Warunki zabudowy dla obiektu na granicy działek. Część pierwsza

Czy organ może odmówić wydania warunków zabudowy dla inwestora, który planuje lokalizację obiektu budowlanego na granicy działek? Na czym polega tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, czyli w jakich okolicznościach dopuszczona zostanie możliwość wybudowania obiektu na granicy z sąsiednią nieruchomością?

Kiedy można zlokalizować budynek na granicy naszej działki?

Kluczowe dla kwestii możliwości lokalizacji budynku na granicy z sąsiednią nieruchomością są dyrektywy zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z treścią tego aktu budynku nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż 3 m, gdy będzie on zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów; 4 m zaś w przypadku, gdy od strony granicy planowana będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Wyjątek od przytoczonej tu wytycznej stanowić będzie taka sytuacja, w której dana działka ma mniej niż 16 metrów szerokości, lub jeśli możliwość taka wynika bezpośrednio z ustaleń zawartych w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta albo uzyskanej przez inwestora decyzji określającej warunki zabudowy – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli zajdą takie okoliczności to budynku, co do zasady, nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż 1,5 m. Taki pas terenu musi pozostać wtedy niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i w razie wystąpienia takiej konieczności umożliwić jej remont i konserwację. Co więcej ściana budynku od strony granicy nie może mieć w opisanej tu sytuacji żadnych otworów okiennych i drzwiowych. Warto także pamiętać, że w odległości niemniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną mogą zostać usytuowane okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy.

Jak widać w określonych okolicznościach inwestor zobowiązany będzie do uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej na granicy działek. Jakie warunki muszą zostać spełnione, by uzyskać taką formę decyzji?

Kiedy nie dostaniemy warunków zabudowy?

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest tylko w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków. Decyzję tę otrzyma inwestor, jeśli jego działka posiadać będzie dostęp do drogi publicznej oraz nie będzie terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo objętym zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które uradziły moc na postawie ustawy o planowaniu.

Co więcej konieczne jest także, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego lub też zagwarantowane w drodze umowy zawartej pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem wykonanie właściwego uzbrojenia terenu oraz by sama decyzja pozostawała w zgodzie z przepisami odrębnymi.

W wielu orzecznictwach sądowych przeważa pogląd, zgodnie z którym na etapie ustalania warunków zabudowy nie powinna być rozstrzygana kwestia właściwej odległości planowanej inwestycji od granicy z sąsiednią nieruchomością. Kluczowa dla tego zagadnienia okazuje się, przywołana już wcześniej, przesłanka zawarta w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny, czyli tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, zwana inaczej zasadą podobieństwa lub kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy. I tylko na podstawie tej zasady, w wydawanych warunkach zabudowy, należy określać możliwość lokalizacji budynku na granicy z sąsiednia nieruchomością.

W kolejnej części poradnika: na czym dokładnie polega zasada dobrego sąsiedztwa?