PRZEJDŹ DO SAVEINVEST.PL

Co się dzieje z umową najmu w przypadku sprzedaży mieszkania?

Patryk Wajda
18 stycznia 2022
Najem
Nieruchomości
Nieruchomości

Sytuacja, w której dochodzi do sprzedaży wynajmowanego mieszkania, nie należy do rzadkości. Stanowi ona jednak źródło obaw zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy. Ten pierwszy boi się bowiem roszczeń ze strony lokatora, a ten drugi utraty dachu nad głową. Czy zasadnie? Jaki wpływ na umowę najmu ma sprzedaż nieruchomości? Na te pytania odpowiada Patryk Wajda – Specjalista ds. Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Można sprzedać wynajmowaną nieruchomość

Przede wszystkim należy rozwiać mit, który mówi o tym, że nie można sprzedać wynajmowanej nieruchomości. Prawo własności ma bowiem zdecydowanie szerszy zakres niż najem. Niezależnie zatem czy doszło do podpisania umowy najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony, nie ma żadnych ograniczeń w obrocie nieruchomością. Właściciel nadal ma pełne prawo do rozporządzania swoją rzeczą, czyli w omawianym przypadku mieszkaniem. Od tej zasady istnieje tylko jeden wyjątek. Strony w zawartej umowie najmu mogą bowiem umówić się, że właściciel w ciągu 5 lat od jej podpisania nie sprzeda należącego do niego lokalu. Złożenie takiego, wiążącego oświadczenia przez właściciela nie zablokuje oczywiście sprzedaży nieruchomości. Nadal będzie ona ważna oraz w pełni skuteczna. Najemca będzie miał jednak roszczenie cywilne o odszkodowanie za niedotrzymanie postanowień zawartego kontraktu, ewentualnie o ustaloną karę umowną.

Nabywca wstępuje w prawa zbywcy

W momencie sprzedaży wynajmowanej nieruchomości nabywca – kupujący – wstępuje zatem w stosunek najmu w miejsce zbywcy – sprzedawcy. W efekcie obowiązują wszystkie postanowienia umowy najmu, które zostały uzgodnione z poprzednim właścicielem nieruchomości. Jedyną możliwością ich modyfikacji jest podpisanie stosownego aneksu. Na taki ruch musi jednak zgodzić się zarówno wynajmujący, jak i najemca. Jeżeli zatem lokator nie chce zgodzić się na podwyżkę czynszu najmu albo inne ustalenie zasad korzystania z lokalu, nabywca – kupujący – będzie musiał poczekać do końca trwania umowy najmu, ewentualnie skorzystać z przysługującego mu prawa wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem umownego lub ustawowego okresu wypowiedzenia albo wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, o ile istnieją ku temu przesłanki – wskazuje Patryk Wajda.

Kiedy można wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia?

Warto jednak zaznaczyć, że wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia nie jest łatwe. Może to nastąpić wyłącznie w trzech sytuacjach wskazanych w przepisach Kodeksu cywilnego. Najemca może zatem wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. Z kolei wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia wtedy, gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie. Innym powodem do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego jest też zwłoka najemcy z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności.

Rozliczenia stron poza najmem

Na marginesie należy tylko wskazać, że sprzedaż nieruchomości z lokatorem może generować pewne problemy w rozliczeniu wzajemnych wierzytelności poprzedniego właściciela i najemcy. Skutki wstąpienia nabywcy nieruchomości nie obejmują bowiem roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu. Najemca, który dokonał określonych nakładów na nieruchomość, nie może zatem domagać się pieniędzy od nowego właściciela, ale od tego poprzedniego. Poza tym warto pamiętać o tym, że niektóre umowy najmu mogą łączyć się z dodatkowymi, pobocznymi stosunkami prawnymi. Chodzi tutaj w szczególności o prawo pierwokupu, uprawnienia wynikające z poręczenia zobowiązań najemcy lub wynajmującego, a także rozliczenie kaucji.

Patryk Wajda

Podobał Ci się artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera








    Zaznacz zgody po zapoznaniu się z obowiązkiem informacyjnym zawierającym zasady i cele przetwarzania danych przez Saveinvest S.A:

    * Pole obowiązkowe

    zdjęcie
    ekspert-ico

    Przeczytaj także

    Budowa
    Drzewa

    Kiedy i jak blisko lasu można wybudować dom?

    Śpiew ptaków o poranku, śniadanie na werandzie, zapach żywicy… Kto nie marzy o takiej sielance? Niektórzy nie pozostają w świecie marzeń. Sprawnie i pewnie zamieniają swoje pragnienia w rzeczywistość. Zanim jednak poniesie Cię ułańska fantazja w zagospodarowaniu leśnej działki nad morzem i projektowaniu swojego wymarzonego domu, sprawdź obowiązujące przepisy. W tym zakresie obowiązują bowiem pewne […]

    Bartłomiej Kuzniar
    Inwestycje w nieruchomości
    Nieruchomości

    Kupujemy działki rolne – jakie dokumenty będą nam potrzebne?

    Nabycie działki rolnej wraz z kolejnymi zmianami obowiązujących w tym zakresie przepisów jest w zasadzie coraz prostsze. Stopniowo dochodzi do otwarcia rynku nieruchomości rolnych na podmioty niebędące rolnikami. To dobra informacja dla inwestorów, którzy mają różne pomysły na wykorzystanie tych gruntów. Wciąż jednak trzeba pamiętać o tym, że istnieją pewne konieczne do przebrnięcia formalności. Należy […]

    Bartosz Antos
    Podatki

    Wszystko, co powinniśmy wiedzieć o dokumentacji podatkowej cen transferowych

    W jakich okolicznościach podatnicy zobowiązani będą do przedłożenia dokumentacji cen transferowych? Z czym wiąże się sankcyjna stawka podatku? Jaką dokumentację potwierdzająca cenę transferową organy podatkowe uznają za odpowiednią? Czym są ceny transferowe Ceny, po których dane przedsiębiorstwo przekazuje towary oraz dobra niematerialne, bądź świadczy usługi podmiotom powiązanym kapitałowo, osobowo lub rodzinnie nazywa się cenami transferowymi. […]

    Bartosz Antos
    Budowa

    Ułatwienia i kłopoty z rejestrem pozwoleń na budowę i zgłoszeń

    Czym jest rejestr pozwoleń na budowę i zgłoszeń? Jakie ułatwienia związane z procedurą budowlaną wprowadziło jego uruchomienie? Gdzie dla inwestorów i gmin pojawiają się kłopoty? RDWZ W związku z nowelizacją prawa budowlanego 1 stycznia 2016 r. uruchomiono ogólnodostępny internetowy centralny Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń w sprawach budowlanych, w skrócie RWDZ. Jest to nowa wersja […]

    Robert Tomaszewski
    Inwestycje w nieruchomości
    Najem
    Nieruchomości

    Zepsuty piekarnik w wynajmowanym mieszkaniu – kto powinien go naprawić? Prawo a wynajem nieruchomości

    Niedziałające sprzęty to częsty przedmiot sporu pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Najczęściej jedni i drudzy nie wiedzą, kto tak naprawdę powinien odpowiadać za zepsuty piekarnik, telewizor albo pralkę. Jak sobie poradzić z tym problemem? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl. Wynajem nieruchomości – […]

    Bartosz Antos
    Nieruchomości

    Rozgraniczenie i wytyczenie granic działki

    Często się zdarza, że kupno gruntów, w tym zakup działki wiąże się z koniecznością ich rozgraniczenia z sąsiadującymi parcelami. Rozgraniczenia należy dokonać, jeżeli do tej pory nie wytyczono granic działek bądź toczy się spór pomiędzy właścicielami nieruchomości. Kto może wystąpić o wytyczenie granic? Procedurę związaną z wytyczeniem rzeczywistych granic parceli i oznaczeniu ich znakami granicznymi […]

    Bartosz Antos
    Drogi

    Dojazd do działki – co musisz wiedzieć

    Zakup działki pod budowę domu to prawdziwe wyzwanie. Jedną z kluczowych spraw, którą trzeba koniecznie mieć na uwadze, jest dostęp do drogi oraz jej status. Wszelkie niedomówienia w tej kwestii mogą mieć poważne konsekwencje i zniweczyć plany o szybkim rozpoczęciu budowy. Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi […]

    Bartosz Antos
    Domki letniskowe

    Kiedy rozbiórka domku letniskowego jest nieunikniona?

    Budowa domu, własna działka budowlana w atrakcyjnym miejscu, prywatny domek letniskowy w dobrej lokalizacji lub inwestycja w domki pod wynajem – spełnienie każdego z tych marzeń pociąga za sobą obowiązek zdobycia podstawowej wiedzy z zakresu nieruchomości. Z tego artykułu dowiesz się jakie przesłanki powinny uświadomić kupującym, że nabywany przez nich domek letniskowy może zostać objęty […]

    Bartosz Antos
    back to top