Rozbiórka – kiedy jest nieunikniona? Jakie są jej koszty? Część pierwsza

Czym jest samowola budowlana? Czy każde nielegalne wzniesienie budowli musi zakończyć się nakazem rozbiórki? Na jakie koszty musi przygotować się inwestor któremu nadzór budowlany wydał nakaz rozbiórki?

Czym jest samowola budowlana?

W polskim prawodawstwie brak jest jednoznacznej definicji samowoli budowlanej. Zwyczajowo natomiast za taką uznaje się nie tylko wybudowanie obiektu bez pozwolenia na budowę. Ale już samo przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub bez zgłoszenia sprawy, lub też w sytuacji, gdy starosta sprzeciwił się zamiarowi wykonania robót, które objęte są obowiązkiem zgłoszenia. Roboty, które wymagają pozwolenia na budowę możliwe są do podjęcia tylko, gdy takim orzeczeniem się dysponuje. Natomiast w przypadku zgłoszenia by rozpocząć roboty zazwyczaj trzeba poczekać 30 dni. W ich trakcie których starosta ma prawo zgłosić swój sprzeciw co do zamierzeń inwestora.

W praktyce do samowoli dochodzi często już na etapie samego użytkowania wybudowanego obiektu. Wtedy, gdy właściciele decydują się na jego nadbudowę lub rozbudowę, nie występując wcześniej z prośbą o wydanie stosownych pozwoleń. Bardzo ważna jest kwestia ustalenia daty popełnienia samowoli. To od niej bowiem zależy jakie przepisy zostaną zastosowane w trakcie dochodzenia przeciwko inwestorowi. A co za tym idzie z jakimi konsekwencjami prawnymi i finansowymi może się on liczyć.

Podstawy prawne

W przypadku legalizacji budowy wzniesionej bez pozwolenia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w trakcie dochodzenia, czy faktycznie wzniesiony obiekt podlega pod kategorię samowoli budowalnej opiera się na przesłankach zawartych w prawie budowlanym, a precyzyjniej na art. 48 (omawia problem budowy i rozbudowy bez pozwolenia na budowę zarówno całego obiektu, jak i jego części), art. 49b (porusza problem budowy i rozbudowy bez zgłoszenia) i art. 50-51.

Swoje działania inspektor zaczyna od weryfikacji, czy budowę przeprowadzano zgodnie z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi. Jeśli uzna, ze powstała nielegalnie budowla spełnia te warunki potwierdzi możliwość legalizacji wzniesionej konstrukcji. A także wyda odpowiednie postanowienie uwzględniając w nim czas i warunki legalizacji konkretnego przypadku samowoli. Jeśli natomiast obiekt nie będzie właściwy pod kątem przesłanek prawnych, inwestor w ogóle nie podejmie stosownych działań lub też nie zdąży załatwić w terminie niezbędnych formalności (dodajmy, że ich liczba jest całkiem spora) by obiekt zalegalizować, inspektor wyda nakaz rozbiórki.

Samowola a część budynku

Podobna procedura obowiązywać będzie w przypadku prac budowlanych podjętych bez zgłoszenia lub pomimo wyrażenia przez starostę swojego sprzeciwu. Warto także przypomnieć, że pojęcie samowoli nie musi koniecznie odnosić się do całości obiektu. Swoim zasięgiem może objąć także tylko jego część. Wydany wtedy przez inspektora nadzoru budowlanego nakaz rozbiórki oczywiście dotyczyć będzie tylko i wyłącznie części wybudowanej bez pozwolenia lub zgłoszenia, o ile ta część będzie na tyle samodzielna i niezależna aby można dokonać jej rozebrania bez niepotrzebnej ingerencji w pozostałą, postawioną zgodnie z prawem, częścią obiektu.

Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl przypomina, że legalizacja to nie obowiązek inwestora, ale uprawnienie, które pozwoli mu na uniknięcie ostateczności w postaci rozbiórki wzniesionego obiektu. Inwestor może skorzystać z prawa do legalizacji, jednak w żaden sposób nie jest do podjęcia takich działań przymuszony. Może zrezygnować z tego przywileju, jeśli uzna przykładowo, że koszty legalizacji są zbyt wysokie i bardziej opłacalna będzie dla niego rozbiórka obiektu powstałego niezgodnie z prawem.

W kolejnej części artykułu: opłata legalizacyjna a koszty rozbiórki, czyli najlepsze, z punktu widzenia finansowego, rozwiązanie dla inwestora.