Co powinniśmy wiedzieć o zasadach wykupu nieruchomości przez gminę? Część pierwsza

Jeśli na skutek uchwalenia planu miejscowego (MPZP) korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe właściciel ma prawo zażądać m.in. wykupu nieruchomości przez gminę. Jakie terminy obowiązywać będą gminę i na jakich zasadach ustalona zostanie cena wykupowanej nieruchomości?

Odszkodowanie za zmianę MPZP

Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli w konsekwencji zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości, lub nawet z jakiejś jej części, w dotychczasowy albo zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy. Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część – przypomina Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę.

Aby zobaczyć, jak w praktyce wygląda kwestia ustalania ceny wykupowanej nieruchomości oraz jakie terminy obowiązywać będą gminę omówiony zostanie, niezwykle istotny dla tego typu spraw, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2015 r., sygnatura akt: I CSK 224/14.

Przykład z życia – pozew o wykup nieruchomości

W przywołanej sprawie właściciel nieruchomości, w oparciu o przytoczoną powyżej przesłankę prawną, wniósł pozew przeciwko gminie o wykup nieruchomości – za cenę odpowiadającą jej aktualnej wartości czyli 7 764 000 zł – wraz z zasądzeniem odsetek ustawowych. Sąd rozstrzygający tę kwestię zobowiązał strony do złożenia oświadczeń woli w przedmiocie sprzedaży miastu prawa własności przedmiotowej nieruchomości za cenę nieprzekraczającą 3 mln zł oraz zasądził na rzecz powoda odsetki ustawowe od tej kwoty. W trakcie postępowania ustalono, że nieruchomość należąca do skarżącego znajdowała się w starym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na obszarze o przeznaczeniu spełniającym funkcje „ochrony systemu przyrodniczego miasta”, w którym dopuszczono tylko funkcję rolniczą bez możliwości zabudowy siedliskowej. Uchwalony niemal dekadę później nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmienił przeznaczenie tego obszaru na „zieleń parkową” i ustalił realizację parku miejskiego, co spowodowało faktyczną utratę możliwości korzystania w dotychczasowy sposób z nieruchomości, do której skarżący posiada tytuł prawny. Spełnione zostały zatem wszystkie dyrektywy, o których mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uprawnienia właścicielskie zostały znacznie ograniczone na skutek przyjęcia w gminie nowego planu. Właściciel nieruchomości złożył więc wniosek o wykup nieruchomości po cenach rynkowych.

Zawarcie umowy u wykup nieruchomości

W myśl z art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykup powinien nastąpić w terminie sześciu miesięcy od daty wniosku, chyba że strony postanowią inaczej, a w wypadku opóźnienia w wykupie właścicielowi przysługują odsetki ustawowe. W omawianej tu sprawie dniem realizacji wniosku był 15 lipca 2002 r. (ustawowe sześć miesięcy od daty złożenia wniosku czyli od 15 stycznia 2002 r.) – to na tę datę należało określić wartość nieruchomości, a z tytułu opóźnienia właścicielowi przysługiwały także odsetki ustawowe. Wartość nieruchomości, o która toczył się spór, na dzień 16 lipca 2002 r. według przeznaczenia zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wynosiła 2 819 030 zł. Sąd apelacyjny, do którego trafiła sprawa podzielił ustalenia faktyczne i ocenę prawną sądu okręgowego i oddalił apelację strony, a właściciel nieruchomości postanowił dalej dochodzić swoich racji i wzniósł skargę kasacyjną. W odpowiedzi Sąd Najwyższy orzekł, że sąd ustala rynkową wartość nieruchomości z daty orzekania i zobowiązał strony do złożenia oświadczeń woli w przedmiocie sprzedaży nieruchomości za cenę 7 400 000 zł. Co więcej, SN podkreślił, że w dyktowanym ustawowo sześciomiesięcznym terminie władze gminne zobowiązane są nie tylko do zawarcia umowy o wykup nieruchomości, ale także do jej wykonania czyli uiszczenia na rzecz właściciela odpowiednio ustalonego wynagrodzenia.

W kolejnej części artykułu omówione zostaną przesłanki, które zostały wzięte pod uwagę przez SN przy wydawaniu wyroku – czyli na co zwracać uwagę, jeśli dojdzie do sporu z gminą o wartość wykupowanej nieruchomości.