Nieodłącznym elementem nabywania nieruchomości są podatki. Płacimy różnego rodzaju należności, w tym podatek VAT. To ile i za co powinniśmy zapłacić, budzi jednak wiele kontrowersji. Burzliwe dyskusje toczą się między innymi w odniesieniu do opodatkowania garażu. Jak poprawnie ustalić należność podatkową?
Historia pewnej spółki
W 2006 r. pewna spółka wystąpiła z wnioskiem o udzielenie interpretacji podatkowej w zakresie zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. – opowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portal www.saveinvest.pl. Wątpliwość podatnika dotyczyła tego, jaką stawkę podatku VAT powinna zastosować przy sprzedaży garaży wraz z lokalami mieszkalnymi, jeżeli garaże i mieszkania stanowią konstrukcyjnie jedną bryłę. Spółka stwierdziła, że buduje lokale w zabudowie szeregowej, a przyległe do nich garaże posiadają wspólne ściany, fundament oraz dach. W ocenie podatnika taki stan faktyczny umożliwia zastosowanie preferencyjnej, wówczas obowiązującej, 7-procentowej stawki VAT.
Nieustępliwe organy podatkowe i sąd
Ze stanowiskiem podatnika nie zgodził się najpierw Naczelnik Urzędu Skarbowego, a potem Dyrektor Izby Skarbowej. Organy podatkowe chciały, aby lokale podlegały standardowej stawce 22 procent. W ocenie fiskusa miejsce postojowe znajduje się w garażu pod budynkiem mieszkalnym, a nadto nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. To z kolei wyklucza możliwość zastosowania preferencyjnej stawki. Ostatecznie sprawa wątpliwego podatku VAT trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Spółka ponownie wskazała, opierając się na stanowisku doktryny i orzecznictwie sądów, że w sytuacji, gdy garaż stanowi konstrukcyjnie część budynku mieszkalnego i jest z nim bezpośrednio połączony, nie ma podstaw do wyodrębniania go jako samodzielnego lokalu. Wojewódzki Sąd Administracyjny przyznał rację organom podatkowym, wskazując, że garaży nie można uznać za część składową lokalu mieszkalnego lub pomieszczenia pomocnicze, a właśnie takie pomieszczenia korzystają z preferencyjnej stawki VAT. – opowiada Robert Tomaszewski.
Nadzieja dla podatników w wyroku NSA
Ostatecznie sprawa trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Ten przyznał natomiast rację podatnikowi. Sąd uznał, że wyodrębnione miejsca postojowe nie mogą być przedmiotem odrębnej umowy sprzedaży, gdyż nie stanowią samodzielnych lokali użytkowych, ze względu na fakt, że nie są wydzielone trwałymi ścianami izb w obrębie budynku. Sprzedaż takiego lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z wydzielonych w ten sposób miejsc postojowych, znajdujących się w danym budynku, podlegać będzie zatem jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego. Stanowisko NSA należy uznać za słuszne i uzasadnione. – komentuje Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. Koncepcja forsowana przez fiskusa nie dość, że była kompletnie niepraktyczna, to jeszcze nielogiczna i niekonsekwentna, biorąc pod uwagę obowiązujące w Polsce prawo.
VAT obecnie
Na marginesie warto jeszcze wskazać, że od czasów omawianej „sprawy garażowej” preferencyjna stawka VAT uległa zmianie z 7 procent do 8 procent. Dodatkowo warunkiem opodatkowania całej transakcji obniżoną stawką jest nieprzekroczenie limitów powierzchni użytkowej. W odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych jest to 300 metrów kwadratowych, a w kontekście lokali mieszkalnych do 150 metrów kwadratowych.
Jak ustalić należną stawkę VAT dla nieruchomości?
Podsumowując zatem, jeżeli miejsce dla samochodu stanowi pomieszczenie przynależne do nieruchomości mieszkalnej, uznaje się, że jest integralnie związane z prawem jej własności. W konsekwencji nie może być odrębnym przedmiotem sprzedaży. Poprawnie stosuje się przy tym preferencyjną, obniżoną stawkę VAT w odniesieniu do całej nieruchomości. Koncepcja fiskusa będzie miała zastosowanie wyłącznie do „klasycznych bloków”, gdzie miejsce parkingowe sprzedawane jest odrębnie i nie jest bezpośrednio związane z lokalem, ponieważ umiejscowiono je w podziemnej hali garażowej.
