W poprzednim poradniku omówiliśmy nieprzewidziane wydatki związane z wynajmem mieszkania, korzystanie z usług profesjonalistów, kwestia selekcji potencjalnych lokatorów oraz co powinna zawierać odpowiednio skonstruowana umowa najmu.
Zadłużony lokator
Po pierwsze należy dopilnować dokonywania przez najemcę wpłat w wyznaczonym terminie. Trzeba natychmiast interweniować jeśli ociąga się on z wpłatą. W ten sposób najłatwiej jest nie dopuścić do powstawania długu. Jeśli jednak ten dług powstał należy uporać się z nim jak najprędzej zanim narośnie on do większych kwot. Najlepiej spotkać się z najemcą osobiście i ustalić plan spłat, a nie rozwiązywać sprawy za pośrednictwem np. listów poleconych. W ten sposób uda się dobitnie uświadomić najemcy konsekwencje położenia w jakim się znalazł – np. wpisy w BIK.
Prawdziwy problem pojawia się w sytuacji, gdy najemca wyprowadza się z długiem. Właściciel zaś nie może dochodzić należności, gdyż ten nie odpowiada na wezwania, nie odbiera telefonów. Oczywiście znów najlepiej jest powziąć odpowiednie działania prewencyjne i nie dopuścić do takiej sytuacji. Trzeba podjąć szybkie działania – sytuacja, gdy zaległości najemcy są jeszcze niewspółmierne do zatrzymanej kaucji jest na korzyść właściciela mieszkania. W miarę upływu czasu szanse na polubowny zwrot długu zależą w dużej mierze od uczciwości danej osoby. Jeżeli przy procesie finalizacji wynajmu uzyskaliśmy niezbędne dane (wymienione w drugiej części poradnika) mamy niezbędne wiadomości, by skontaktować się z pracą lub rodziną najemcy. W sytuacji gdy nie ma odzewu z jego strony jest to jedyny punkt zaczepienia.
Egzekucja sądowa
W najbardziej ekstremalnym przypadku do dyspozycji pozostają narzędzia prawne takie jak egzekucja sądowa zadłużenia i dochodzenie zwrotu zobowiązania poprzez komornika. A także sprzedaż zadłużenia do firm windykacyjnych. Jednak, jak zauważa Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl, dochodzenie należności na drodze prawnej będzie wiązało się z bardzo czasochłonnym procesem egzekucji, a w dodatku obarczony on będzie dodatkowymi kosztami. Te w znaczący sposób przyczynią się do uszczuplenia zwrotu z tytułu najmu. Sądowa egzekucja zaległego czynszu jest zależna od wysokości zobowiązania i wynosi 15proc. długu. Należy także liczyć się z możliwością zamrożenia kilku tysięcy złotych w kosztach komorniczych i postępowania sądowego jeśli w konsekwencji ma dojść do eksmisji lokatora – np. pokrycie kosztów przeprowadzki, asysty policji etc.
Utrata tytułu prawnego nieruchomości
Okres po jakim można wyprowadzić zadłużonego lokatora zależy w dużej mierze od zawartej umowy. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów umowa najmu może zostać rozwiązana z tytułu zaległości czynszowych po trzech miesiącach braku wpłat. A także po uwzględnieniu miesięcznego okresu wypowiedzenia (ten okres można skrócić w ramach zawieranej umowy nawet do tygodnia). Moment w którym utracony został tytuł prawny do lokalu jest sygnałem do uruchomienia procesu eksmisji lokatora. Po to, aby ponownie mieć możliwość wynajęcia mieszkania. Proces ten jest jednak czasochłonny i w większości determinuje go dostępność lokali socjalnych w gminie. Sam jednak proces egzekucji zadłużenia można uruchomić odpowiednio wcześniej.
