Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat – jak nie zapłacić podatku?

Bartosz Antos
10 września 2019
Podatki
Nieruchomości

Na początku sierpnia Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał niekorzystną dla podatników interpretację. Wygląda na to, że skorzystanie ze zwolnienia z podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości nie będzie wcale takie proste. Dlaczego?

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie

W 2018 r. pewna podatniczka sprzedała należącą do niej nieruchomość. Jej właścicielką była od 2014 r., czyli przez cztery lata. Wtedy mieszkanie zostało jej przekazane przez ojca w drodze darowizny. Sprzedająca dopełniła wszelkich koniecznych formalności. W ocenie Dyrektora KIS błędnie uznała jednak, że przysługuje jej zwolnienie podatkowe. W oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest bowiem odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem wskazanym w ust. 2): nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowanego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego gruntów, a także innych rzeczy. Jedynym warunkiem w tym zakresie jest to, aby odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zwolnienie czy brak zwolnienia?

Podatniczka była jednak przekonana, że korzysta w tym zakresie ze zwolnienia podatkowego. Jak wskazano bowiem w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są między innymi dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Przy czym należy zaznaczyć, że od 1 stycznia 2019 r. termin wykorzystania środków na cele mieszkaniowe został wydłużony do trzech lat. Wcześniej były to dwa lata.

Nieprawidłowe stanowisko podatniczki

Podatniczka założyła zatem, że nie musi czekać pięciu lat, aby być zwolniona z obowiązku podatkowego. Wystarczy, że otrzymane w drodze darowizny środki przeznaczy ponownie na cele mieszkaniowe. Mimo że założenie było słuszne, Dyrektor KIS uznał, że nie można uznać, iż podatniczka nie spełniła warunku wykorzystania uzyskanych środków na cele mieszkaniowe. W art. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wskazano bowiem, jakie zachowania można uznać za spełnienie tego warunku. Chodzi o nabycie nieruchomości, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont budynku mieszkalnego, ewentualnie spłatę kredytów. – podkreśla Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Problem podatniczki polegał jednak na tym, że zainwestowała w nieruchomość, która miała dopiero zostać wybudowana. Podpisała jedynie umowę przedwstępną, a ostateczne przeniesienie własności nastąpi dopiero w 2021 r., a zatem po upływie dwóch lat.

Nie wystarczy samo poniesienie wydatku

Dyrektor KIS podkreślił, że sam fakt poniesienia wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego nie oznacza jeszcze uzyskania zwolnienia. Przepisy wyraźnie wskazują bowiem, że chodzi o nabycie nieruchomości. Tylko wydatkowanie przychodu na definitywne nabycie nieruchomości mieszkalnej, czyli skutkujące przeniesieniem własności w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, powinno więc skutkować przyznaniem zwolnienia podatkowego. Bartosz Antos podkreśla, że takie rozumienie przepisów jest bardzo niekorzystne dla podatników i mimo ich delikatnego zliberalizowania, z jakim mieliśmy do czynienia na początku tego roku, wiele osób może mieć nie lada problem.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe