie z usług specjalistów, takich jak doradcy inwestycyjni czy prawnicy.

Warto zaznaczyć, że koszty te mogą się różnić w poszczególnych regionach i są uzależnione od indywidualnych okoliczności oraz wymagań lokalnych władz i przepisów prawnych. Zalecamy skonsultowanie się z lokalnym biurem geodezyjnym lub urzędem gminy, aby uzyskać dokładne informacje dotyczące kosztów przekształcenia działki rolniczej na budowlaną w konkretnej lokalizacji.

Odrolnienie działki

Odrolnienie działki zazwyczaj wiąże się z tym, iż jej wartość rośnie. Dlatego gminy bardzo często żądają tzw. opłaty planistycznej, z tytułu wzrostu wartości danej nieruchomości. Wysokość opłaty planistycznej określa MPZP, maksymalnie jest to 30% wzrostu wartości danej nieruchomości. Taka opłata naliczana jest w momencie, gdy inwestor odsprzeda odrolnioną działkę w ciągu 5 lat od uchwalenia lub zmiany w MPZP.

Jeśli gmina nie posiada MPZP i nie planuje go ustalić w najbliższym czasie, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy może być trudne. Wówczas rozwiązaniem jest zakup działki rolnej pod zabudowę siedliskową. Taka działka nie wymaga odralniania, jednak musi spełniać szereg innych warunków.

Jak więc widać procedura odralniania działki może okazać się czasochłonna i nie zawsze skuteczna. Trzeba wziąć też pod uwagę to, ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Przed zakupem działki rolnej warto więc dokładnie przestudiować MPZP, studium zagospodarowania terenów w gminie lub wspomóc się fachowcami w tej dziedzinie.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe