Prawo pierwokupu, czyli z czym trzeba się liczyć przy zakupie i sprzedaży nieruchomości

W chwili zdecydowania się na zakup działki w atrakcyjnym miejscu należy pamiętać, że nie zawsze transakcja zostanie przeprowadzona do końca. Często zdarzają się sytuacje, gdy przed finałem nieruchomość zostaje przyznana komuś innemu.

Dlaczego tak się dzieje?

Wynika to z zapisów art. 596 ustawy kodeks cywilny, który przyznaje niektórym prawo pierwokupu gruntów. Zgodnie z jego treścią „jeśli czynność prawna czy ustawa przewiduje dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w przypadku braku przepisów szczególnych, przepisy rozdziału IV kodeksu cywilnego”.

Podmiotów uprzywilejowanych jest wiele. Zgodnie z przepisami prawo takie przysługuje:

• Gminie w przypadku sprzedaży (na podstawie zapisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w stosunku do np. nieruchomości niezabudowanej nabytej wcześniej przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, działki położonej na obszarze, który w planie miejscowym został przeznaczony na cele publiczne, obszaru wpisanego do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości a także gminie w stosunku do gruntów leśnych położonych na terenach miejskich lub jeszcze kilku innym,
• Spółkom Skarbu Państwa w stosunku do obszarów położonych na terenie specjalnych stref ekonomicznych,
• Agencji Nieruchomości Rolnych wobec sprzedaży nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 5 ha ( w myśl ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego Dz. U. z 2012r. poz. 803),
• Lasom Państwowym wobec gruntów leśnych położonych na terenach miast.

Z czego wynika prawo pierwokupu nieruchomości?

Warto pamiętać, na co uczula Robert Tomaszewski z SaveInvest, że prawo pierwokupu nie jest wynikiem tylko i wyłącznie zapisów ustawowych. Może ono wynikać np. z umowy, ustanawiając je na rzecz osób prawnych czy fizycznych, a także innych podmiotów. Takie prawo pierwokupu powinna ujawniać księga wieczysta. Warto więc dokładnie przejrzeć jej poszczególne działy.

Prawo pierwokupu w praktyce oznacza, iż nieruchomości objętej takim prawem nie można sprzedać bez zgody. Wyrazić ją musi jednostka/organ, któremu prawo pierwokupu przysługuje. Jeśli pominie się te kroki, zawarta umowa jest nieważna z mocy prawa. Dotyczy to sytuacji, gdy prawo pierwokupu wynikało o z ustawy, a nie zapisów innej umowy (wtedy przysługuje „pokrzywdzonemu” jedynie odszkodowanie).

Prawo kupna działki

Sprzedający zawiadamia podmiot, na rzecz którego przysługuje prawo pierwokupu, o planowanej sprzedaży wraz z załączoną kopią umowy warunkowej (najczęściej za pośrednictwem notariusza). Podmiot, który uprawniony jest do zakupu w pierwszej kolejności, w terminie 30 dni powinien odnieść się do treści mu przesłanych i wyrazić chęć pierwokupu lub zrzec się tego prawa. Jeśli podmiot mający przywilej pierwokupu nie interesuje się wskazaną nieruchomością, kupujący wymieniony w umowie warunkowej może w pełni skorzystać z prawa kupna działki. Wtedy sporządza się prawidłową umowę kupna-sprzedaży.

Jeśli natomiast podmiot wyraża chęć zakupu – składa w formie aktu notarialnego oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Oznacza to, że dochodzi do sprzedaży danej nieruchomości na zasadach określonych w warunkowej umowie.

Orzecznictwo sądowe

Takie kroki są konieczne, aby uniknąć późniejszych problemów i w ogóle sąd wpisał nas jako nowych właścicieli, zaznacza Robert Tomaszewski. Prawo pierwokupu jest, zgodnie z art. 602 § 1 kodeksu cywilnego, niezbywalne. Jest też niepodzielne. Umowa warunkowa nie daje gwarancji sprzedającego, że podmiot uprawniony do prawa pierwokupu nie skorzysta z pierwszeństwa kupna nieruchomości. Orzecznictwo Sądów jest w tym zakresie jednomyślne: zgodnie np. z Wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2004r. II CK 368/2002 określono, że „przepis art. 602 § 1 kodeksu cywilnego w zakresie dotyczącym prawa umownego pierwokupu ma charakter dyspozytywny, znaczy to iż prawo to można zbyć, jeśli wynika to z umowy stanowiącej źródło tego prawa”.

Często sami przedsiębiorcy zastrzegają prawo pierwokupu na rzecz innych osób czy instytucji (poprzez np. umowę dzierżawy, zamiany, sprzedaży czy spółki) Prawo pierwokupu jest niezbywalne, nie może być przeniesione na inną osobę czy instytucję co potwierdza też orzecznictwo w tej sprawie. Uchwałą SN z dnia 16 lutego 1996r. IIICZP 10/96 natomiast wskazuje, że „nie jest dopuszczalne umowne rozszerzenie prawa pierwokupu nieruchomości na wypadek, gdyby nabywca darował ją osobie trzeciej”.

Prawo pierwszeństwa

Zgodnie z przepisami niektóre podmioty mają przywilej pierwszeństwa zakupu danej nieruchomości. Nie jest to jednoznaczne z prawem pierwokupu, które można zrealizować po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu objętego tym prawem. Prawo pierwszeństwa stosuje się natomiast w sytuacjach, gdy istnieje zamiar zbycia nieruchomości (nie zawarto jeszcze umowy). Robert Tomaszewski wyjaśnia, jak to wygląda w praktyce. Prawo pierwszeństwa ma zastosowanie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i przejawia się tak, że np. najemcy lokali komunalnych wykupują lokal, który zajmują, a znajduje się on w posiadaniu zasobów mieszkaniowych danej gminy.

Podsumowując, w przypadku pierwokupu należy liczyć się z tym, że nie będzie możliwe sfinalizowanie umowy kupna-sprzedaży, jeśli podmiot uprawniony z mocy ustawy wyrazi zapotrzebowanie na zakup nieruchomości. Warto zadbać o poprawny przebieg takiej transakcji, by uniknąć kłopotów. Należy skupić się na procedurze sprawdzenia zapisów księgi wieczystej, czy ustalenia w inny sposób ewentualnych praw pierwokupu i komu takie prawa przysługują. Niezbędna będzie niewątpliwie pomoc doświadczonych i profesjonalnie działających firm takich jak SaveInvest, znających tematykę związaną z obrotem gruntami i co najważniejsze, przepisy prawa. Wtedy cały proces będzie dużo łatwiejszy.