PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Tańsze samowole budowlane

Bartosz Antos
19 grudnia 2016
Budowa
Nieruchomości, działki

Niższa opata legalizacyjna, możliwość jej umorzenia lub rozłożenia na raty – czyli o zmianach, jakie wprowadziło nowe prawo budowle w kwestii ustalania należności i procedur obowiązujących przy legalizacji niektórych samowoli budowlanych.

Decyduje rodzaj samowoli

Obowiązujące od czerwca 2015 r. znowelizowane prawo budowlane przyczyniło się do znacznego obniżenia opłat za niektóre samowole budowlane. Jest to konsekwencja rozszerzenia przez ustawodawcę katalogu obiektów budowlanych, które można wznosić bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie po zgłoszeniu zamiaru u starosty (art. 29 prawa budowlanego).

Na chwilę obecną wysokość należności legalizacyjnej uzależniona jest od rodzaju popełnionej przez inwestora samowoli budowlanej – decyduje fakt, czy obiekt powstał bez pozwolenia, bez zgłoszenia lub też pomimo sprzeciwu starosty wobec wniosku zgłoszeniowego. Dla obiektów, które powstały bez zgłoszenia opłata jest stała – wynosi ona 2,5 tys. zł lub 5 tys. zł. Z kolei wysokość opłaty legalizacyjnej obiektu, który został wzniesiony bez pozwolenia na budowę obliczana jest na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Zgodnie z nim stawka 500 zł zostaje pomnożona przez 50 i przez współczynnik odpowiadający konkretnej kategorii obiektu i jego wielkości (współczynniki te określone zostały w załączniku do prawa budowlanego).

Decydują także parametry obiektu

Podobnie jak w przypadku ustalania, czy dla obiektu potrzebne będzie pozwolenie czy wystarczy zgłoszenie, tak i przy wysokości opłaty legalizacyjnej jednym z decydujących czynników jest metraż danej budowli. Przykładowo za legalizację wiaty (na działkach pod budownictwo mieszkaniowe) do 50 mkw nie zapłacimy nic, ponieważ budowa takiego rodzaju obiektu, o takich parametrach, nie wymaga obecnie konieczności załatwiania żadnych formalności – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli natomiast będziemy chcieli zalegalizować wiatę, która przekroczy wspomniane 50 mkw opłata wyniesie 125 tys. zł. Dla innych obiektów granicę stanowi 35 mkw – za wolno stojące parterowe domki służące rekreacji mieszczące się w tych parametrach zapłacimy 5 tys. zł (jeśli je przekroczy opłata wyniesie 25 tys. zł), za ganki przydomowe 5 tys. zł (powyżej – 50 tys. zł), za altany, garaże oraz wolnostojące parterowe budynki gospodarcze do 35 mkw. również 5 tys. zł, a jeśli przekroczą tę wartość 25 tys. zł.

Warto mieć jednak na uwadze fakt, że legalizacja wolno stojącego domu jednorodzinnego nadal będzie bardzo kosztowna. Opłata, zarówno jeśli chodzi o dom, który spełniał wymogi, by mógł zostać wzniesiony na podstawie zgłoszenia, jak i ten dla którego należało uzyskać pozwolenie na budowę, wyniesie 50 tys. zł.

Odroczenie terminu i rozłożenie opłaty na raty

W związku z nowelizacją przepisów budowlanych do opłat legalizacyjnych mają obecnie wprost zastosowanie przepisy działu III ordynacji podatkowej dotyczące ulg. Wojewoda posiada zatem uprawnienia, by odroczyć termin płatności takiej formy należności lub rozłożyć opłatę legalizacyjną na raty. Może ponadto umorzyć ją całkowicie lub też, jeśli uzna to za stosowne, w jakiejś części. Przy podejmowaniu swoich decyzji o odraczaniu, rozkładaniu na raty oraz umarzaniu powinien kierować się dwoma przesłankami. Po pierwsze powinien wziąć pod uwagę ważny interes inwestora, po drugie powinien ocenić sytuację z perspektywy ważnego interesu publicznego. Żadne z tych pojęć nie doczekało się niestety dookreślenia przez ustawodawcę, a taki brak prawnych definicji w praktyce skutkuje trudnościami z jasnym orzeczeniem o ich występowaniu. Dlatego organy zazwyczaj wydają decyzje o charakterze uznaniowym i zwracają po prostu uwagę na indywidualną sytuację majątkową oraz rodzinną osoby, która dopuściła się samowoli budowlanej i wtedy orzekają, czy jest ona w stanie wnieść nałożoną na nią karę finansową. Z omawianych tu rozwiązań mogą korzystać zarówno inwestorzy, którzy budowali bez pozwolenia, jak i ci którzy nie zgłosili staroście zamiaru budowlanego lub też budowali pomimo jego sprzeciwu.

Procedury legalizacyjne dla budowy, np. budowy domu

Znowelizowane prawo budowalne co prawda wprowadziło znacznie niższe opłaty legalizacyjne dla pewnych rodzajów samowoli budowlanych, nie wpłynęły jednak na same procedury ich legalizacji. W dalszym ciągu obowiązującą inne zasady przy legalizacji budów, czyli robót budowlanych polegających na budowie, rozpoczętych bez wymaganego pozwolenia bądź zgłoszenia, a inne przy nielegalnym przeprowadzeniu robót budowlanych innych niż budowa.

Budowa domu

Jeśli chodzi o budowę inspektor nadzoru budowlanego rozpoczyna od orzeczenia, czy dany obiekt budowlany może zostać zalegalizowany. Jeśli istnieje taka możliwość zostaje wszczęte postępowanie z urzędu. Analogiczne procedury mają zastosowanie także w przypadku rozpoczętych bez zgłoszenia budów domów jednorodzinnych, wybranych stacji transformatorowych i sieci. W trakcie postępowania inwestor zobowiązany jest do dostarczenia, dla niezakończonej budowy, sporządzonego przez projektanta i drugą osobę projektu budowlanego, określającego roboty już wykonane i te dopiero mające zostać wykonane. Wspomniany dokument obowiązkowo zawierać musi niezbędne uzgodnienia. Inwestor ma także obowiązek przedłożyć w urzędzie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnie powstałego obiektu z treścią uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli działka nie została takim aktem objęta, konieczne będzie uzyskanie i dostarczenie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Kolejnym krokiem w postępowaniu o legalizację samowoli budowlanej będzie zbadanie przez inspektora obiektu pod kątem zgodności z obowiązującym prawem budowlanym, ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Jeśli obiekt nie narusza wspomnianych przesłanek prawnych zostanie ustalona odpowiednia dla danego rodzaju samowoli opłata legalizacyjna.

Postępowanie naprawcze

Dla robót budowlanych, które w świetle prawa nie stanowią budowy, stosowane są inne niż omówione powyżej procedury legalizacyjne – przeprowadzane jest wtedy postępowanie naprawcze w oparciu o art. 50 oraz art. 51 prawa budowlanego. Mowa o takich robotach jak: przebudowa, montaż, remont, rozbiórka obiektu budowlanego, roboty mogące spowodować zaistnienie zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi bądź ich mienia lub zagrożenie dla środowiska. Postępowanie naprawcze będzie przeprowadzone również w przypadku robót budowlanych odbiegających od ustaleń i warunków zawartych w pozwoleniu na budowę lub przepisów prawnych oraz robót objętych wnioskiem zgłoszeniowym, które zostały wykonane z jego istotnym naruszeniem.

W ramach postępowania naprawczego zostaje wydane postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Nadzór budowlany zobowiązany jest do dokładnego określenia w takiej decyzji przyczyny wstrzymania robót oraz ustalenia wymagań dotyczących niezbędnych zabezpieczeń budowy. Inwestor musi zaakceptować dyrektywy nadzoru i działać według zaleceń ujętych w postanowieniu. Nadzór może także nałożyć na inwestora obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót lub, jeśli zajdzie taka potrzeba, także odpowiednich ocen technicznych.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top