PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Prawo zabudowy a prawo własności – zakres ochrony

Bartosz Antos
8 stycznia 2020
Nieruchomości
Warunki zabudowy
Działki

Zakres prawa zabudowy niejednokrotnie budzi spór pomiędzy właścicielami nieruchomości, ich sąsiadami oraz organami administracji publicznej. Naczelny Sąd Administracyjny wydał ostatnio dość liberalną interpretację w tym zakresie.

Rewolucyjne orzeczenie NSA

2 października 2019 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał ciekawe orzeczenie, w którym przypomniał, iż prawo zabudowy jest nierozerwalnym elementem prawa własności. To stwierdzenie ma ogromne znaczenie. W konsekwencji bowiem przepisy, które określają zasady i sposób ustalania warunków zabudowy nie mogą ograniczać ewentualnej, nowej zabudowy w znaczny sposób. Nie mogą one też prowadzić do zmiany sposobu użytkowania całego terenu. Wydając taką decyzję organy administracji powinny zatem pamiętać, że prawo własności stanowi wartość nadrzędną i wymaga szczególnej ochrony – wskazuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Historia pewnej stacji benzynowej

Naczelny Sąd Administracyjny wydał swoje orzeczenie w sprawie, w której współwłaścicielki pewnej firmy wystąpiły do wójta gminy o ustalenie warunków zabudowy dla realizowanej inwestycji. Ta inwestycja miała natomiast polegać na przebudowie stacji paliw płynnych i gazu płynnego. Prace skupiałyby się na wymianie istniejącego podziemnego zbiornika jednopłaszczyznowego paliw płynnych o pojemności 50 metrów sześciennych na zbiornik dwupłaszczyznowy o pojemności 15 metrów sześciennych. Dodatkowo chciano ustawić dystrybutor ON/Pb oraz powiększyć istniejącą wiatę. Wójt ustalił warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem. Od jego decyzji odwołał się jednak właściciel sąsiedniej nieruchomości. W ocenie strony konieczne było bowiem wcześniejsze wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedmiotowej inwestycji, czego w sprawie nie zrobiono. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję wójta gminy. Ostatecznie zatem sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Ten uchylił obie, wydane decyzje. Finał tej sprawy rozegrał się natomiast przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, który uchylił zaskarżony wyrok.

Kiedy możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia pięciu przesłanek. Po pierwsze co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób, pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania budowy, a także zagospodarowania terenu. Po drugie teren musi mieć dostęp do drogi publicznej. Po trzecie musi w tym miejscu istnieć lub być projektowane uzbrojenie terenu, które jest wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego. Po czwarte natomiast teren nie powinien wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo powinien być objęty zgodą uzyskaną przez sporządzaniu planów miejscowy, które utraciły moc na podstawie innych przepisów. Z kolei po piąte wydawana decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Do przepisów nie można podchodzić zbyt restrykcyjnie

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyżej wskazane przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym muszą być interpretowane przez pryzmat prawa własności, chronionego przepisami Konstytucji RP. Reguły, wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu mają bowiem za zadanie chronić ład przestrzenny, a nie wprowadzać znaczne ograniczenia nowej zabudowy i zmian sposobu użytkowania budynków na terenach, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ochrona tych wartości uzasadnia natomiast odejście od rygorystycznej wykładni przepisów tej ustawy. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał też, że obowiązująca zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy albo realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami sąsiadów. Wymogiem jest natomiast dostosowanie poszczególnych cech i parametrów architektonicznych oraz urbanistycznych, które zostały wyznaczone przez stan dotychczasowej zabudowy.

Prawo zabudowy to element prawa własności

Wydane orzeczenie jest istotny dla wszystkich osób, ubiegających się o ustalenie warunków zabudowy dla określonego terenu. Jak widać dopuszczalne jest drobne odstępstwo. Nie trzeba restrykcyjnie przestrzegać wskaźników i parametrów, właściwych dla sąsiednich nieruchomości – podsumowuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top