Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – odszkodowania w przypadku zbycia nieruchomości. Część pierwsza

Kiedy inwestor może wysunąć do gminy roszczenia związane z wejściem w życie nowego planu miejscowego (MPZP)? Co należy rozumieć pod pojęciem „zbycia nieruchomości”? Czy wniesienie nieruchomości aportem do spółki pozbawia jej właściciela prawa do ubiegania się o uzyskanie odszkodowania z tytułu obniżenia jej wartości na skutek zmiany planu miejscowego?

Plan zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z treścią art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeśli konsekwencją uchwalenia lub wprowadzenia zmian do już istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości (lub nawet z jakiejś jej części) w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, to jej właściciel może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część – przypomina Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Roszczenia te można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Warto także pamiętać, że gmina może ustosunkować się do takich roszczeń również poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej.

Wartość nieruchomości a MPZP

Idąc dalej, jeśli na skutek uchwalenia bądź zmiany planu, którym jest działka objęta, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel decyduje się na zbycie takiej nieruchomości i nie skorzystał z praw wymienionych powyżej, może wystąpić do gminy z żądaniem wypłacenia odszkodowania równego obniżeniu wartości tej nieruchomości. Zasada ta ma chronić inwestorów przed negatywnymi skutkami działalności planistycznej gminy, która może ingerować w posiadane przez nich prawo własności – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Wysokość takiego odszkodowania, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Odszkodowanie

Ustawodawca przy określaniu zasad przyznawania odszkodowań związanych ze zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego posłużył się pojęciem „zbycia nieruchomości” (art. 36 ust. 3 ustawy) oraz „sprzedaży nieruchomość” (art. 37 ust. 1 ustawy). Powstaje więc pytanie – jakie transakcje mogą uprawniać właścicieli do wystosowania w stosunku do gminy odpowiednich roszczeń? Sprzedaż to, zgodnie z przesłankami prawa cywilnego, odpłatna czynność prawna. Z kolei zbycie wiąże się zarówno z odpłatnym, jak i nieodpłatnym przeniesieniem własności rzeczy. W orzecznictwie ugruntowano pogląd, zgodnie z którym „zbycia nieruchomości” nie należy łączyć z odpłatną i nieodpłatną formą przeniesienia własności – zdaniem większości sądów ma to zastosowanie do odpłatnej formy zbycia, a więc sytuacji, gdy właściciel nie uzyskał dodatkowej korzyści majątkowej w razie obniżenia wartości jego nieruchomości. W konsekwencji, odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmiany planu, można przyznać w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości – podkreśla Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Czy zatem, za odpłatne zbycie może zostać uznane wniesienie nieruchomości aportem do spółki – czyli sytuacja, w której nie mamy bezpośrednio do czynienia ze sprzedażą danej działki? O tym w kolejnej części artykułu.