Rola projektu budowlanego w procesie inwestycyjnym. Część pierwsza

Jakie zmiany w kwestii projektu budowlanego wprowadziła nowelizacja przepisów budowlanych? Czym jest obszar oddziaływania obiektu i dlaczego pełni on obecnie kluczową rolę w procesie inwestycyjnym?

Po wejściu w życie znowelizowanych przepisów budowlanych to projekt budowalny w dużej mierze decyduje o możliwości budowania w oparciu o zgłoszenie, bez konieczności ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z obowiązującymi od 28 czerwca 2015 r. nowymi przepisami to ten dokument zawiera określony przez projektanta, a kluczowy dla całego procesu budowalnego, obszar oddziaływania obiektu.

Projekt zagospodarowania i projekt architektoniczno-budowlany

Zakres i treść projektu budowlanego powinny zostać dostosowane do specyfiki i charakteru danego obiektu oraz do stopnia skomplikowania robót budowlanych. Po nowelizacji projekt nie musi już zawierać przykładowo warunków technicznych przyłączenia do sieci zewnętrznych, czy zgody zarządcy drogi na zlokalizowanie zjazdu.

Projekt budowlany, zgodnie z nowymi zasadami, powinien zawierać w pierwszej kolejności projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do już istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Drugą część projektu budowlanego stanowi projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe. Ustalenia zawarte w projekcie muszą być zgodne z treścią uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub w przypadku jego braku, z decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Projekt architektoniczno-budowlany można kupić lub też zlecić jego wykonanie. W tym drugim przypadku jego sporządzenie wyniesie ok. 10 proc. wartości opisanego w nim obiektu budowlanego. Choć zakup gotowego projektu jest znacznie mniej kosztowny, to niezbędne dostosowanie go do indywidualnych potrzeb inwestora i warunków lokalizacji obiektu na działce może okazać się bardzo problematyczne. Projekt może wykonać każdy członek Okręgowej Izby Architektów, który posiada odpowiednie uprawnienia.

Obszar oddziaływania obiektu

Jak już wspomniano projekt budowalny musi zawierać także informację o obszarze oddziaływania obiektu budowlanego. Przed nowelizacją ustalenie takiego zakresu leżało w obowiązkach starosty (prezydenta) – na chwilę obecną kwestię tę rozstrzyga architekt właśnie w projekcie budowlanym. To on określi, czy planowana inwestycja będzie mieć wpływ na działki sąsiednie, a w konsekwencji, czy zamierzenie budowalne wymaga zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę.

Co mówi prawo

Zgodnie z art. 3 prawa budowlanego obszar oddziaływania obiektu budowlanego to teren wyznaczony w otoczeniu tego obiektu na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzający związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, w tym jego zabudowy. Lista wspomnianych przez ustawodawcę przepisów odrębnych jakimi musi kierować się architekt przy wyznaczaniu obszaru wokół obiektu, który inwestor chce wybudować, jest bardzo długa. Oprócz wszystkich przepisów techniczno-budowlanych bierze się pod uwagę również tzw. przepisy ochroniarskie, czyli te dotyczące ochrony zabytków czy środowiska. Warto także mieć na uwadze fakt, że jednym z najważniejszych aktów, którego wytyczne bezwzględnie musi respektować architekt, jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)

Co więcej, często zdarzają się sytuacje, w których obszar oddziaływania obejmuje również takie nieruchomości, które nie sąsiadują bezpośrednio z działką, na której inwestor planuje przeprowadzić swoje zamierzenie budowlane.

W kolejnej części artykułu: kogo i w jakich okolicznościach można uznać za stronę w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę oraz zmiany w oświadczeniach o mediach i dostępie do drogi publicznej.