Zakup działki – co zrobić, aby był bezpieczny? Część druga

Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki

Kupując własną działkę warto dokładnie poznać jej faktyczny stan prawny. Jak wspominaliśmy w I części, wśród dokumentów, do których warto zajrzeć jest księga wieczysta, a także wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz mapa zasadnicza. Poniżej przedstawiamy kolejne dokumenty, których poznanie może okazać się bardzo istotne.

Autostrada za oknem? Zajrzyj do MPZP

Bardzo ważnym dokumentem zawierający informacje o wybranej działce jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli teren, na którym znajduje się taka działka, posiada MPZP, możemy się z niego dowiedzieć o planowanej wokół infrastrukturze. W dokumencie tym zawarto też szczegółowe informacje, co i gdzie można wybudować. Zawarte w miejscowym planie dane mogą dotyczyć także szczegółów budynku, który będziesz mógł posadowić na działce (np. spadku dachu, ilości pięter itp.). W planie znajdują się informacje o najbliższej okolicy, w której planujemy mieszkać. Warto więc dowiedzieć się czy za kilka lat pod oknami nie wyrośnie nam wieżowiec lub czy tuż obok nie zaplanowano autostrady.

Każdy z terenów opisanych w miejscowym planie ma swoje oznaczenie. Tereny pod budowę jednorodzinną oznacza się kolorem jasnobrązowym oraz symbolami MN. Tereny pod zabudowę wielorodzinną to kolor ciemnobrązowy i symbole MW. Kolory fioletowy, czerwony i fioletowo-­szary na miejscowym planie powinny zwrócić nasza uwagę, gdyż oznaczają tereny produkcyjne oraz zabudowę usługową.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostępny jest w wydziałach urbanistyki i architektury miejscowych urzędach miasta lub gminy. Zobaczenie mapy zasadniczej z oznaczonym miejscowym planem jest bezpłatne, natomiast wyrys i wypis wymaga uiszczenia stosownej opłaty.

W wielu gminach niestety brakuje miejscowego planu. Prawodawca nie ustalił w jakim terminie i czy w ogóle taki plan musi należy wykonać. Dlatego też wiele gmin zwleka z jego opracowaniem. Wiele z miejscowych planów było uchwalonych na podstawie przepisów z 1984r. W roku 2004 straciły one swoją ważność, a gminy nie ustaliły jeszcze nowych. Jest to niewątpliwe niekorzystny dla zainteresowanych fakt.

Brak planu miejscowego

Osoba, która chciałaby nabyć działkę na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie ma pewności co za kilka lat powstanie za jej płotem i jakie ustalenia w zakresie miejscowego planu podejmie gmina, gdy dojdzie do jego uchwalania. Brak MPZP to też przeszkoda w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Osoba zainteresowana terenem nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego musi wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, a z kolei takie warunki nie zawsze są wydawane, a na taką decyzję czasami można czekać miesiącami. Jeśli dodatkowo działka, która nieobjęta miejscowym planem oznaczona jest jako grunt rolny, koniecznie trzeba dowiedzieć się czy wyłączenie jej z produkcji rolnej oraz wydanie warunków zabudowy będzie w ogóle możliwe.

Robert Tomaszewski, Prezes SaveInvest Sp. z o.o. podkreśla, że czynności związane z działkami nieobjętymi MPZP są jeszcze bardziej czasochłonne i skomplikowane, niż te związane z działkami posiadającymi taki plan. Łatwo też przeoczyć niektóre szczegóły mogące istotnie wpłynąć na dalsze możliwości zabudowy na takich działkach. Dlatego jeśli zależy nam na powzięciu jak największej liczby, sprawdzonych i rzetelnych informacji, warto pozostawić ich zebranie profesjonalistom.

Umowa kupna-sprzedaży tylko w formie aktu notarialnego

Jeśli udało nam się zbadać stan prawny działki, znamy jej przeznaczenie oraz wiemy co będzie wokół, przychodzi czas na podpisanie umowy kupna­-sprzedaży. Umowę kupna­-sprzedaży nieruchomości bezwzględnie powinno się zawierać w formie aktu notarialnego.

Notariusz przed spisaniem umowy ma obowiązek zapoznać się z aktualnym stanem księgi wieczystej. Pamiętać jednak należy, że w księdze nie zawsze musi być wszystko ujawnione. Co prawda istnieje instytucja wzmianki w księdze. Informuje ona, iż w sprawie danej nieruchomości coś się dzieje, jednak nie zawsze jest ona skuteczna. Dlatego w umowie kupna sprzedaży zawartej przed notariuszem warto zawrzeć odpowiednią klauzulę dotyczącą stanu wpisów w księdze wieczystej i zgodności ich ze stanem faktycznym.

Kupno działki – czy warto szukać samemu?

Dobrze wybrana działka, o ustalonym stanie prawnym, nabyta za dobrą cenę to podstawa rozpoczęcia inwestycji. Sprawdzenie wszelkich dokumentów związanych z działką to trudna i żmudna praca. Jeśli jednak wykonamy ją dobrze już na wstępie nie będziemy narażeni na problemy prawne i finansowe. Warto zlecić poszukiwanie idealnej działki wyspecjalizowanej firmie, takiej jak SaveInvest Sp. z o.o. To ona bowiem będzie ponosiła ciężar zebrania i analizy wszelkich dokumentów i informacji o danej nieruchomości.

Dzięki profesjonalnemu sprawdzeniu stanu prawnego działki jej zakup będzie już tylko formalnością. Klient decydujący się na pomoc specjalistów nie musi martwić się o ewentualne wady prawne nieruchomości czy jakiekolwiek formalności. Odpowiedzialna będzie za to firma, która podejmie się poszukiwania takiej działki na rzecz klienta.

Jeśli interesuje cię zakup działki pamiętaj, że jej zakup to tylko z pozoru prosta sprawa. Wszelki uchybienia związane ze stanem prawnym działki mogą być w przyszłości przyczyną ogromnych niedogodności. W ekstremalnych przypadkach narazisz się na to, iż nie staniesz się prawowitym właścicielem działki lub staniesz się właścicielem działki, którą bardzo trudno będzie przekształcić na budowlaną. Zwracając się o pomoc do profesjonalistów masz pewność, że Twoje marzenia o własnym domu się spełnią.

Zakup nieruchomości gruntowej, bez względu na to czy jest to działka rolna, działka budowlana czy inwestycyjna – to duża odpowiedzialność. Poza jej lokalizacja, tym czy posiada bezpośredni dostęp do mediów i drogi publicznej, ważne, abyśmy sprawdzili możliwie najwięcej czynników, które będą miały wpływ na nasze możliwości i ograniczenia, np. przy budowie domu. Więcej informacji o kwestiach, które warto sprawdzić, znajdziesz w pierwszej części poradnika: Zakup działki – co zrobić, aby był bezpieczny? Część pierwsza.