Podział działek – czy to intratna strategia inwestycyjna? Część pierwsza

Jakich formalności musi dopełnić właściciel, by podzielić swoją działkę? Jakie opłaty wiążą się z tym procesem, czyli czy podział działek i sprzedaż mniejszych areałów to rzeczywiście intratna strategia inwestycyjna?

Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Formalności związane z podziałem gruntu będą zależne od tego, czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), czy może działka zlokalizowana jest na obszarze bez uchwalonego MPZP. Jeśli dla danego terenu obowiązuje ten akt prawa miejscowego to podziału nieruchomości można dokonać tylko w sytuacji, gdy będzie on zgody z ustaleniami planu miejscowego . Poprzez „zgodność z miejscowym planem” rozumieć należy zarówno przeznaczenie terenu, jak i możliwości zagospodarowania nowo wydzielonych działek gruntu – wyjaśnia Bartosz Antos z portal www.saveinvest.pl. Z kolei podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne (a w przypadku braku MPZP wykorzystywanych w praktyce na cele rolne i leśne), powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem, że dana działka zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który, co do zasady, nie może być dłuższy niż sześć miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział gruntu stała się ostateczna.

Brak MPZP

Jeśli nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie został sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego (lub jeśli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu) podziału działki można dokonać, jeżeli nie będzie on sprzeczny z przepisami odrębnymi – najczęściej będą brane pod uwagę: prawo ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków etc.. Kolejnym warunkiem jest zgodność z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w sytuacji gdy, rada gminy podała do wiadomości, że przystąpiła do sporządzania planu, to wniosek podziałowy zostanie zawieszony na okres około sześciu miesięcy.

Wyjątki

Zgodnie z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu, niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział dużej nieruchomości ziemskiej może zostać przeprowadzony w celu: zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę; wydzielenia działki budowlanej – jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze; wydzielenia części nieruchomości, której własność lub też użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa; realizacji roszczeń do części nieruchomości wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych odrębnych ustaw; realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych; wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej lub linii kolejowej; wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego; wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych; wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego; wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Co więcej podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli okaże się on niezbędny do realizacji celów publicznych lub jeśli grunt stanowi własność gminy i nie został on oddany w użytkowanie wieczyste.

W kolejnych częściach artykułu omówione zostaną: wniosek o podział nieruchomości, specyfika wstępnego projektu podziału, kryterium dostępu działki do drogi publicznej, jak powinien wyglądać podział zabudowanej nieruchomości oraz kwestia opłaty adiacenkiej.