Sprzedaż mieszkania bez świadectwa charakterystyki energetycznej – to stanie się niemożliwe

Trwają konsultacje społeczne, dotyczące nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Zaplanowane zmiany dotyczą między innymi możliwości odmowy sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości przez notariusza w przypadku nieprzedłożenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Jakie będą tego konsekwencje? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to bardzo ważny dokument, opisujący daną nieruchomość. Określa on bowiem wielkość zapotrzebowania na energię potrzebną do użytkowania danego budynku lub konkretnego lokalu. Chodzi o energię potrzebną do ogrzania budynku, przygotowania ciepłej wody, optymalnej jego wentylacji oraz klimatyzacji. W odniesieniu do budynków użyteczności publicznej to również kwestia wydatków na oświetlenie. Jednocześnie świadectwo charakterystyki energetycznej pozwala (przynajmniej co do zasady) na dość precyzyjne oszacowanie, ile będzie kosztowało utrzymanie takiej nieruchomości. Ta informacja z pewnością przydałaby się przyszłemu nabywcy – zauważa Bartłomiej Kuźniar.

Obowiązek przedłożenia świadectwa kupującemu

Co do zasady każda osoba kupująca nieruchomość, niezależnie od tego, czy jest to rynek pierwotny czy wtórny, powinna otrzymać od sprzedawcy świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. Wiele osób sprytnie omija jednak ten obowiązek, nałożony na właścicieli przepisami prawa. Obowiązująca regulacja umożliwia bowiem zrezygnowanie ze sporządzenia tego świadectwa przez obie strony. Co istotne, sprzedawcy i kupujący nie realizują tego obowiązku nie tylko dlatego, że chcą uprościć pewne procedury i przyspieszyć sprzedaż. Jednocześnie istnieje dzisiaj wiele zastrzeżeń do jakości takich świadectw. Specjaliści wskazują, że w zdecydowanej większości nie oddają one faktycznego zapotrzebowania danej nieruchomości na energię. Świadectwa wykonuje się w oparciu o pewne szacunkowego obliczenia i nie jest to nawet poprzedzone wizją lokalną.

Co zakłada nowelizacja przepisów?

Właśnie ze względu na omijanie obowiązku przez sprzedawców nieruchomości, Ministerstwo Rozwoju zdecydowało się na wprowadzenie zmian. Niedawno skierowano do konsultacji społecznych projekt nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej. Zgodnie z jego zapisami notariusz będzie miał odnotować w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. Jeżeli właściciel nie dopełni tego obowiązku, notariusz będzie miał prawo… a nawet będzie zobowiązany odmówić wykonania usługi, czyli sporządzenia aktu notarialnego, dotyczącego przeniesienia własności nieruchomości. Nowelizacja zatem nie wprowadzi żadnego novum, ale inne sformułowanie przepisu doprowadzi do tego, że wreszcie trzeba będzie go przestrzegać.

Czy zmiany przepisów mają sens?

Pozostaje jednak pytanie, czy jednocześnie zacznie się przykładać większą wagę do jakości świadectw charakterystyki energetycznej. Istnieje bowiem obawa, że dokument ten stanie się po prostu przykrą koniecznością i dodatkowym elementem w procesie sprzedaży, na który trzeba będzie wydać pieniądze, a nie realną pomocą dla kupującego. Jednocześnie jeżeli zadba się o rzetelne sporządzanie świadectw, istnieje szansa na pewne zmiany cen na rynku nieruchomości. Może się okazać, że te, oferujące gorsze parametry, znacząco stracą na wartości. Właściciele takich mieszkań mogą natomiast zechcieć więcej inwestować w termomodernizację należących do nich budynków po to, by zwiększyć ich wartość.

Świadectwo będą musieli pokazać nie tylko właściciele

Na marginesie warto wspomnieć o tym, że nowelizacja przepisów zakłada nałożenie obowiązku przedłożenia świadectwa charakterystyki energetycznej nie tylko przez właściciela nieruchomości, który ją sprzedaje. Ten dokument stanie się również obligatoryjnym elementem umowy najmu. W tym przypadku jednak ustawodawca nie przewiduje żadnej sankcji. Może się więc okazać, że w praktyce będzie to martwy przepis, o którym nikt nie będzie wiedział i którego nikt nie będzie przestrzegał.