Przeniesienie pozwolenia na budowę. Część pierwsza

Kto i w jakich okolicznościach ma prawo do skutecznego przeniesienia pozwolenia na budowę?

Podstawa prawna

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, która zezwala na rozpoczęcie i prowadzenie budowy, lub też wykonywanie innych robót budowlanych.

Jak pokazuje doświadczenie nabywanie nieukończonych inwestycji może okazać się bardzo intratnym przedsięwzięciem. Jednak, jeszcze przed podjęciem takiej decyzji, warto zapoznać się z prawem budowlanym i sprawdzić, czy nasze zamierzenie inwestycyjne spełnia określone przez ustawodawcę warunki, by mogło dojść do skutecznego przeniesienia pozwolenia na budowę.

Decyzja administracyjna, która zatwierdza przeniesienie pozwolenia na budowę ma charakter zawiązany. W praktyce oznacza to, że spełnienie wszystkich warunków, jakie zawarte są w art. 40 prawa budowlanego, pozbawia właściwy organ możliwości odmówienia wydania zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę.

Warunki przeniesienia pozwolenia na budowę

Zgodnie ze wspomnianym art. 40 prawa budowlanego organ, który w drodze decyzji postanawia o przeniesieniu pozwolenia na budowę, zobowiązany jest, oczywiście za zgodą strony, na rzecz której ta decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych).

Strony postępowania

Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji. Nabywca musi pamiętać, że wraz z prawami nabywa także pewne obowiązki związane z nieruchomością. W przywołanym artykule brakuje informacji, czy decyzja o pozwoleniu na budowę musi mieć charakter ostateczny. Należy przez to rozumieć upłynięcie 14 dni od jej wydania i brak odwołań. Lub też upłyniecie 14 dni od wydania decyzji przez organ odwoławczy. Z kolei art. 28 prawa budowlanego wprost mówi, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zazwyczaj to właśnie to drugie stanowisko, a więc o koniecznym ostatecznym charakterze pozwolenia, reprezentują w orzecznictwa sądowe. Dla przykładu wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 13 maja 1986 r.; sygnatura akt: SA/Wr1666/86, czy Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 grudnia 2003 r.; sygnatura akt: II SA/Ka 2901/01. Warto mieć również na uwadze możliwą interpretację art. 40 prawa budowlanego, zgodnie z którą nie istnieje możliwość legalizacji obiektu budowlanego wybudowanego niezgodnie z przepisami, jeśli spełnione zostały warunki wymienione przez ustawodawcę w art. 37 prawa budowlanego. Czyli decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła z powodu nierozpoczęcia budowy przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub przerwano budowę na czas dłuższy niż 3 lata.

Przeniesienie pozwolenia

Z kolei fakt, w jakim stopniu zaawansowania znajdują się w chwili przeniesienia pozwolenia roboty budowlane, nie ma żadnego znaczenia. Przenieść pozwolenie można albo w trakcie trwania robót, albo nawet jeszcze przed ich rozpoczęciem. Co więcej, ustawodawca pozwala także na przeniesienie pozwolenia na budowę na rzecz innego, zainteresowanego podmiotu tylko części danej inwestycji. Do takiego przeniesienia może dojść jednak tylko, gdy inwestycja będzie możliwa do wyodrębnienia i samodzielnego funkcjonowania zgodnie ze swoim przeznaczeniem.

W kolejnej części poradnika: formalności przy przenoszeniu pozwolenia na budowę, terminy wiążące organ i inwestorów. Oraz kwestia zmiany przeznaczenia budynku, którego dotyczy przenoszone pozwolenie.