Zakup działki – co należy sprawdzić? Check-lista

Zakup wymarzonej działki w atrakcyjnym miejscu i dobrej lokalizacji to znakomita inwestycja. Aby jednak tak się stało, należy sprawdzić grunt pod kątem wielu czynników. Jako firma specjalizująca się w sprzedaży gruntów, sprawdzamy blisko 50 kryteriów, aby upewnić się czy działki, które oferujemy Klientom będą bezpieczną i zyskowną inwestycją. Co sprawdzić przy kupnie działki?

Księga wieczysta nieruchomości

Pierwszą czynnością, jaką wykonujemy jest sprawdzenie stanu prawnego danej działki, a więc zapoznanie się z prowadzoną dla niej księgą wieczystą. Sprawdzamy w niej:

1. Informacje ogólne, oznaczenie nieruchomości, dane ewidencyjne – dział I-O.
2. Kto jest właścicielem działki – dział II.
3. Czy na działce nie ma ustanowionej służebności przejazdu, przechodu, przesyłu, praw, roszczeń, ograniczeń w rozporządzaniu – dział III.
4. Czy działka nie jest zadłużona – dział IV „hipoteka”.
5. Dodatkowe informacje – jak przysługujące działce dodatkowe prawa – dział I-SP.

MPZP i SUIKZP, WZ

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUIKZP) to dokumenty, których przestudiowanie jest nieodzowne przy zainteresowaniu zakupem gruntu. Analiza tych dokumentów pozwala ustalić następujące kwestie:

1. Czy działka jest objęta MPZP, a jeśli tak to jakie są jego zapisy: przeznaczenie, parametry zabudowy, nakazy, zakazy, dopuszczenia, ograniczenia.
2. Z którego roku jest MPZP oraz czy gmina planuje lub jest w trakcie jego zmiany.
3. Czy w pobliżu obowiązują inne MPZP, a jeśli tak to jakie są ich zapisy, parametry.
4. Jakie są kierunki w SUIKZP dla działki (w kontekście sporządzenia lub zmiany MPZP)
5. Z którego roku jest SUIKZP oraz czy gmina planuje lub jest w trakcie jego zmiany.
6. Czy dla działki została wydana decyzja WZ i jakie są jej zapisy (w przypadku braku MPZP).
7. Czy jest możliwość uzyskania na działkę decyzji WZ, tzn. czy mamy sąsiedztwo, dostępne media, dostęp do drogi publicznej, czy nie występują gleby chronione.
8. Analiza zabudowy na działkach sąsiednich, czy budynki w sąsiedztwie odpowiadają planowanej przez nas inwestycji.
9. Czy działka nie jest położona w strefie oddziaływania elektrowni wiatrowych, obszarach objętych zakazem zabudowy, etc.
10. Czy w pobliżu nie ma planów co do budowy strategicznych inwestycji drogowych, takich jak autostrady, drogi szybkiego ruchu.

Należy pamiętać, że instytucja studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostanie usunięta z porządku prawnego zgodnie ze zmianami w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wejdzie w życie w przyszłym roku. Aktualnie obowiązujące Studia zachowają moc do momentu wejścia w życie planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r.

Rozmowa z gminą

Na tym etapie ważny jest również kontakt z Urzędem Miasta lub Gminy, który udzieli poniższych informacji:

1. Wydział/Referat planowania przestrzennego – czy gmina jest w trakcie sporządzania MPZP dla terenu lub ma takie zamiary; czy gmina jest w trakcie zmiany Studium lub jest to w planach; czy jest możliwość sporządzenia punktowego MPZP, czy jest możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;
2. Wydział/Referat infrastruktury komunalnej lub zakład komunalny – czy jest możliwość podłączenia terenu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej; czy jest możliwość rozbudowy sieci na koszt inwestora, a następnie przekazanie jej na rzecz gminy/gestora – przeciwnym wypadku – czy istnieje możliwość budowy własnego ujęcia i zbiornika bezodpływowego lub oczyszczalni.

Kontakt z Wydziałem Budownictwa w Starostwie Powiatowym

Po kontakcie z gminą warto wykonać również telefon do starostwa powiatowego, na terenie którego jest położona działka, aby uzyskać informację jakie są wymagania starostwa do zgłoszeń budynków rekreacji indywidualnej i budynków gospodarczych (jeśli planujemy realizację takiej inwestycji).

Dane ewidencyjne, zdjęcia lotnicze

Pozostałe informacje, które należą do checklisty, sprawdzanej każdorazowo przez Saveinvest:

1. Czy na zdjęciu lotniczym na terenie widać czegoś niepokojącego (hałdy ziemi, zadrzewienia/zakrzewienia, przebarwienia na powierzchni terenu).
2. Czy przez teren przebiegają rowy, cieki wodne.
3. Jak wygląda ukształtowanie terenu, czy teren jest płaski, pochyły, pofałdowany.
4. Jakie użytki i klasy gruntu występują na terenie, czy występują gleby chronione, również na działkach sąsiednich.
5. Czy w okolicy terenu, na którym jest położona działka znajdują się jakieś atrakcje wpływające na wzrost wartości terenu.
6. Czy w pobliżu znajduje się coś, co może negatywnie oddziaływać na ten teren lub powodować uciążliwości.
7. Analiza osi czasu, w jakim stopniu rozwinęła się zabudowa w okolicy na przestrzeni ostatnich lat.

Środowisko

Przygotowując się do zakupu gruntu nie należy zapominać również o poniższych kwestiach:

1. Czy na terenie występują formy ochrony przyrody: park narodowy, obszar chronionego krajobrazu, zespół przyrodniczo-krajobrazowy, park krajobrazowy, rezerwat, użytek ekologiczny, natura 2000.
2. Jeśli teren objęty jest ww. formą ochrony przyrody, jakie ograniczenia z tego wynikają (np. odsunięcie z zabudową 100m od brzegu jeziora).
3. Jeśli teren objęty nie jest ww. formą ochrony przyrody, to jaka jest odległość do najbliższych form ochrony przyrody.
4. Czy istnieje zagrożenie powodziowe ze strony cieków wodnych wodami występującymi raz na 10 lat, raz na 100 lat, raz na 500 lat,
5. Czy istnieje zagrożenie osuwiskowe ze strony osuwisk czynnych, czynnych okresowo i nieczynnych.
6. Sprawdzenie litologii (jakie grunty tam występują), orientacyjne określenie czy grunt łatwo przepuszcza wodę.
7. Orientacyjne określenie poziomu występowania wód gruntowych.

Techniczne

W kwestii, co należy sprawdzić przy zakupie działki, nie wolno zapomnieć o tak istotnej sprawie, jaką jest bliskość mediów, zwłaszcza bezpośredni dostęp. Sprawdzane są następujące informacje:

1. Czy teren ma dostęp do wodociągu, w jakiej odległości, o jakiej średnicy oraz czy występują przeszkody terenowe.
2. Czy teren ma dostęp do kanalizacji, w jakiej odległości, o jakiej średnicy oraz czy występują przeszkody terenowe.
3. Czy teren ma dostęp do prądu, w jakiej odległości, czy sieć jest napowietrzna czy kablowa.
4. Czy teren ma dostęp do gazociągu, w jakiej odległości, o jakiej średnicy oraz czy występują przeszkody terenowe.
5. Czy teren ma dostęp do sieci teletechnicznej.
6. Czy przez teren przebiegają media – prąd, gaz, wodociąg, kanalizacja.
7. Jak wygląda dojazd do terenu – dostęp do drogi publicznej, własność drogi i jej status, szerokość oraz materiał.
8. Czy w pobliżu w ostatnim czasie wydano decyzje pozwolenie na budowę, decyzje o warunkach zabudowy.

Sprawdzenie w terenie

Dla pełnego obrazu sytuacji, przy zakupie działki należy sprawdzić także:

1. Jak faktycznie wygląda ukształtowanie terenu.
2. Czy teren jest suchy, a jeśli miejscowo stoi woda to czy jest możliwość skutecznej melioracji.
3. Badania geologiczne – jeśli warunki gruntowe tego wymagają.
4. Inwentaryzacja przyrodnicza – jeśli warunki  terenowe tego wymagają.

Powyższa checklista stanowi ogólne przedstawienie czynności, które podejmują Eksperci Saveinvest, aby sprawdzić grunt przed jego zakupem.