Wartość początkowa nieruchomości inwestycyjnych – jak poprawnie ją ustalić? Poradnik część pierwsza

Nieruchomość inwestycyjna to obiekt, który powstał w wyniku długotrwałego procesu budowlanego, przy najczęściej sporych nakładach finansowych. Sam proces ustalenia wartości początkowej takiej nieruchomości może przysparzać zatem potencjalnym inwestorom wielu problemów. Jak nie pogubić się w obowiązujących zasadach wyceny nieruchomości inwestycyjnych?

Podstawa prawna – ustawa o rachunkowości

Kwestia wyceny nieruchomości inwestycyjnych regulowana jest przez ustawę o rachunkowości. W art. 28 ust. 1 pkt 1a wspomnianego aktu prawnego czytamy, że nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne zaliczane do inwestycji wycenia się według zasad stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. Oznacza to w praktyce, że ustawa o rachunkowości przy podstawowej kwestii wyceny nieruchomości bazuje na ogólnej definicji kosztu wytworzenia środków trwałych w budowie – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Definicja ta określona została w art. 28 ust. 8 tej ustawy. Zgodnie z jej treścią cena nabycia i koszt wytworzenia środków trwałych w budowie, środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obejmuje ogół kosztów poniesionych przez jednostkę za okres budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia, do dnia bilansowego lub przyjęcia do używania, w tym również niepodlegający odliczeniu podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, a także koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu ich finansowania, i związane z nimi różnice kursowe, pomniejszony o przychody z tego tytułu.

Niestety, gdy chcemy odnaleźć bardziej szczegółowe dyrektywy dotyczące aktywowania poniesionych nakładów na nieruchomość inwestycyjną nie znajdziemy ich już w ustawie o rachunkowości. Aby zgłębić tę kwestię należy sięgnąć do obowiązującego do 1 stycznia 2017 roku Krajowego Standardu Rachunkowości nr 11 „Środki trwałe”. To tutaj znajdziemy informację o możliwym zakresie ustalenia kosztu wytworzenia środka trwałego oraz, co być może najbardziej przydatne w praktyce, jakie nakłady nie powinny zostać w ogóle aktywowane – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Czego nie uwzględniać w wartości początkowej?

W myśl Krajowego Standardu Rachunkowości nr 11 „Środki trwałe” uwzględnieniu w wartości początkowej nie podlegają: koszty ogólnego zarządu, z wyjątkiem kosztów utrzymania wewnętrznej komórki organizacyjnej, wydzielonej trwale w strukturze organizacyjnej jednostki, powołanej do ciągłego zarządzania lub obsługi procesu budowy środków trwałych; koszty przeszkolenia pracowników w zakresie obsługi nowo pozyskanego środka trwałego; koszty poniesione w związku ze zmianą lokalizacji środka trwałego w ramach jednostki lub reorganizacją części lub całości działalności operacyjnej jednostki; koszty poniesione przed dniem podjęcia udokumentowanej decyzji o pozyskaniu środka trwałego, w tym przed dniem udokumentowanego rozpoczęcia jego budowy; koszty działań marketingowych, które mają zapewnić uzyskiwanie korzyści ekonomicznych ze środka trwałego po jego wybudowaniu; podatek od nieruchomości, w tym poniesiony po dniu rozpoczęcia budowy nieruchomości inwestycyjnej; koszty, jakie jednostka będzie musiała ponieść w przyszłości w związku z jego likwidacją po zakończeniu użytkowania, bądź rekultywacją terenu, na którym znajdował się dany środek trwały; straty i szkody poniesione w trakcie budowy oraz koszty związane z usuwaniem tych szkód.

W kolejnej części poradnika odpowiemy na pytanie co, zgodnie z obowiązującym prawem, można zaliczyć do finansowania zewnętrznego.