Znaczenie ustawy o rewitalizacji dla inwestorów i mieszkańców. Część druga

W poprzedniej części artykułu omówione zostały główne cele ustawy o rewitalizacji oraz czynniki, które zadecydują o uznaniu danego obszaru za obszar zdegradowany.

Gminne programy rewitalizacji

Obszar rewitalizacji obejmie ten obszar zdegradowany, na którym nagromadzenie wymienionych w poprzedniej części artykułu cech występuje z wyjątkowym nasileniem, a który posiadać będzie istotne znaczenie dla rozwoju lokalnego. Obszar ten, zgodnie z art. 10 ustawy o rewitalizacji, nie może przekroczyć 20 proc. powierzchni gminy, natomiast same działania rewitalizacyjne nie mogą dotyczyć więcej niż 30 proc. liczby mieszkańców gminy.

Po wyznaczeniu przez radę gminy terenów, które w świetle nowego prawa mogą zostać uznane za obszary zdegradowane i obszary rewitalizacji, przystępuje ona do opracowania i podjęcia gminnego programu rewitalizacji w formie uchwały. Warto mieć na uwadze fakt, że program ten nie jest aktem prawa miejscowego (nie może zatem stanowić podstawy do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych), lecz jest dokumentem o charakterze aktu kierownictwa wewnętrznego, który wiąże organy gminne w podejmowanych przez nie działaniach rewitalizacyjnych – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Co więcej, nowe prawo dopuszcza także możliwość, by rewitalizacja była przeprowadzana na podstawie programów uchwalonych przed jego wejściem w życie – z zastrzeżeniem, że gminy nie mogą działać na ich podstawie dłużej niż do 31 grudnia 2023 r.

Rada gminy z inicjatywy własnej lub też na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta) podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania gminnego programu. Wójt ogłasza informację na temat jej uchwalenia na stronie internetowej w Biuletynie Informacji Publicznej, w prasie lokalnej oraz przez obwieszczenie. Następnie opracowywany jest projekt programu, przeprowadzane są niezbędne konsultacje oraz uzyskiwane opinie instytucji i innych podmiotów publicznych – przykładowo operatorów sieci uzbrojenia, powiatowego komendanta straży pożarnej czy właściwego regionalnego dyrektor ochrony środowiska. Lista podmiotów, które powinny wydać opinię w sprawie rewitalizacji jest długa, przez co pojawiają się zastrzeżenia co do zbyt sformalizowanego i biurokratycznego charakteru ustawy. Wójt wyznacza takim podmiotom czas na wyrażenie opinii w terminie nie krótszym niż 14 dni nie dłuższym niż 30 dni. Jeśli po upływie tego terminu nie zostanie uzyskana opinia od jakiegoś podmiotu zakłada się, że nie ma on zastrzeżeń, co do projektu programu rewitalizacyjnego.

Katalog elementów, które muszą zostać uwzględnione w ramach gminnego programu, zawarty został w art. 15 ustawy o rewitalizacji. Wymienione są tam m.in.: szczegółowa diagnoza obszaru rewitalizacji, obejmująca analizę negatywnych zjawisk oraz lokalnych potencjałów występujących na terenie tego obszaru; opis powiązań gminnego programu rewitalizacji z dokumentami strategicznymi gminy, w tym strategią rozwoju gminy, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy; cele rewitalizacji oraz opis wizji stanu obszaru po przeprowadzeniu rewitalizacji; wyczerpujący opis przedsięwzięć o charakterze rewitalizacyjnym czy szacunkowe ramy finansowe gminnego programu rewitalizacji (wraz z szacunkowym wskazaniem środków finansowych ze źródeł publicznych i prywatnych).

Uchwalony zgodnie z zaprezentowanym powyżej schematem gminny program rewitalizacji będzie nastąpienie stanowić podstawę dla wydania aktów prawa miejscowego z zakresu organizacji procesu rewitalizacji – czyli uchwały w sprawie wyznaczenia specjalnej Strefy rewitalizacji oraz uchwały w sprawie przyjęcia miejscowego planu rewitalizacji.

Strefa rewitalizacji

Rada gminy na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta) podejmuje uchwałę o ustanowieniu specjalnej Strefy rewitalizacji, która może zostać stworzona na okres maksymalnie dziesięciu lat, bez możliwości jego przedłużenia. Istnieje także możliwość podzielenia takiej strefy, na podstawie odrębnych uchwał, na podobszary, nawet jeśli te nie będą posiadać wspólnych granic. Takie działania mają za zadanie ułatwienie zintegrowanego terytorialnie planowania i usprawnienia prowadzenia działań rewitalizacyjnych.

Znaczenie dla inwestorów

Jak zostało już wspomniane rada gminy na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta) podejmuje uchwałę o ustanowieniu specjalnej strefy rewitalizacji. Jej ustanowienie sprawia, że w obrębie tego typu terenu będą obowiązywać ułatwienia w procedurze administracyjnej, zwolnienia z trybu przetargowego, a właściciele i zarządcy mogą liczyć na otrzymanie od gmin dotacji remontowych. Co więcej, rada gminy posiada także uprawnienia, by w drodze uchwały wprowadzić zakaz wydawania na terenie strefy decyzji o warunkach zabudowy dla zmian sposobu zagospodarowania terenu, w tym także zamiany sposobu użytkowania budynków. Zakaz ten będzie obowiązywał, jeśli zaistnieje podejrzenie, że podmiot występujący o uzyskanie takiej decyzji może doprowadzić do zmian w zagospodarowaniu strefy niezgodnych z gminnym programem rewitalizacji albo utrudniających jego realizację – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Ponadto na terenie Strefy rewitalizacji pierwszeństwo przy wykupie nieruchomości posiadać będzie gmina. Na obszarze Strefy wykonana ma zostać m.in. budowa lub przebudowa budynków służących rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego, która stanowić będzie cel publiczny w rozumieniu art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przez budownictwo czynszowe należy rozumieć budownictwo mieszkaniowe realizowane przy łącznym spełnieniu kilku dyktowanych nową ustawą warunków – dostęp do lokali mieszkalnych odbywa się na zasadach nierynkowych na podstawie kryteriów określonych przez organy władzy publicznej; na etapie budowy, przebudowy lub użytkowania budynków podmioty realizujące inwestycje korzystają ze wsparcia środkami publicznymi; jest realizowane przez podmioty, których głównym celem działania nie jest osiągniecie zysku.

Wyłącznie dla obszaru rewitalizacji ma zostać także uchwalona szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mowa tu o miejscowym planie rewitalizacji, w ramach którego będzie można przykładowo określić zasady kompozycji przestrzennej nowej zabudowy oraz harmonizowania planowanej zabudowy z tą już istniejącą. W ramach takiego dokumenty określane zostałyby także zakazy i ograniczenia dotyczące działalności handlowej lub usługowej.

Konsekwencje ustawy dla mieszkańców

Zgodnie z nowym prawem lokatorzy mieszkający w budynku komunalnym, który ma przejść kapitalny remont w ramach działań rewitalizacyjnych, powinni liczyć się z przymusową przeprowadzką. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta zawiadomi o takiej konieczności najemców, podając przy tym termin przeprowadzki, który nie może być krótszy niż 60 dni licząc od dnia doręczenia pisma w sprawie przyznania lokalu zamiennego. Koszty przeprowadzki w całości pokrywa gmina. Jeśli po zakończeniu wykonywania robót budowlanych z jakichś względów lokatorzy nie mogliby powrócić do swoich mieszkań, obowiązkiem gminy jest zapewnienie im mieszkania w tej samej miejscowości i o podobnym standardzie (mowa o powierzchni, wyposażeniu i stanie technicznym) co poprzedni lokal – wyjątkiem jest zaakceptowanie przez lokatorów innego mieszkania, który odbiega od takich wymogów.

Ustawa zmienia również zasady eksmisji lokatorów, którzy nie chcą poddać się decyzji gminy o przeprowadzce i blokować będą prace rewitalizacyjne. Na chwilę obecną, gdy dojdzie do takiej sytuacji, nakaz eksmisji nie jest wydawany przez sąd cywilny, ale z ramienia wojewody, a od decyzji tego organu przysługiwać będzie odwołanie do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Ponadto, jeśli działania gminy w zakresie rewitalizacji miałby zostać zablokowane przez wspólnotę mieszkaniową, ma ona prawo zwrócić się do sądu o wydanie zezwolenia na dokonanie określonych czynności w związku z realizacją uchwalonego programu rewitalizacji.