PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Warunki zabudowy dla obiektu na granicy działek. Część pierwsza

Bartosz Antos
6 lutego 2017
Plan zagospodarowania przestrzennego
Warunki zabudowy
Granice działki

Czy organ może odmówić wydania warunków zabudowy dla inwestora, który planuje lokalizację obiektu budowlanego na granicy działek? Na czym polega tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, czyli w jakich okolicznościach dopuszczona zostanie możliwość wybudowania obiektu na granicy z sąsiednią nieruchomością?

Kiedy można zlokalizować budynek na granicy naszej działki?

Kluczowe dla kwestii możliwości lokalizacji budynku na granicy z sąsiednią nieruchomością są dyrektywy zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z treścią tego aktu budynku nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż 3 m, gdy będzie on zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów; 4 m zaś w przypadku, gdy od strony granicy planowana będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Wyjątek od przytoczonej tu wytycznej stanowić będzie taka sytuacja, w której dana działka ma mniej niż 16 metrów szerokości, lub jeśli możliwość taka wynika bezpośrednio z ustaleń zawartych w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta albo uzyskanej przez inwestora decyzji określającej warunki zabudowy – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli zajdą takie okoliczności to budynku, co do zasady, nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż 1,5 m. Taki pas terenu musi pozostać wtedy niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i w razie wystąpienia takiej konieczności umożliwić jej remont i konserwację. Co więcej ściana budynku od strony granicy nie może mieć w opisanej tu sytuacji żadnych otworów okiennych i drzwiowych. Warto także pamiętać, że w odległości niemniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną mogą zostać usytuowane okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy.

Jak widać w określonych okolicznościach inwestor zobowiązany będzie do uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej na granicy działek. Jakie warunki muszą zostać spełnione, by uzyskać taką formę decyzji?

Kiedy nie dostaniemy warunków zabudowy?

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest tylko w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków. Decyzję tę otrzyma inwestor, jeśli jego działka posiadać będzie dostęp do drogi publicznej oraz nie będzie terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo objętym zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które uradziły moc na postawie ustawy o planowaniu.

Co więcej konieczne jest także, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego lub też zagwarantowane w drodze umowy zawartej pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem wykonanie właściwego uzbrojenia terenu oraz by sama decyzja pozostawała w zgodzie z przepisami odrębnymi.

W wielu orzecznictwach sądowych przeważa pogląd, zgodnie z którym na etapie ustalania warunków zabudowy nie powinna być rozstrzygana kwestia właściwej odległości planowanej inwestycji od granicy z sąsiednią nieruchomością. Kluczowa dla tego zagadnienia okazuje się, przywołana już wcześniej, przesłanka zawarta w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny, czyli tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, zwana inaczej zasadą podobieństwa lub kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy. I tylko na podstawie tej zasady, w wydawanych warunkach zabudowy, należy określać możliwość lokalizacji budynku na granicy z sąsiednia nieruchomością.

W kolejnej części poradnika: na czym dokładnie polega zasada dobrego sąsiedztwa?

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Działka budowlana w pobliżu lasu to spełnienie marzeń wielu osób. Działka zlokalizowana w takim miejscu gwarantuje ciszę, spokój i dodatkowe atrakcje. Budowa domu jednorodzinnego w pobliżu lasu możliwa jest jednak tylko pod pewnymi warunkami. Kiedy? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Czym […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top