Proces wywłaszczania a odszkodowanie za grunty. Część druga

W poprzedniej części artykułu omówiliśmy podmioty, które mają prawa do wywłaszczania, publiczne cele jakie muszą im przyświecać oraz dwa z pięciu etapów, które składają się na proces wywłaszczeniowy – rokowania i postępowanie wywłaszczeniowe.

Rozprawa administracyjna i wydanie decyzji

W toku postępowania wywłaszczeniowego musi odbyć się rozprawa administracyjna. To właśnie po jej przeprowadzeniu dochodzi do uchwalenia i wydania odpowiedniej decyzji. Do wywłaszczenia dochodzi z dniem, w którym decyzja uzna się za ostateczną. Jest ona wtedy podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej, którego dokonuje się na wniosek starosty lub jednostki samorządu terytorialnego. Nieruchomość, którą wywłaszczono, można użytkować do czasu ogłoszenia na niej rozpoczęcia prac budowlanych. Jednak Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl podkreśla fakt, że zgodnie z przesłankami zawartymi w art. 122 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta ma prawo do wydania zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości zaraz po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu. W praktyce oznacza to, że budowa może formalnie się rozpocząć. Istnieje możliwość odwołania od decyzji wywłaszczeniowej do samorządowego kolegium odwoławczego, a w następnej kolejności do sądu administracyjnego.

Wywłaszczenie a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość leży na obszarze przeznaczonym na cele publiczne istnieją podstawy prawne pozwalające na wywłaszczenie z takiego terenu. Natomiast tereny, wobec których musiała zostać wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, ponieważ np. działka była przeznaczona w planie pod budowę domów jednorodzinnych, gmina nie może dokonać wywłaszczenia, bez uprzedniego dokonania zmian w planie.

Odszkodowanie

Wysokość odszkodowania, wynikająca bezpośrednio z decyzji o wywłaszczeniu, jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania wspomnianej decyzji. Podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa danej nieruchomości. Szacuje ją i określa w swojej wycenie rzeczoznawca majątkowy. Decydujący dla wysokości odszkodowanie jest stan nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia do niej praw. Wysokość zawarta w decyzji podlega waloryzacji na dzień jej zapłaty. Dokonuje tego organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do uiszczenia kwoty w tytułu odszkodowania. Zapłata następuje jednorazowo w terminie nieprzekraczającym 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu – zgodnie z art. 132 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Specprzepisy

Wywłaszczenie na podstawie specprzepisów jest diametralnie różne od tego bazującego na ustawie o gospodarce nieruchomościami. Na ogół są one zbliżone do treści, omawianej wcześniej, specustawy drogowej. Przewiduje ona, że wojewoda (odpowiedzialny za drogi wojewódzkie, krajowe) czy starosta (drogi gminne, powiatowe) wydaje zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, która jest równoznaczna z pozbawieniem prawa własności lub użytkowania wieczystego. W konsekwencji na działce pojawia się rzeczoznawca majątkowy, którego zadaniem jest oszacowanie jej wartości rynkowej. Bazując na takiej wycenie wojewoda lub starosta wydaje decyzję ustanawiającą wysokość odszkodowania. Warto nadmienić, że brak odszkodowania w żaden sposób nie wpływa na prowadzenie na działce robót budowlanych.

Odszkodowanie za opuszczenie nieruchomości

Właściciel lub użytkownik wieczysty, który zdecyduje się na opuszczenie nieruchomości wcześniej niż przewidują to przepisy, otrzymuje odszkodowanie wyższe o 5proc. od wartości nieruchomości. Lub w zależności 5 proc. wartości prawa użytkowania wieczystego. Wszyscy właściciele, niezależnie czy zdecydują się wyprowadzić wcześniej czy też nie, otrzymują 10 tys. zł na pokrycie dodatkowych wydatków (np. związanymi z opłatami notarialnymi, poszukiwaniami nowej nieruchomości etc.). Od niedawna wprowadzono także opcję zaliczkowej wypłaty należnego odszkodowania. Taką zaliczkę wypłaca wojewoda na wniosek osoby wywłaszczonej, ale nie może przekroczyć ona 70proc. ogólnej wartości nieruchomości. Decyzja ustalająca wysokość odszkodowania musi być wydana w okresie nie dłuższym niż 60 dni. Liczy się to od dnia doręczenia stronom postanowienia o nadaniu rygoru natychmiastowej wykonalności zezwolenia o realizacji inwestycji drogowej.

Od tej decyzji można wnieść odwołanie. Jeśli wydano ją z ramienia wojewody – do ministra infrastruktury. W przypadku, gdy wydał ją starosta do wojewody. Jeśli decyzja pozostanie utrzymana w mocy, grunt przechodzi na własność Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. Można przedłożyć skargę przed sądem administracyjnym, ale należy pamiętać, że nieruchomość ta nie należy już wtedy do osoby skarżącej. Przy wydawaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania obowiązuje taki sam tryb składania odwołań.