Prawo zabudowy a prawo własności – zakres ochrony

Bartosz Antos
8 stycznia 2020
Nieruchomości
Prawo i finanse
Warunki zabudowy
Działki

Zakres prawa zabudowy niejednokrotnie budzi spór pomiędzy właścicielami nieruchomości, ich sąsiadami oraz organami administracji publicznej. Naczelny Sąd Administracyjny wydał ostatnio dość liberalną interpretację w tym zakresie.

Rewolucyjne orzeczenie NSA

2 października 2019 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał ciekawe orzeczenie, w którym przypomniał, iż prawo zabudowy jest nierozerwalnym elementem prawa własności. To stwierdzenie ma ogromne znaczenie. W konsekwencji bowiem przepisy, które określają zasady i sposób ustalania warunków zabudowy nie mogą ograniczać ewentualnej, nowej zabudowy w znaczny sposób. Nie mogą one też prowadzić do zmiany sposobu użytkowania całego terenu. Wydając taką decyzję organy administracji powinny zatem pamiętać, że prawo własności stanowi wartość nadrzędną i wymaga szczególnej ochrony – wskazuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Historia pewnej stacji benzynowej

Naczelny Sąd Administracyjny wydał swoje orzeczenie w sprawie, w której współwłaścicielki pewnej firmy wystąpiły do wójta gminy o ustalenie warunków zabudowy dla realizowanej inwestycji. Ta inwestycja miała natomiast polegać na przebudowie stacji paliw płynnych i gazu płynnego. Prace skupiałyby się na wymianie istniejącego podziemnego zbiornika jednopłaszczyznowego paliw płynnych o pojemności 50 metrów sześciennych na zbiornik dwupłaszczyznowy o pojemności 15 metrów sześciennych. Dodatkowo chciano ustawić dystrybutor ON/Pb oraz powiększyć istniejącą wiatę. Wójt ustalił warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem. Od jego decyzji odwołał się jednak właściciel sąsiedniej nieruchomości. W ocenie strony konieczne było bowiem wcześniejsze wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedmiotowej inwestycji, czego w sprawie nie zrobiono. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję wójta gminy. Ostatecznie zatem sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Ten uchylił obie, wydane decyzje. Finał tej sprawy rozegrał się natomiast przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, który uchylił zaskarżony wyrok.

Kiedy możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia pięciu przesłanek. Po pierwsze co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób, pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania budowy, a także zagospodarowania terenu. Po drugie teren musi mieć dostęp do drogi publicznej. Po trzecie musi w tym miejscu istnieć lub być projektowane uzbrojenie terenu, które jest wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego. Po czwarte natomiast teren nie powinien wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo powinien być objęty zgodą uzyskaną przez sporządzaniu planów miejscowy, które utraciły moc na podstawie innych przepisów. Z kolei po piąte wydawana decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Do przepisów nie można podchodzić zbyt restrykcyjnie

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyżej wskazane przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym muszą być interpretowane przez pryzmat prawa własności, chronionego przepisami Konstytucji RP. Reguły, wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu mają bowiem za zadanie chronić ład przestrzenny, a nie wprowadzać znaczne ograniczenia nowej zabudowy i zmian sposobu użytkowania budynków na terenach, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ochrona tych wartości uzasadnia natomiast odejście od rygorystycznej wykładni przepisów tej ustawy. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał też, że obowiązująca zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy albo realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami sąsiadów. Wymogiem jest natomiast dostosowanie poszczególnych cech i parametrów architektonicznych oraz urbanistycznych, które zostały wyznaczone przez stan dotychczasowej zabudowy.

Prawo zabudowy to element prawa własności

Wydane orzeczenie jest istotny dla wszystkich osób, ubiegających się o ustalenie warunków zabudowy dla określonego terenu. Jak widać dopuszczalne jest drobne odstępstwo. Nie trzeba restrykcyjnie przestrzegać wskaźników i parametrów, właściwych dla sąsiednich nieruchomości – podsumowuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera


    Po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A. Informacje o zasadach przetwarzania

    * Pole obowiązkowe

    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Finansowanie
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Działka czy mieszkanie – w co warto zainwestować w czasach wysokiej inflacji?

    Galopująca inflacja sprawia, że posiadacze oszczędności desperacko szukają możliwości ochrony kapitału. Nieruchomości to jedna z metod na nią. W dodatku sprawdzona od lat. Mieszkań ani ziemi nie da się bowiem dodrukować – w przeciwieństwie do pieniędzy typu fiat. Jednak wielu inwestorów staje przed dylematem: czy inwestować w działkę, czy raczej w mieszkanie pod wynajem? Odpowiedź […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Finansowanie
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Działki na raty – to możliwe! Jak zainwestować w najbezpieczniejszy produkt jakim jest grunt?

    Kredyt na działkę jest poza Twoim zasięgiem? Twój bank twierdzi, że nie stać Cię na zakup gruntu? Nie zarzucaj swoich planów tak łatwo. Istnieją alternatywne sposoby finansowania tego typu inwestycji. Wystarczy rozejrzeć się naza solidnym partnerem biznesowym i znaleźć produkt, który odpowiada Twoim oczekiwaniom. Być może zakup działki nad morzem na raty będzie najlepszym rozwiązaniem. […]

    Kamil Markowicz
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Inwestycja w działki – czy to się jeszcze opłaca?

    Zawirowania na rynku nieruchomości zniechęcają wiele osób do inwestycji. Tymczasem statystyki pokazują, że ulokowanie pieniędzy w gruntach wciąż jest niezwykle opłacalne. Mimo pandemii, wojny na Ukrainie, galopującej inflacji i innych zawirowań, ziemia rolna wciąż odnotowuje stabilny zysk. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego inwestycja w grunty jest korzystna? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Inwestycje w nieruchomości
    Odrolnienie działki
    Przekształcenie działki

    Przekształcenie działki – 11 porad dla początkującego inwestora

    Zakup działki rolnej to dobra inwestycja. Można ją nabyć za całkiem niską cenę, a jednocześnie uzyskać wysoką stopę zwrotu. Na rynku nieruchomości na początkujących inwestorów czeka jednak wiele pułapek. Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podpowiada, w jaki sposób ich uniknąć i jak skutecznie przeprowadzić odrolnienie działki. Dobrych decyzji […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę gminy lub miasta, określa szczegółowo przeznaczenie danego terenu oraz warunki zagospodarowania i warunki zabudowy. Jest to niezwykle ważny dokument z punktu widzenia osoby, która zamierza kupić działkę i postawić na niej dom. Każdy, kogo interesuje zakup działki powinien niezwłocznie skierować kroki do właściwego urzędu miasta lub gminy, by […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty

    Zakup działki – co należy sprawdzić? Check-lista

    Zakup wymarzonej działki w atrakcyjnym miejscu i dobrej lokalizacji to znakomita inwestycja. Aby jednak tak się stało, należy sprawdzić grunt pod kątem wielu czynników. Jako firma specjalizująca się w sprzedaży gruntów, sprawdzamy blisko 50 kryteriów, aby upewnić się czy działki, które oferujemy Klientom będą bezpieczną i zyskowną inwestycją. Księga wieczysta nieruchomości Pierwszą czynnością, jaką wykonujemy […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego
    Przekształcenie działki
    Warunki zabudowy

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który wstępnie i ogólnie określa zasady polityki przestrzennej na terenie danej gminy. Choć nie ma charakteru aktu prawnego, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego studium może stanowić doskonałą wskazówkę dla każdego, kto chciałby zrealizować inwestycję na danym terenie. Jeśli gmina nie posiada obowiązującego miejscowego […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Warunki zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana „wuzetką” (WZ ), jest niezbędna do ustalenia warunków sposobu zagospodarowania danego terenu. Zastępuje ona plan zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie MPZP nie został uchwalony lub przestał obowiązywać. Decyzję o warunkach zabudowy można otrzymać nawet nie będąc właścicielem danej nieruchomości. Wydanie decyzji dla celów budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne. Zgodność z Miejscowym […]

    Bartosz Antos
    back to top