Wynajem mieszkania – czy to bezpieczna inwestycja? Część druga

W poprzednim poradniku wykazano, że najbardziej miarodajne przy sprawdzaniu, czy wynajmowanie mieszkania to rzeczywiście intratny sposób inwestowania kapitału jest obliczenie prostego zwrotu procentowego z inwestycji. Poruszone zostały także kwestie kosztów utrzymania mieszkania, czynszu netto oraz koniecznych wydatków na jakie musi być gotowy potencjalny inwestor.

Nieprzewidziane wydatki czyhające na inwestora a korzystanie z pomocy profesjonalistów

Sprawa kalkulacji zysków z tytułu wynajmowania mieszkania zdecydowanie komplikuje się, gdy nie jesteśmy w stanie przewidzieć pewnych wydatków. Może to być np. poważna usterka wymagająca kosztownego remontu, której właściciel mieszkania nie wykrył przed oddaniem mieszkania na użytkowanie, a najemca zgłasza daną awarię po jakimś czasie. Innymi czynnikami obniżającymi projektowane zyski z tytułu wynajmu lokali mogą być zniszczenia poczynione (celowo bądź też nieumyślnie) przez najemcę lub inne zapłaty, których nie uda się od niego wyegzekwować. Jeżeli inwestor skorzystałby z pomocy profesjonalnej firmy zarządzającej najmem musi także uwzględnić koszty wynikające z pobieranej za swoje usługi prowizji. W praktyce skorzystanie z takiego rozwiązania może niekiedy okazać się konieczne.

Jeśli inwestor jest niedoświadczony w materii rynku nieruchomości to pomoc ekspertów w tej dziedzinie może pozwolić mu na podpisanie korzystniejszej dla niego umowy np. wydłużającej okres najmu, czy wskaże mu rozwiązanie pozwalające na ograniczenie bądź całkowite uniknięcie niespodziewanych kosztów – np. wprowadzenie pobierania kaucji i skrupulatnego rozliczania wszelkich uszkodzeń powstałych na skutek eksploatacji mieszkania. Będzie też w stanie pomóc w wyegzekwowaniu płatności z dotrzymaniem ustalonych terminów poprzez systematyczne monitorowanie wpłat od najemców i szybkiej reakcji na powstające zaległości. Mimo wszystko należy pamiętać, mając na uwadze przede wszystkim intratny wymiar inwestycji, by pobierana przez firmy prowizja nie rzutowała za bardzo na możliwe do osiągnięcia zyski.

Selekcja lokatorów

Troskę o regularne wpłaty należy zacząć już na etapie rozmów z chętnymi na wynajmowanie mieszkania. Potencjalnego najemcę trzeba bezwzględnie sprawdzić i wyselekcjonować. Nie można zawierać umowy z pierwszym pojawiającym się chętnym i z ulgą pozbyć się problemu klasyfikując go jako sfinalizowaną transakcję inwestycyjną. W rzeczywistości taki koniec może okazać się dopiero początkiem problemów. Jakie kroki poczynić, by wybrać odpowiedniego lokatora?

Można zwrócić się z prośba do najemcy o wskazanie w formie zaświadczenia źródła i wysokości osiąganych przez siebie dochodów. W przypadku studentów – zaświadczenie z pracy rodziców. Istnieje możliwość sporządzenia jego historii najmu, poprzez uzyskanie odpowiednio adresu miejsca pracy i poprzedniego adresu zamieszkania. Warto także zapytać o przyczyny dla poszukiwania nowego lokum. W taki sposób przeprowadzona ankieta pozwoli także uzyskać namiary do osób najbliższych najemcy, które mogą okazać się niezwykle pomocne w przypadku pojawienia się jakiś problemów. W sytuacji, gdy potencjalny najemca nie będzie chciał udzielać takich danych można założyć, że nie ma się do czynienia z najemcą rzetelnym i kontynuować dalsze poszukiwania.

Umowa najmu nieruchomości i protokół zdawczo-odbiorczy

Gdy znajdziemy już najemcę, który będzie odpowiadał kryteriom „rzetelności”, przede wszystkim należy pamiętać, by zawrzeć z nim odpowiednią umowę najmu. Niezbędnej jest aby uwzględniała ona kaucję. Poza tym adekwatną umowę powinno się podpisać na czas określony oraz bardzo precyzyjnie definiować obowiązki zarówno właściciela mieszkania jak i jego najemcy. Umowa musi zawierać odpowiednie furtki do jej rozwiązania w przypadku powstawania zaległości czy też dochodzenia zwrotu kosztów za zniszczenia powstałe na skutek działań najemcy. Powinien zostać także uwzględniony rzetelny i klarowny wykaz tego, za co odpowiada lub nie odpowiada najemca. Warto także spisać szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy przy oddawaniu kluczy nowemu lokatorowi. Skrupulatny opis w jakim stanie znajdują się poszczególne przedmioty, czy ściany etc. poświadczony podpisem osoby wynajmującej może ułatwić udowodnienie, a przede wszystkim dochodzenie zapłaty za naprawę uszkodzeń dokonanych w trakcie pobytu lokatora w mieszkaniu.

W kolejnej części poradnika: jak radzić sobie z zadłużonym lokatorem?