Warunki zabudowy dla obiektu na granicy działek. Część druga

W poprzedniej części poradnika omówione zostały warunki techniczne, jakim w świetle prawa odpowiadać musi usytuowanie budynku przy granicy z nieruchomością sąsiednią. Zaprezentowane zostały również okoliczności, jakie muszą zaistnieć, by inwestor uzyskał decyzję o warunkach zabudowy.

Dobre sąsiedztwo czyli zasada podobieństwa lub kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy

W myśl § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku dla danych obszarów obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ilekroć mowa jest o cechach zabudowy należy przez to w szczególności rozumieć gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie linii zabudowy czy intensywność wykorzystania terenu – wymienia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Warunki te maja charakter jedynie informacyjny i przykładowy, nie jest więc to katalog zamknięty – w konsekwencji o dopuszczalności lokalizacji na granicy działek decydować mogą także inne czynniki. Cechy te powinny wynikać z opisu zagospodarowania działek sąsiednich, by można mówić o zasadzie podobieństwa lub kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy. Warto bowiem pamiętać, że istnieje także możliwość usytuowania budynku ścianą zewnętrzną bez otworów bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, na której został zaprojektowany, jeżeli nie mamy do czynienia z budynkiem inwentarskim, czy budynkiem gospodarczym do przechowywania płodów rolnych.

Warunki, które musi spełniać budynek

Takie zamierzenie będzie możliwe do przeprowadzenia tylko, jeśli takie rozwiązanie wprost wynikać będzie z ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania bądź też jeśli na sąsiedniej działce istnieje już budynek ze ścianą usytuowaną przy tej granicy. Wtedy wznoszony budynek będzie musiał spełnić kilka warunków. Po pierwsze będzie on musiał przylegać do istniejącego budynku całą długością swojej ściany, po drugie zaś musi mieć w pasie o szerokości 3 m, przylegającym do granicy działki, wysokość i wymiar równoległy do tej granicy, nie większe niż w budynku istniejącym na sąsiedniej działce. Jeżeli działki po obu stronach granicy są niezabudowane i żaden z sąsiadów nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę przy granicy to (poza wymienionymi wyżej sytuacjami) budowa przy granicy nie będzie możliwa.

A zatem o możliwości lokalizacji danego budynku na granicy z sąsiednią nieruchomością inwestor może dowiedzieć się z otrzymanej decyzji o warunkach zabudowy, o ile spełnione zostaną wszystkie dyktowane rozporządzeniem warunki techniczne.