PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Zakup działki – co należy sprawdzić? Check-lista

Bartosz Antos
18 maja 2022
Inwestycje w nieruchomości
Plan zagospodarowania przestrzennego
Warunki zabudowy
Kupno działki

Zakup wymarzonej działki w atrakcyjnym miejscu i dobrej lokalizacji to znakomita inwestycja. Aby jednak tak się stało, należy sprawdzić grunt pod kątem wielu czynników. Jako firma specjalizująca się w sprzedaży gruntów, sprawdzamy blisko 50 kryteriów, aby upewnić się czy działki, które oferujemy Klientom będą bezpieczną i zyskowną inwestycją.

Księga wieczysta nieruchomości

Pierwszą czynnością, jaką wykonujemy jest sprawdzenie stanu prawnego danej działki, a więc zapoznanie się z prowadzoną dla niej księgą wieczystą. Sprawdzamy w niej:

  1. Informacje ogólne, oznaczenie nieruchomości, dane ewidencyjne – dział I-O.
  2. Kto jest właścicielem działki – dział II.
  3. Czy na działce nie ma ustanowionej służebności przejazdu, przechodu, przesyłu, praw, roszczeń, ograniczeń w rozporządzaniu – dział III.
  4. Czy działka nie jest zadłużona – dział IV „hipoteka”.
  5. Dodatkowe informacje – jak przysługujące działce dodatkowe prawa – dział I-SP.

MPZP i SUIKZP, WZ

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUIKZP) to dokumenty, których przestudiowanie jest nieodzowne przy zainteresowaniu zakupem gruntu. Analiza tych dokumentów pozwala ustalić następujące kwestie:

  1. Czy działka jest objęta MPZP, a jeśli tak to jakie są jego zapisy: przeznaczenie, parametry zabudowy, nakazy, zakazy, dopuszczenia, ograniczenia.
  2. Z którego roku jest MPZP oraz czy gmina planuje lub jest w trakcie jego zmiany.
  3. Czy w pobliżu obowiązują inne MPZP, a jeśli tak to jakie są ich zapisy, parametry.
  4. Jakie są kierunki w SUIKZP dla działki (w kontekście sporządzenia lub zmiany MPZP)
  5. Z którego roku jest SUIKZP oraz czy gmina planuje lub jest w trakcie jego zmiany.
  6. Czy dla działki została wydana decyzja WZ i jakie są jej zapisy (w przypadku braku MPZP).
  7. Czy jest możliwość uzyskania na działkę decyzji WZ, tzn. czy mamy sąsiedztwo, dostępne media, dostęp do drogi publicznej, czy nie występują gleby chronione.
  8. Analiza zabudowy na działkach sąsiednich, czy budynki w sąsiedztwie odpowiadają planowanej przez nas inwestycji.
  9. Czy działka nie jest położona w strefie oddziaływania elektrowni wiatrowych, obszarach objętych zakazem zabudowy, etc.
  10. Czy w pobliżu nie ma planów co do budowy strategicznych inwestycji drogowych, takich jak autostrady, drogi szybkiego ruchu.

Rozmowa z gminą

Na tym etapie ważny jest również kontakt z Urzędem Miasta lub Gminy, który udzieli poniższych informacji:

  1. Wydział/Referat planowania przestrzennego – czy gmina jest w trakcie sporządzania MPZP dla terenu lub ma takie zamiary; czy gmina jest w trakcie zmiany Studium lub jest to w planach; czy jest możliwość sporządzenia punktowego MPZP, czy jest możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;
  2. Wydział/Referat infrastruktury komunalnej lub zakład komunalny – czy jest możliwość podłączenia terenu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej; czy jest możliwość rozbudowy sieci na koszt inwestora, a następnie przekazanie jej na rzecz gminy/gestora – przeciwnym wypadku – czy istnieje możliwość budowy własnego ujęcia i zbiornika bezodpływowego lub oczyszczalni.

Kontakt z Wydziałem Budownictwa w Starostwie Powiatowym

Po kontakcie z gminą warto wykonać również telefon do starostwa powiatowego, na terenie którego jest położona działka, aby uzyskać informację jakie są wymagania starostwa do zgłoszeń budynków rekreacji indywidualnej i budynków gospodarczych (jeśli planujemy realizację takiej inwestycji).

Dane ewidencyjne, zdjęcia lotnicze

Pozostałe informacje, które należą do checklisty, sprawdzanej każdorazowo przez Saveinvest:

  1. Czy na zdjęciu lotniczym na terenie widać czegoś niepokojącego (hałdy ziemi, zadrzewienia/zakrzewienia, przebarwienia na powierzchni terenu).
  2. Czy przez teren przebiegają rowy, cieki wodne.
  3. Jak wygląda ukształtowanie terenu, czy teren jest płaski, pochyły, pofałdowany.
  4. Jakie użytki i klasy gruntu występują na terenie, czy występują gleby chronione, również na działkach sąsiednich.
  5. Czy w okolicy terenu, na którym jest położona działka znajdują się jakieś atrakcje wpływające na wzrost wartości terenu.
  6. Czy w pobliżu znajduje się coś, co może negatywnie oddziaływać na ten teren lub powodować uciążliwości.
  7. Analiza osi czasu, w jakim stopniu rozwinęła się zabudowa w okolicy na przestrzeni ostatnich lat.

Środowisko

Przygotowując się do zakupu gruntu nie należy zapominać również o poniższych kwestiach:

  1. Czy na terenie występują formy ochrony przyrody: park narodowy, obszar chronionego krajobrazu, zespół przyrodniczo-krajobrazowy, park krajobrazowy, rezerwat, użytek ekologiczny, natura 2000.
  2. Jeśli teren objęty jest ww. formą ochrony przyrody, jakie ograniczenia z tego wynikają (np. odsunięcie z zabudową 100m od brzegu jeziora).
  3. Jeśli teren objęty nie jest ww. formą ochrony przyrody, to jaka jest odległość do najbliższych form ochrony przyrody.
  4. Czy istnieje zagrożenie powodziowe ze strony cieków wodnych wodami występującymi raz na 10 lat, raz na 100 lat, raz na 500 lat,
  5. Czy istnieje zagrożenie osuwiskowe ze strony osuwisk czynnych, czynnych okresowo i nieczynnych.
  6. Sprawdzenie litologii (jakie grunty tam występują), orientacyjne określenie czy grunt łatwo przepuszcza wodę.
  7. Orientacyjne określenie poziomu występowania wód gruntowych.
Działka nad morzem

Techniczne

Dla właścicieli działek ważna jest bliskość mediów, zwłaszcza bezpośredni dostęp, dlatego sprawdzane są informacje:

  1. Czy teren ma dostęp do wodociągu, w jakiej odległości, o jakiej średnicy oraz czy występują przeszkody terenowe.
  2. Czy teren ma dostęp do kanalizacji, w jakiej odległości, o jakiej średnicy oraz czy występują przeszkody terenowe.
  3. Czy teren ma dostęp do prądu, w jakiej odległości, czy sieć jest napowietrzna czy kablowa.
  4. Czy teren ma dostęp do gazociągu, w jakiej odległości, o jakiej średnicy oraz czy występują przeszkody terenowe.
  5. Czy teren ma dostęp do sieci teletechnicznej.
  6. Czy przez teren przebiegają media – prąd, gaz, wodociąg, kanalizacja.
  7. Jak wygląda dojazd do terenu – dostęp do drogi publicznej, własność drogi i jej status, szerokość oraz materiał.
  8. Czy w pobliżu w ostatnim czasie wydano decyzje pozwolenie na budowę, decyzje o warunkach zabudowy.

Sprawdzenie w terenie

Dla pełnego obrazu sytuacji gruntu, sprawdzamy także:

  1. Jak faktycznie wygląda ukształtowanie terenu.
  2. Czy teren jest suchy, a jeśli miejscowo stoi woda to czy jest możliwość skutecznej melioracji.
  3. Badania geologiczne – jeśli warunki gruntowe tego wymagają.
  4. Inwentaryzacja przyrodnicza – jeśli warunki  terenowe tego wymagają.

Powyższa checklista stanowi ogólne przedstawienie czynności, które podejmują Eksperci Saveinvest, aby sprawdzić grunt przed jego zakupem.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top