Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Prawo zabudowy a prawo własności – zakres ochrony

Bartosz Antos
8 stycznia 2020
Nieruchomości
Warunki zabudowy
Działki

Zakres prawa zabudowy niejednokrotnie budzi spór pomiędzy właścicielami nieruchomości, ich sąsiadami oraz organami administracji publicznej. Naczelny Sąd Administracyjny wydał ostatnio dość liberalną interpretację w tym zakresie.

Rewolucyjne orzeczenie NSA

2 października 2019 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał ciekawe orzeczenie, w którym przypomniał, iż prawo zabudowy jest nierozerwalnym elementem prawa własności. To stwierdzenie ma ogromne znaczenie. W konsekwencji bowiem przepisy, które określają zasady i sposób ustalania warunków zabudowy nie mogą ograniczać ewentualnej, nowej zabudowy w znaczny sposób. Nie mogą one też prowadzić do zmiany sposobu użytkowania całego terenu. Wydając taką decyzję organy administracji powinny zatem pamiętać, że prawo własności stanowi wartość nadrzędną i wymaga szczególnej ochrony – wskazuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Historia pewnej stacji benzynowej

Naczelny Sąd Administracyjny wydał swoje orzeczenie w sprawie, w której współwłaścicielki pewnej firmy wystąpiły do wójta gminy o ustalenie warunków zabudowy dla realizowanej inwestycji. Ta inwestycja miała natomiast polegać na przebudowie stacji paliw płynnych i gazu płynnego. Prace skupiałyby się na wymianie istniejącego podziemnego zbiornika jednopłaszczyznowego paliw płynnych o pojemności 50 metrów sześciennych na zbiornik dwupłaszczyznowy o pojemności 15 metrów sześciennych. Dodatkowo chciano ustawić dystrybutor ON/Pb oraz powiększyć istniejącą wiatę. Wójt ustalił warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem. Od jego decyzji odwołał się jednak właściciel sąsiedniej nieruchomości. W ocenie strony konieczne było bowiem wcześniejsze wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedmiotowej inwestycji, czego w sprawie nie zrobiono. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję wójta gminy. Ostatecznie zatem sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Ten uchylił obie, wydane decyzje. Finał tej sprawy rozegrał się natomiast przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, który uchylił zaskarżony wyrok.

Kiedy możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia pięciu przesłanek. Po pierwsze co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób, pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania budowy, a także zagospodarowania terenu. Po drugie teren musi mieć dostęp do drogi publicznej. Po trzecie musi w tym miejscu istnieć lub być projektowane uzbrojenie terenu, które jest wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego. Po czwarte natomiast teren nie powinien wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo powinien być objęty zgodą uzyskaną przez sporządzaniu planów miejscowy, które utraciły moc na podstawie innych przepisów. Z kolei po piąte wydawana decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.

Do przepisów nie można podchodzić zbyt restrykcyjnie

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyżej wskazane przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym muszą być interpretowane przez pryzmat prawa własności, chronionego przepisami Konstytucji RP. Reguły, wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu mają bowiem za zadanie chronić ład przestrzenny, a nie wprowadzać znaczne ograniczenia nowej zabudowy i zmian sposobu użytkowania budynków na terenach, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ochrona tych wartości uzasadnia natomiast odejście od rygorystycznej wykładni przepisów tej ustawy. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał też, że obowiązująca zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy albo realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami sąsiadów. Wymogiem jest natomiast dostosowanie poszczególnych cech i parametrów architektonicznych oraz urbanistycznych, które zostały wyznaczone przez stan dotychczasowej zabudowy.

Prawo zabudowy to element prawa własności

Wydane orzeczenie jest istotny dla wszystkich osób, ubiegających się o ustalenie warunków zabudowy dla określonego terenu. Jak widać dopuszczalne jest drobne odstępstwo. Nie trzeba restrykcyjnie przestrzegać wskaźników i parametrów, właściwych dla sąsiednich nieruchomości – podsumowuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe