Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Wysoki zadatek sposobem na nieopodatkowaną sprzedaż nieruchomości? Kto i kiedy korzysta?

Bartosz Antos
6 kwietnia 2018
Nieruchomości
Podatki
Nieruchomości

Z perspektywy sprzedającego, zanim ostatecznie przeniesie on własność nieruchomości, warto odczekać 5 lat od jej nabycia, by nie musieć rozliczać się z fiskusem. Jak wpływa to na interes kupującego, który zgadza się na takie rozwiązanie?

Podatek od sprzedaży nieruchomości

W przypadku sprzedaży nieruchomości urząd podatkowy żąda daniny w wysokość 19 proc. od dochodu. Natomiast nie jest opodatkowana sama zaliczka. Można zatem podpisać umowę przedwstępną, otrzymać cześć pieniędzy i poczekać z przeniesieniem własności. Okres, po którym nie ma obowiązku rozliczania się z fiskusem to 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Zaliczka i zadatek

W praktyce można otrzymać zaliczkę lub zadatek z tytułu sprzedaży nieruchomości, a ostateczne podpisanie aktu notarialnego przesunąć na termin późniejszy. Otrzymany w taki sposób pieniądze nie stanowią w świetle prawa przychodu. W żadnym razie takie rozwiązanie nie stanowi obejścia przepisów – mówi Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości Saveinvest. Jak dalej wyjaśnia, żaden spośród przepisów prawa nie zabrania sprzedawcy rozłożenia w czasie transakcji sprzedaży konkretnej nieruchomości. Sprzedawca ma bowiem prawo do wybrania rozwiązania, możliwie dla siebie najbardziej opłacalnego i korzystnego, także z punktu widzenia podatkowego. Działania organów podatkowych potwierdzają taką interpretację. Fiskus zapewnia, że taka operacja jest zgodna z prawem i bezpieczna podatkowo. Przesunięcie momentu ostatecznego przeniesienia własności jest rozwiązaniem wyjątkowo korzystnym, można bowiem sporo oszczędzić na podatku. W szczególności opcja taka jest niezwykle intratna dla osób, które sprzedają nieruchomość otrzymaną w spadku lub darowiźnie i nie mogą odliczyć kosztów jej nabycia.

Perspektywa kupującego nieruchomość

Przesunięcie terminu podpisania ostatecznej (przyrzeczonej) umowy sprzedaży nieruchomości zawsze niesie większe ryzyko dla kupującego. Dlatego powinien on zadbać o zabezpieczenie swoich interesów już na etapie umowy przedwstępnej, sporządzanej w formie aktu notarialnego. Nie nadaje ona oczywiście kupującemu prawa własności do nieruchomości. Jednak, gdy dojdzie do nieporozumień ze sprzedającym – np. zmieni on zdanie – można dochodzić praw do przeniesienia własności na drodze sądowej. Dla nabywcy korzystnym rozwiązaniem jest również przyjęcie dokonanej wcześniej przez niego wpłaty za zadatek. Gdy sprzedawca nie wywiąże się ze swoich obowiązków, kupujący może z tej racji odstąpić od umowy. Sprzedawca musi oddać wtedy wpłatę dokonaną przez kupującego w podwójnej wysokości. Oczywiście, jeśli to kupujący nie wywiąże się z umowy w konsekwencji przepada mu zadatek. Skutków takich nie powoduje zaliczka – jeśli strona odstąpi od umowy, zaliczka zwyczajowo podlega zwrotowi.

Nieruchomości

Kupujący, który zgadza się przyjąć taka strategię proponowaną przez sprzedającego, musi mieć na uwadze, że w czasie oczekiwania na podpisanie finalnej umowy sporo rzeczy może ulec zmianie. Dla przykładu: rada gminy może uchwalić nowy plan zagospodarowania przestrzennego, który sprawi, że za oknem, wkrótce już naszej, nieruchomości powstanie imponujący drapacz chmur. Podpisanie umowy przedwstępnej i wpłaty części należności nie obliguje kupującego do podejmowania decyzji w związku z taką nieruchomością. Wszystkie kwestie z nią związane pozostają nadal w gestii sprzedającego.

Korzyści podatkowe

Przystanie na takie rozwiązanie proponowane przez sprzedającego i zezwolenie na przesunięcie ostatecznego nadania własności nieruchomości, może oznaczać dla kupującego również problemy z zabezpieczeniem kredytu bankowego. Jeśli pieniądze na uregulowanie części należności chce uzyskać już teraz, a właścicielem nieruchomości stanie się dopiero za kilka lat, w mniemaniu niektórych z placówek może być to bardzo problematyczne. Najwięcej kłopotów kupującemu może przysporzyć śmierć sprzedającego przed sfinalizowaniem umowy. Mowa o sytuacji, gdy nie będzie jednoznacznego rozwiązania, kto ma po nim dziedziczyć. Warto zatem, gdy kupujący zgadza się takie warunki transakcji by sprzedający odniósł z tego tytułu korzyści podatkowe mógł on negocjować obniżenie ceny nieruchomości.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kładno

50 miesiące

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe