Kiedy odwiedzasz naszą stronę internetową, jeśli wyrazisz na to zgodę, użyjemy plików cookie,
aby umożliwić nam zbieranie danych do zagregowanych statystyk w celu ulepszenia naszych usług i
zapamiętania Twojego wyboru na potrzeby przyszłych wizyt.
Jeśli nie chcesz tego, użyjemy plików cookie tylko do zapamiętania Twojego wyboru podczas
przyszłych wizyt (tj. niezbędne pliki cookie).
Jeśli nie wybierzesz żadnej z dwóch opcji, żadne pliki cookie nie zostaną wdrożone, ale baner
będzie pojawiał się ponownie za każdym razem, gdy wejdziesz na naszą stronę internetową. Więcej
informacji o plikach cookie
i ochronie danych.
Czy organ może odmówić wydania warunków zabudowy dla inwestora, który planuje lokalizację obiektu budowlanego na granicy działek? Na czym polega tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, czyli w jakich okolicznościach dopuszczona zostanie możliwość wybudowania obiektu na granicy z sąsiednią nieruchomością?
Kiedy można zlokalizować budynek na granicy naszej działki?
Kluczowe dla kwestii możliwości lokalizacji budynku na granicy z sąsiednią nieruchomością są dyrektywy zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z treścią tego aktu budynku nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż 3 m, gdy będzie on zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów; 4 m zaś w przypadku, gdy od strony granicy planowana będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.
Wyjątek od przytoczonej tu wytycznej stanowić będzie taka sytuacja, w której dana działka ma mniej niż 16 metrów szerokości, lub jeśli możliwość taka wynika bezpośrednio z ustaleń zawartych w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta albo uzyskanej przez inwestora decyzji określającej warunki zabudowy – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Jeśli zajdą takie okoliczności to budynku, co do zasady, nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż 1,5 m. Taki pas terenu musi pozostać wtedy niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i w razie wystąpienia takiej konieczności umożliwić jej remont i konserwację. Co więcej ściana budynku od strony granicy nie może mieć w opisanej tu sytuacji żadnych otworów okiennych i drzwiowych. Warto także pamiętać, że w odległości niemniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną mogą zostać usytuowane okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy.
Jak widać w określonych okolicznościach inwestor zobowiązany będzie do uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej na granicy działek. Jakie warunki muszą zostać spełnione, by uzyskać taką formę decyzji?
Kiedy nie dostaniemy warunków zabudowy?
Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest tylko w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków. Decyzję tę otrzyma inwestor, jeśli jego działka posiadać będzie dostęp do drogi publicznej oraz nie będzie terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo objętym zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które uradziły moc na postawie ustawy o planowaniu.
Co więcej konieczne jest także, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego lub też zagwarantowane w drodze umowy zawartej pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem wykonanie właściwego uzbrojenia terenu oraz by sama decyzja pozostawała w zgodzie z przepisami odrębnymi.
W wielu orzecznictwach sądowych przeważa pogląd, zgodnie z którym na etapie ustalania warunków zabudowy nie powinna być rozstrzygana kwestia właściwej odległości planowanej inwestycji od granicy z sąsiednią nieruchomością. Kluczowa dla tego zagadnienia okazuje się, przywołana już wcześniej, przesłanka zawarta w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny, czyli tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, zwana inaczej zasadą podobieństwa lub kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy. I tylko na podstawie tej zasady, w wydawanych warunkach zabudowy, należy określać możliwość lokalizacji budynku na granicy z sąsiednia nieruchomością.
Współzałożyciel i Dyrektor ds. Nieruchomości w Saveinvest. W swojej karierze uczestniczył w ponad 1000 transakcji sprzedaży gruntów.
W Saveinvest odpowiedzialny jest m.in. za selekcję gruntów kwalifikujących się do nowych projektów inwestycyjnych, co jest fundamentem udanego przedsięwzięcia w tej branży. Wie, że podstawą do dokonania dobrego wyboru, jest uważne słuchanie Klientów, tych z którymi już przyszło mu pracować i tych nowych, przyszłych. Po prostu słuchanie Ludzi. Dlatego tak ważny jest dla niego kontakt bezpośredni, spotkania, rozmowy, wszystko to co sprawia, że może być bliżej potrzeb Klientów i lepiej je realizować.
Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.
Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.
