Proces wywłaszczania a odszkodowanie za grunty. Część pierwsza

Wywłaszczenie, czyli pozyskanie komercyjnej działki pod publiczną inwestycję może odbyć się tylko z poszanowaniem stosownych procedur. Właściciel lub użytkownik wieczysty takiego gruntu może starać się o uzyskanie odszkodowania z tego tytułu.

Kto ma prawo wywłaszczać nieruchomość?

Warto pamiętać, że nie każdy podmiot ma prawo do zabrania nieruchomości. Wywłaszczenia może dokonać, wyłącznie na cele publiczne, jedynie Skarb Państwa lub samorząd terytorialny. Ponadto konstytucja – jej art. 21 – gwarantuje osobie wywłaszczonej prawo do otrzymania odszkodowania z tego tytułu. Inwestycje posiadające charakter publiczny uwzględniono w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl tego artykułu można dokonać wywłaszczenia w celu: budowy i utrzymania szkół publicznych, przedszkoli, szpitali; wydzielenia gruntów pod drogi publiczne; opieki nad nieruchomościami uznane za zabytki; budowy i utrzymania przewodów i urządzeń służących do przesyłu pary, płynów, gazów oraz energii elektrycznej; wydzielenia gruntów pod linie kolejowe, lotniska itp..

Dwie ścieżki

Zgodnie z prawem możliwe są do przeprowadzenia dwie ścieżki wywłaszczania: zwykłe i uproszczone. Pierwszy tryb, reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczanie uproszczone z kolei definiowane jest przez różne specustawy, wśród których najczęściej stosowaną jest tzw. specustawa drogowa, która dotyczy budowy autostrad, dróg krajowych i lokalnych (jej pełna nazwa – o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg krajowych). Można także korzystać z zawartych w niej przesłanek przy budowie dróg lokalnych. Nie jest to jednak obligatoryjne. Wywłaszczenia z takich powodów mogą także bazować na ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nadrzędnym celem wszystkich tych ustaw pozostaje przyśpieszenie budowy inwestycji, które z punktu widzenia państwa i społeczeństwa są istotne i niezbędne.

Etapy wywłaszczenia nieruchomości

Proces wywłaszczenia składa się z pięciu etapów: rokowań, postępowania wywłaszczeniowego, rozprawy administracyjnej, wydania decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu oraz z samego wywłaszczenia, czyli pozbawienia nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rokowania

Na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami sprawami wywłaszczeniowymi zajmuje się zwyczajowo starosta, a w przypadku gdy dochodzi do wywłaszczenia na rzecz samorządu – wójt, prezydent miasta lub burmistrz, zarząd powiatu lub zarząd województwa. Jeszcze przed rozpoczęciem stricte postepowania wywłaszczeniowego odbywają się rokowania, prowadzone z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości. W trakcie tych rozmów urzędnicy przedstawiają propozycje cen za działkę, budynek albo też ewentualnie oferują nieruchomość zamienną. Jeśli nie zaistnieje spór między stronami postępowania zostanie zawarta umowa, przenosząca prawa do nieruchomości na rzecz właściwego organu – wtedy wywłaszczenie nie będzie potrzebne. Natomiast w sytuacji odwrotnej, gdy nie uda się osiągnąć porozumienia rozpoczyna się właściwe postępowanie wywłaszczeniowe.

Postępowanie wywłaszczeniowe

Postępowanie na rzecz jednostki samorządu terytorialnego toczy się na wniosek jej organu wykonawczego – wójta, prezydenta miasta lub burmistrza, zarządu powiatu lub zarządu województwa. Za datę jego rozpoczęcia przyjmuje się dzień doręczenia zawiadomienia stronom albo dzień, jaki określono w ogłoszeniu o wszczęcie postępowania upublicznione w starostwie. Szansa na zawarcie wiążącej umowy cywilno-prawnej istnieje nawet po rozpoczęciu tej procedury – mówi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Przewidziano na to okres dwóch miesięcy. Dopiero po upływie tego czasu bez zawarcia odpowiedniego porozumienia, rozpoczyna się postępowanie wywłaszczeniowe. Wspomniany termin, zgodnie z art. 115 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyznacza starosta, a nalicza się go od daty zakończenia rokowań. Natomiast postępowanie wywłaszczeniowe na rzecz Skarbu Państwa toczy się z urzędu.

W kolejnej części artykułu omówimy kolejne etapy procesu wywłaszczeniowego: rozprawa administracyjna, wydanie decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu oraz z samo wywłaszczenie.