Zakup działki – co należy sprawdzić? Check-lista

Bartosz Antos
18 maja 2022
Działki i grunty
Kupno działki

Zakup wymarzonej działki w atrakcyjnym miejscu i dobrej lokalizacji to znakomita inwestycja. Aby jednak tak się stało, należy sprawdzić grunt pod kątem wielu czynników. Jako firma specjalizująca się w sprzedaży gruntów, sprawdzamy blisko 50 kryteriów, aby upewnić się czy działki, które oferujemy Klientom będą bezpieczną i zyskowną inwestycją.

Księga wieczysta nieruchomości

Pierwszą czynnością, jaką wykonujemy jest sprawdzenie stanu prawnego danej działki, a więc zapoznanie się z prowadzoną dla niej księgą wieczystą. Sprawdzamy w niej:

  1. Informacje ogólne, oznaczenie nieruchomości, dane ewidencyjne – dział I-O.
  2. Kto jest właścicielem działki – dział II.
  3. Czy na działce nie ma ustanowionej służebności przejazdu, przechodu, przesyłu, praw, roszczeń, ograniczeń w rozporządzaniu – dział III.
  4. Czy działka nie jest zadłużona – dział IV „hipoteka”.
  5. Dodatkowe informacje – jak przysługujące działce dodatkowe prawa – dział I-SP.

MPZP i SUIKZP, WZ

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUIKZP) to dokumenty, których przestudiowanie jest nieodzowne przy zainteresowaniu zakupem gruntu. Analiza tych dokumentów pozwala ustalić następujące kwestie:

  1. Czy działka jest objęta MPZP, a jeśli tak to jakie są jego zapisy: przeznaczenie, parametry zabudowy, nakazy, zakazy, dopuszczenia, ograniczenia.
  2. Z którego roku jest MPZP oraz czy gmina planuje lub jest w trakcie jego zmiany.
  3. Czy w pobliżu obowiązują inne MPZP, a jeśli tak to jakie są ich zapisy, parametry.
  4. Jakie są kierunki w SUIKZP dla działki (w kontekście sporządzenia lub zmiany MPZP)
  5. Z którego roku jest SUIKZP oraz czy gmina planuje lub jest w trakcie jego zmiany.
  6. Czy dla działki została wydana decyzja WZ i jakie są jej zapisy (w przypadku braku MPZP).
  7. Czy jest możliwość uzyskania na działkę decyzji WZ, tzn. czy mamy sąsiedztwo, dostępne media, dostęp do drogi publicznej, czy nie występują gleby chronione.
  8. Analiza zabudowy na działkach sąsiednich, czy budynki w sąsiedztwie odpowiadają planowanej przez nas inwestycji.
  9. Czy działka nie jest położona w strefie oddziaływania elektrowni wiatrowych, obszarach objętych zakazem zabudowy, etc.
  10. Czy w pobliżu nie ma planów co do budowy strategicznych inwestycji drogowych, takich jak autostrady, drogi szybkiego ruchu.

Rozmowa z gminą

Na tym etapie ważny jest również kontakt z Urzędem Miasta lub Gminy, który udzieli poniższych informacji:

  1. Wydział/Referat planowania przestrzennego – czy gmina jest w trakcie sporządzania MPZP dla terenu lub ma takie zamiary; czy gmina jest w trakcie zmiany Studium lub jest to w planach; czy jest możliwość sporządzenia punktowego MPZP, czy jest możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;
  2. Wydział/Referat infrastruktury komunalnej lub zakład komunalny – czy jest możliwość podłączenia terenu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej; czy jest możliwość rozbudowy sieci na koszt inwestora, a następnie przekazanie jej na rzecz gminy/gestora – przeciwnym wypadku – czy istnieje możliwość budowy własnego ujęcia i zbiornika bezodpływowego lub oczyszczalni.

Kontakt z Wydziałem Budownictwa w Starostwie Powiatowym

Po kontakcie z gminą warto wykonać również telefon do starostwa powiatowego, na terenie którego jest położona działka, aby uzyskać informację jakie są wymagania starostwa do zgłoszeń budynków rekreacji indywidualnej i budynków gospodarczych (jeśli planujemy realizację takiej inwestycji).

Dane ewidencyjne, zdjęcia lotnicze

Pozostałe informacje, które należą do checklisty, sprawdzanej każdorazowo przez Saveinvest:

  1. Czy na zdjęciu lotniczym na terenie widać czegoś niepokojącego (hałdy ziemi, zadrzewienia/zakrzewienia, przebarwienia na powierzchni terenu).
  2. Czy przez teren przebiegają rowy, cieki wodne.
  3. Jak wygląda ukształtowanie terenu, czy teren jest płaski, pochyły, pofałdowany.
  4. Jakie użytki i klasy gruntu występują na terenie, czy występują gleby chronione, również na działkach sąsiednich.
  5. Czy w okolicy terenu, na którym jest położona działka znajdują się jakieś atrakcje wpływające na wzrost wartości terenu.
  6. Czy w pobliżu znajduje się coś, co może negatywnie oddziaływać na ten teren lub powodować uciążliwości.
  7. Analiza osi czasu, w jakim stopniu rozwinęła się zabudowa w okolicy na przestrzeni ostatnich lat.

Środowisko

Przygotowując się do zakupu gruntu nie należy zapominać również o poniższych kwestiach:

  1. Czy na terenie występują formy ochrony przyrody: park narodowy, obszar chronionego krajobrazu, zespół przyrodniczo-krajobrazowy, park krajobrazowy, rezerwat, użytek ekologiczny, natura 2000.
  2. Jeśli teren objęty jest ww. formą ochrony przyrody, jakie ograniczenia z tego wynikają (np. odsunięcie z zabudową 100m od brzegu jeziora).
  3. Jeśli teren objęty nie jest ww. formą ochrony przyrody, to jaka jest odległość do najbliższych form ochrony przyrody.
  4. Czy istnieje zagrożenie powodziowe ze strony cieków wodnych wodami występującymi raz na 10 lat, raz na 100 lat, raz na 500 lat,
  5. Czy istnieje zagrożenie osuwiskowe ze strony osuwisk czynnych, czynnych okresowo i nieczynnych.
  6. Sprawdzenie litologii (jakie grunty tam występują), orientacyjne określenie czy grunt łatwo przepuszcza wodę.
  7. Orientacyjne określenie poziomu występowania wód gruntowych.
Działka nad morzem

Techniczne

Dla właścicieli działek ważna jest bliskość mediów, zwłaszcza bezpośredni dostęp, dlatego sprawdzane są informacje:

  1. Czy teren ma dostęp do wodociągu, w jakiej odległości, o jakiej średnicy oraz czy występują przeszkody terenowe.
  2. Czy teren ma dostęp do kanalizacji, w jakiej odległości, o jakiej średnicy oraz czy występują przeszkody terenowe.
  3. Czy teren ma dostęp do prądu, w jakiej odległości, czy sieć jest napowietrzna czy kablowa.
  4. Czy teren ma dostęp do gazociągu, w jakiej odległości, o jakiej średnicy oraz czy występują przeszkody terenowe.
  5. Czy teren ma dostęp do sieci teletechnicznej.
  6. Czy przez teren przebiegają media – prąd, gaz, wodociąg, kanalizacja.
  7. Jak wygląda dojazd do terenu – dostęp do drogi publicznej, własność drogi i jej status, szerokość oraz materiał.
  8. Czy w pobliżu w ostatnim czasie wydano decyzje pozwolenie na budowę, decyzje o warunkach zabudowy.

Sprawdzenie w terenie

Dla pełnego obrazu sytuacji gruntu, sprawdzamy także:

  1. Jak faktycznie wygląda ukształtowanie terenu.
  2. Czy teren jest suchy, a jeśli miejscowo stoi woda to czy jest możliwość skutecznej melioracji.
  3. Badania geologiczne – jeśli warunki gruntowe tego wymagają.
  4. Inwentaryzacja przyrodnicza – jeśli warunki  terenowe tego wymagają.

Powyższa checklista stanowi ogólne przedstawienie czynności, które podejmują Eksperci Saveinvest, aby sprawdzić grunt przed jego zakupem.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera


    Po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A. Informacje o zasadach przetwarzania

    * Pole obowiązkowe

    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Finansowanie
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Działka czy mieszkanie – w co warto zainwestować w czasach wysokiej inflacji?

    Galopująca inflacja sprawia, że posiadacze oszczędności desperacko szukają możliwości ochrony kapitału. Nieruchomości to jedna z metod na nią. W dodatku sprawdzona od lat. Mieszkań ani ziemi nie da się bowiem dodrukować – w przeciwieństwie do pieniędzy typu fiat. Jednak wielu inwestorów staje przed dylematem: czy inwestować w działkę, czy raczej w mieszkanie pod wynajem? Odpowiedź […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Finansowanie
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Działki na raty – to możliwe! Jak zainwestować w najbezpieczniejszy produkt jakim jest grunt?

    Kredyt na działkę jest poza Twoim zasięgiem? Twój bank twierdzi, że nie stać Cię na zakup gruntu? Nie zarzucaj swoich planów tak łatwo. Istnieją alternatywne sposoby finansowania tego typu inwestycji. Wystarczy rozejrzeć się naza solidnym partnerem biznesowym i znaleźć produkt, który odpowiada Twoim oczekiwaniom. Być może zakup działki nad morzem na raty będzie najlepszym rozwiązaniem. […]

    Kamil Markowicz
    Inwestycje
    Inwestycje w nieruchomości
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Inwestycja w działki – czy to się jeszcze opłaca?

    Zawirowania na rynku nieruchomości zniechęcają wiele osób do inwestycji. Tymczasem statystyki pokazują, że ulokowanie pieniędzy w gruntach wciąż jest niezwykle opłacalne. Mimo pandemii, wojny na Ukrainie, galopującej inflacji i innych zawirowań, ziemia rolna wciąż odnotowuje stabilny zysk. Dlaczego tak się dzieje? Dlaczego inwestycja w grunty jest korzystna? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Inwestycje w nieruchomości
    Odrolnienie działki
    Przekształcenie działki

    Przekształcenie działki – 11 porad dla początkującego inwestora

    Zakup działki rolnej to dobra inwestycja. Można ją nabyć za całkiem niską cenę, a jednocześnie uzyskać wysoką stopę zwrotu. Na rynku nieruchomości na początkujących inwestorów czeka jednak wiele pułapek. Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – podpowiada, w jaki sposób ich uniknąć i jak skutecznie przeprowadzić odrolnienie działki. Dobrych decyzji […]

    Robert Tomaszewski
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego

    Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę gminy lub miasta, określa szczegółowo przeznaczenie danego terenu oraz warunki zagospodarowania i warunki zabudowy. Jest to niezwykle ważny dokument z punktu widzenia osoby, która zamierza kupić działkę i postawić na niej dom. Każdy, kogo interesuje zakup działki powinien niezwłocznie skierować kroki do właściwego urzędu miasta lub gminy, by […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty

    Zakup działki – co należy sprawdzić? Check-lista

    Zakup wymarzonej działki w atrakcyjnym miejscu i dobrej lokalizacji to znakomita inwestycja. Aby jednak tak się stało, należy sprawdzić grunt pod kątem wielu czynników. Jako firma specjalizująca się w sprzedaży gruntów, sprawdzamy blisko 50 kryteriów, aby upewnić się czy działki, które oferujemy Klientom będą bezpieczną i zyskowną inwestycją. Księga wieczysta nieruchomości Pierwszą czynnością, jaką wykonujemy […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Plan zagospodarowania przestrzennego
    Przekształcenie działki
    Warunki zabudowy

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który wstępnie i ogólnie określa zasady polityki przestrzennej na terenie danej gminy. Choć nie ma charakteru aktu prawnego, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego studium może stanowić doskonałą wskazówkę dla każdego, kto chciałby zrealizować inwestycję na danym terenie. Jeśli gmina nie posiada obowiązującego miejscowego […]

    Bartosz Antos
    Działki i grunty
    Warunki zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy

    Decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana „wuzetką” (WZ ), jest niezbędna do ustalenia warunków sposobu zagospodarowania danego terenu. Zastępuje ona plan zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie MPZP nie został uchwalony lub przestał obowiązywać. Decyzję o warunkach zabudowy można otrzymać nawet nie będąc właścicielem danej nieruchomości. Wydanie decyzji dla celów budownictwa mieszkaniowego jest bezpłatne. Zgodność z Miejscowym […]

    Bartosz Antos
    back to top