Przekształcenie działki rolnej w budowlaną w 2023 r. – co musisz wiedzieć

Udane przekształcenie działki rolnej w budowlaną to klucz do sukcesu inwestycji. Warto jednak wiedzieć, jak dokładnie to zrobić. Wielu zainteresowanych zadaje sobie też pytanie, czy każdą działkę rolną da się przekształcić w budowlaną?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak przekształcić działkę rolną w budowlaną;
• czy każdą działkę rolną da się przekształcić na budowlaną;
• co powinieneś wiedzieć o planie zagospodarowania przestrzennego;
• kiedy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy;
• czym różni się przekształcenie działki z rolnej na budowlaną od wyłączenia z produkcji rolnej.

Na wstępie warto zauważyć, że przekształcenie działki z rolnej na budowlaną to sprawa odrębna od wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. W tym tekście skupiamy się na pierwszej kwestii.

Przy okazji warto podkreślić, że często spotykany termin „odrolnienie działki” ma jedynie charakter potoczny. Z prawnego punktu widzenia coś takiego nie istnieje. Inwestor decydujący się na przekształcenie działki rolnej na budowlaną powinien przede wszystkim sprawdzić, czy lokalne władze objęły ją miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Sytuacja pierwsza – istnieje plan określający działkę jako budowlaną

• Z pierwszą sytuacją mamy do czynienia, gdy plan ten istnieje, a interesująca nas działka figuruje w nim jako budowlana. Wówczas oczywiście nie ma konieczności jej przekształcania.
• Warto jednak pamiętać, że działki budowlane są zazwyczaj droższe. Wynika to między innymi z tego, że przeszły one już żmudny proces przekształcenia.
• Gdy kupujesz od razu działkę budowlaną, tracisz szansę na zarobienie na wzroście jej wartości wskutek przekształcenia.

Sytuacja druga – istnieje plan i określa działkę jako rolną

• Co jednak jeśli działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania, ale figuruje w nim jako rolna? Pozostaje nam wówczas złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania.
• Nie istnieje lista wymaganych do tego dokumentów. W praktyce warto jednak (oprócz danych osobowych i adresowych) uwzględnić podstawowe informacje o inwestycji, dołączyć kopię mapy, materiały graficzne itd. Do tego wskazane jest dodanie podstawowych informacji o planowanej inwestycji albo o zmianach, jakie chciałbyś przeprowadzić. Zdarza się, że gmina wymaga dostarczenia mapy geodezyjnej lub mapy zasadniczej. Warto też uzasadnić, dlaczego Twoim zdaniem działka powinna być przekształcona. To znaczy podać odpowiednie argumenty.  

Brak gwarancji rozpatrzenia

• Musisz jednak pamiętać, że nie jest to normalna sprawa urzędowa, w której otrzymujesz gwarancję i termin rozpatrzenia. Wniosek o sporządzenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania to tylko swego rodzaju propozycja obywatelska.
• Władze gminy nie muszą jej więc w ogóle brać pod uwagę. Mogą też odwlekać jej rozpatrzenie nawet przez lata. W praktyce zdarza się tak szczególnie wtedy, gdy petycja dotyczy małego obszaru lub wniosków jest niewiele.
• Na lepszej pozycji stoją inwestorzy wnoszący przekształcenie większej przestrzeni. 
• Wiele zależy też od lokalnej specyfiki. Jeśli taki plan istnieje i działka określona jest w nim jako rolna, to złożenie wniosku o jego zmianę pozostaje jedyną opcją.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Warto pamiętać, że w niektórych sytuacjach gmina ma w zasadzie związane ręce. Dzieje się tak, jeśli tak zwane „studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” wskazuje na rolne przeznaczenie gruntu.

Wówczas urzędnicy nie mogą zmienić przeznaczenia działki na budowlaną w miejscowym planie zagospodarowania. Obowiązuje ich bowiem konieczność zachowania spójności w dokumentach planistycznych.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego musi być zgodny ze studium. Istnieje możliwość jego zmiany, podobnie jak zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak w praktyce w przypadku pojedynczej działki zmiana ta jest de facto niemożliwa. Inaczej wygląda sprawa w przypadku inwestycji zorganizowanej i służącej szeroko rozumianemu interesowi gminy. Szczególnie, gdy realizuje ją inwestor instytucjonalny. Innymi słowy zmiana studium jest możliwa dla większego obszaru, o ile wpisuje się w kierunek rozwoju gminy. 

Sytuacja trzecia – brak planu zagospodarowania przestrzennego

Co jeśli planu zagospodarowania przestrzennego nie ma? Wówczas inwestor sam decyduje czy starać się o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co pod względem formalnym działa to tak samo jak wniosek o zmianę planu zagospodarowania), czy też wnioskować o warunki zabudowy.

Zazwyczaj prostsza okazuje się ta druga opcja. Popularną „WZ-tkę” można potocznie określić mianem małego planu zagospodarowania.

W tym wypadku rozpatrywanie sprawy trwa krócej. Jeśli urząd przyjmie wniosek, interesant otrzymuje konkretny termin rozstrzygnięcia.

Warunki zabudowy – co powinieneś wiedzieć

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć de facto każdy. Nawet jeśli nie jest właścicielem nieruchomości.

Oznacza to, że jeśli dopiero rozważasz nabycie działki, również możesz złożyć odpowiedni wniosek. Jednak odmiennie wówczas wygląda sprawa opłat.

Tylko właściciel, użytkownik wieczysty oraz organizacje pożytku publicznego jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego są zwolnieni z opłaty skarbowej. Pozostali muszą zapłacić 598 złotych.

Co dołączyć do wniosku?

Od 3 stycznia 2022 r. obowiązuje wzór formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego lub warunków zabudowy. Istnieje możliwość złożenia go nie tylko osobiście w urzędzie, lecz również listownie lub internetowo. We wzorze formularza znajdziesz również listę załączników wymaganych w tego typu dokumentach. 

Kryteria wydania decyzji o WZ

Zgodnie z art. 61 Ustawy o Planowaniu i Zagospodarowaniu Przestrzennym z dnia 27 marca 2003 na wydanie decyzji o warunkach zabudowy można liczyć tylko w przypadku spełnienia wszystkich poniższych kryteriów:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego” (w tym przypadku warto pamiętać, że jeśli teren nie jest uzbrojony w media, to musimy zwrócić się do dostawców mediów działających na danym terenie (prąd, gaz, usługi wodno-kanalizacyjne) prądu z prośbą o promesę. To po prostu zapewnienie dostarczenia mediów na potrzeby inwestycji. W przypadku usług wodno-kanalizacyjnych warto pamiętać, że gdy nie istnieje możliwość doprowadzenia wodociągu, można wykazać, że sami zbudujemy studnię. Podobnie w przypadku problemu z uzyskaniem odbioru ścieków, warto czasem wykazać plan samodzielnego skonstruowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków).  
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6. zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
7. w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5. ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
8. strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
9. strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Czas oczekiwania na decyzję o WZ

Jeśli kwestia dotyczy uproszczonej procedury (dom do 70m2 powierzchni zabudowy na potrzeby mieszkaniowe inwestora, którego obszar oddziaływania mieści się na działce/działkach zaprojektowania), decyzja zostanie wydana w ciągu maksimum 21 dni.
W pozostałych przypadkach trzeba poczekać do 90 dni. W praktyce z różnych przyczyn zdarza się, że czas oczekiwania się przedłuża.

Dokładna analiza przed staraniem się o warunki zabudowy warunkach zabudowy

Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy wpływają czynniki wymienione w art. 61. Przed zakupem terenu warto jednak wziąć pod uwagę także inne kwestie. Dlatego też na przykład warto zauważyć, że liczba czynników mających wpływ na decyzję o warunkach zabudowy jest wysoka.

Szczególna sytuacja – nowy plan zagospodarowania

Istnieje pewne ryzyko, że po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy gmina uchwali nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którego ramach twoja działka zostanie uznana za rolną. Plan taki z zasady powoduje wygaśnięcie unieważnia warunków zabudowy.

Aby uniknąć tej mało przyjemnej sytuacji, można na przykład niezwłocznie po otrzymaniu decyzji o WZ uzyskać pozwolenie na budowę. Uchwalenie planu nie wpływa na wydane PNB. Jedynym problemem może być terminowość PNB.  

Czy podobnie działa skorzystanie z uproszczonej procedury zgłoszenia budowy? Zdania tu są podzielone. Warto więc przedstawić konkretny przypadek specjaliście.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Przekształcenie działki z rolnej w budowlaną nie generuje opłat w przypadku decyzji o warunkach zabudowy (z wyjątkiem wspomnianej wcześniej opłaty skarbowej lub kosztów pełnomocnictwa).

Nieco bardziej skomplikowana jest sprawa przy zmianie miejscowego planu zagospodarowania. Tutaj może pojawić się tak zwana opłata planistyczna.

Jednak dzieje się tak jedynie wtedy, gdy inwestor sprzeda działkę w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia lub zmiany planu.

Wysokość opłaty planistycznej powinna być ustalona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jej maksymalna wysokość to 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Istnienie tej opłaty jest uzasadnione. Przekształcenie działki z rolnej na budowlaną zazwyczaj wiąże się bowiem ze wzrostem rynkowej wyceny gruntu.

Kiedy przekształcenie działki rolnej na budowlaną jest niemożliwe

Jak więc widzimy, nie zawsze przekształcenie działki rolnej na budowlaną jest możliwe. Jednym z przypadków jest brak zgody urzędu gminy.

Trzeba pamiętać, że niekiedy ten ostatni nie ma w zasadzie możliwości dokonania tak zwanego przekształcenia. Dzieje się tak, gdy studium uwarunkowań wskazuje na konieczność przeznaczenia na cele rolne.

Z kolei wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji o warunkach zabudowy, jak wspomniano wcześniej, również zależy od wielu czynników (np. kwestia sąsiedztwa czy możliwości doprowadzenia mediów).

Warto też pamiętać, że zgodnie z „ustawą 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych” na cele inne niż rolnictwo i leśnictwo można przede wszystkim przeznaczać nieużytki oraz grunty o najniższej przydatności do produkcji. Chodzi tu zatem o obszary z glebami najniższych klas.

Przekształcenie możliwe ale utrudnione – sprawa zgody ministra

Niekiedy przekształcenie jest możliwe, ale mocno utrudnione. W przypadku gleb wysokiej jakości (klasy I-III) co do zasady przekształcenie na cele budowlane wymaga zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi. Od 2015 roku istnieją jednak wyjątki zwalniające z tego wymogu.

Aprobata ministra nie jest konieczna pod warunkiem łącznego spełnienia pewnych warunków. Ich listę wymienia ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zgodnie z nią: 

Przy okazji warto podkreślić, że zmiana przeznaczenia państwowych gruntów leśnych zawsze wymaga zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa lub upoważnionej przez niego osoby. Z kolei zmiana przeznaczenia innych gruntów leśnych zawsze wymaga zgody marszałka województwa po uprzednim wyrażeniu opinii przez izbę rolniczą.

Sprawdź, ile można zarobić na inwestowaniu w grunty

Czytaj więcej

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej to odrębna sprawa

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej to odrębny etap, następujący już po przekształceniu działki rolnej na budowlaną. Wiąże się ze zmianą użytku na gruncie i zmianą podatku rolnego na podatek od nieruchomości, złożeniem wniosku do starostwa i zwiększeniem podatku (wskutek zmiany podatku rolnego na podatek od nieruchomości) w przypadku otrzymania decyzji.

Inwestor, który otrzyma zgodę na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, musi opłacić tzw. należność oraz opłaty roczne. Ich kwoty zależą od jakości gruntu lub lasu, a wysokość określa ustawa.

Mowa tu o poważnych kwotach, lecz w pewnych przypadkach można uzyskać z nich zwolnienie. Szczegółowe omówienie problemu wykracza jednak poza zakres tego artykułu.

Podsumowanie:

• Przekształcenie działki rolnej na budowlaną i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej to dwa odrębne etapy. W tekście koncentrujemy się na pierwszej kwestii.
• Pierwszym krokiem potencjalnego inwestora powinno być sprawdzenie czy istnieje obejmujący działkę plan zagospodarowania przestrzennego.
• Jeśli plan ten istnieje i działka jest w nim ujęta jako budowlana, nie musimy jej przekształcać. Nie mamy też okazji do zarobku na wzroście wartości wynikającym z zakupu tańszej działki rolnej, i przekształcenia jej oraz sprzedaży tej działki już jako budowlanej (zazwyczaj drożej).      
• Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka figuruje jako rolna, jedyną opcją dla inwestora jest złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania. Jego rozpatrzenie zależy od dobrej woli gminy. Czasem trwa długo (nawet lata).
• Miejscowy plan zagospodarowania (MPZP) musi być zgodny ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;
• W razie braku MPZP, do inwestora należy decyzja czy wnioskować o plan (obejmujący choćby obszar działki) czy o warunki zabudowy. Zazwyczaj korzystniejsza okazuje się druga opcja.
• Warunki zabudowy można potocznie określić mianem małego planu zagospodarowania przestrzennego. Aby liczyć na pozytywną decyzję w sprawie warunków zabudowy, należy spełnić określone kryteria, takie jak: warunki sąsiedztwa czy dostęp do mediów;
• W przypadku gleb rolnych najwyższych klas (I-III) przekształcenie w działkę budowlaną wymagało do niedawna zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi. Obecnie w niektórych przypadkach nie jest to konieczne.
• Decyzja o warunkach zabudowy nie wiąże się zazwyczaj z dodatkowymi opłatami, nawet w razie późniejszej sprzedaży działki (z nielicznymi wyjątkami, jak opłaty skarbowej w pewnych przypadkach czy kosztów pełnomocnictwa). Z kolei w razie zmiany miejscowego planu zagospodarowania gmina może nałożyć opłatę planistyczną. Dotyczy to jednak tylko sytuacji sprzedaży w ciągu pięciu lat od uchwalenia bądź zmiany planu.