Co zrobić, aby rozpocząć budowę na swojej działce?

Budowa na działce to poważne przedsięwzięcie. Dlatego trzeba dobrze przemyśleć plan inwestycyjny i budżet oraz przeanalizować plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Od tego w dużej mierze zależą dalsze formalności.

Od czego zacząć budowę domu na działce?

Inwestorzy posiadający działkę, mają za sobą już pierwszy krok. Teraz należy dokładnie sprawdzić jej przeznaczenie i jakie jest dozwolone zagospodarowanie terenu, określić plany inwestycyjne i budżet. Zanim rozpocznie się budowa, trzeba też wypełnić szereg formalności i zgromadzić wymagane dokumenty.

Przeznaczenie działki

Działki mają różne przeznaczenie np.: rolne, usługowe albo budowlane. To determinuje działania, jakie możemy na parceli wykonać. Informacje o przeznaczeniu działki znajdziemy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz ewidencji gruntów i budynków.

Działki budowlane, jak nazwa wskazuje, umożliwiają postawienie na nich różnych obiektów. W ewidencji gruntów i budynków mogą mieć oznaczenie:

• tereny mieszkaniowe – B;
• obszary przemysłowe – Ba;
• miejskie tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy – Bp;
• strefy rekreacyjno-wypoczynkowe – Bz.

Natomiast w MPZP działki te mają znaczenia:

• zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – MN;
• budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne – MW;
• zabudowania usługowe – U.

MPZP są dostępne w urzędzie gminy stacjonarnie oraz elektronicznie na stronach internetowych w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) oraz w systemach informacji przestrzennej, np. rządowym geoportalu.

Z niego oprócz przeznaczenia działki, możemy wyczytać np.:

• dozwolone zagospodarowania danej działki: ile, gdzie i jakie obiekty można postawić, ich wysokość i kubaturę, jakie są zasady przekształcenia zieleni;
• rozmieszczenie dróg dojazdowych;
• zasady, na jakich można łączyć i dzielić nieruchomości objęte planem;
• zakazy zabudowy i ewentualne ograniczenia.

Niektóre plany precyzują nawet, jak mają wyglądać nowe nieruchomości: ich styl, kolorystykę oraz kąt nachylenia dachu.

Jeśli nasza działka jest objęta planem, to musimy dostosować się do zapisów w planie. Oznacza to, że jeśli ma status inny niż budowlana, to musimy wnioskować o zmianę w MPZP. Co niestety może być czasochłonne i wcale nie musi przynieść oczekiwanego efektu.

Jeśli dla naszej działki nie ma sporządzonego planu, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Bez niej nie można nic na działce wybudować.

Więcej o procesie i możliwościach przekształcenia działki rolnej w budowlaną można przeczytać w artykule: Przekształcenie działki rolnej w budowlaną w 2022 r. – co musisz wiedzieć.

Sprawdź działki budowlane w ofercie Saveinvest

Kliknij tutaj

Plan inwestycyjny

Kiedy wiadomo już, co i czy możemy wybudować, czas opracować plan inwestycyjny. Trzeba zastanowić się, jaki typ nieruchomości chcemy wybudować i czy można pomysł zrealizować na naszej działce.

Pod uwagę należy też wziąć powierzchnię posiadanego terenu. Przykładowo dom do 70 m kw. bez pozwolenia można wybudować na parceli o wielkości do 500 m kw. powierzchni. Z kolei dla domu o powierzchni 150 m kw., powinna ona mieć wielkość minimum 700-900 m kw.

Kolejnym krokiem jest ustalenie budżetu, jaki możemy przeznaczyć na inwestycję. Powinien on obejmować koszty przygotowania dokumentacji budowlanej, zakupu projektu i jego adaptacji lub ewentualnych zmian, wynajęcia ekipy budowlanej oraz wydatki na materiały budowlane w tym elementy OZE np. paneli fotowoltaicznych. Kosztorys musi zakładać również wahania cen materiałów budowlanych.

Przy ustalaniu budżetu warto od razu spisać wszystkie formalności, jakie są niezbędne do rozpoczęcia budowy.

Projekt budowlany

Wiedząc już, co można i co chcemy zbudować na naszej działce, trzeba wybrać odpowiedni projekt architektoniczny domu. Można go uzyskać na trzy sposoby:

• zlecić jego opracowanie wybranemu architektowi – wtedy otrzymujemy kompleksowe opracowanie, które można od razu dołączyć do zgłoszenia lub wniosku o pozwolenie na budowę;
• kupić gotowy projekt komercyjny, który trzeba poddać adaptacji do danej działki;
• skorzystać z darmowych gotowych projektów (też wymagają adaptacji) umieszczonych na stronie internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego są tam zwycięskie prace architektów biorących udział w konkursie ogłoszonym przez GUNB.

Projekt budowlany składa się z trzech części:

• opracowania zagospodarowania działki lub terenu, ukazujące usytuowanie budynków, wejść, wjazdu na działkę, miejsc postojowych itp.;
• planu architektoniczno-budowlanego, który zawiera m.in. rzuty wszystkich poziomów domu, począwszy od fundamentów aż po dach, formę architektoniczną i technologię budowy budynku oraz zamierzony sposób użytkowania pomieszczeń;
• projekt techniczny konieczny do realizacji robót.

Wybierając projekt, trzeba też zdecydować o technologii budowy np. czy będzie to dom z keramzytu, modułowego, z cegieł albo bali.

Każdy gotowy projekt musi zostać poddany adaptacji, czyli dostosowaniu do konkretnej działki. Prace obejmują m.in.:

• sporządzenie projektu zagospodarowania terenu na mapie do celów projektowych;
• przystosowanie rysunków budowlanych;
• dopasowanie fundamentów i konstrukcji domu do warunków gruntowo-wodnych;
• określenie obszaru oddziaływania domu;
• przygotowanie opinii i wniosków potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę.

Wszelkie zmiany lub adaptacje projektu gotowego muszą być wykonane przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane i aktualne zaświadczenie o wpisie na listę do Izby Architektów, lub Izby Inżynierów Budownictwa.

Do uzyskania pozwolenia na budowę potrzebny jest projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym. Plan techniczny jest wymagany dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

Media a pozwolenie na budowę

Już na etapie wybierania projektu trzeba zastanowić się, w jaki sposób budynek będzie zasilany w media:

• prąd – z sieci, instalacji fotowoltaicznej czy przydomowej elektrowni wiatrowej;
• wodę – z sieci lub własnego ujęcia;
• kanalizację – przyłącze do sieci, zbiornik bezodpływowy (szambo) lub przydomowa oczyszczalnia ścieków;
• gaz – o ile instalacja jest wymagana i potrzebna; 
• ogrzewanie i ciepła woda – pompa ciepła, fotowoltaika, kotły (węglowe, na pellet, gazowe, olejowe i elektryczne).

Warunki techniczne przyłączy mediów są też ważne w przypadku dokonywania adaptacji projektu. Bez tego nie dostaniemy pozwolenia na budowę.

Pozwolenia na budowę domu

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, która jest konieczna, jeśli chcemy rozpocząć budowę na swojej działce.

Wniosek o pozwolenie na budowę składa się w formie elektronicznej za pośrednictwem portalu e-Budownictwo lub w wersji papierowej do starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu.

Do wniosku trzeba dołączyć:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• po trzy kopie: projektu architektoniczno – budowlanego i projektu zagospodarowania działki lub terenu wraz z niezbędnymi uzgodnieniami, pozwoleniami oraz adaptacjami;
• wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o wydaniu warunków zabudowy;
• warunki techniczne dostawy mediów;
• zaświadczenie izby samorządu zawodowego o wpisaniu autora projektów na listę jej członków;
• inne dokumenty, jeśli są wymagane przepisami prawa.

Zgłoszenie budowy oraz wniosek o wydanie pozwolenia na budowę jest bezpłatny, jeśli budynek nie jest wykorzystywany na cele usługowe.

Ile trwa uzyskania pozwolenia na budowę?

Teoretycznie urząd ma 65 dni na wydanie decyzji, jednak w dużej mierze wszystko zależy od obłożenia instytucji i kompletności złożonych dokumentów.

Jak wygląda proces uzyskania pozwolenia na budowę domu?

Po dostarczeniu dokumentacji urząd sprawdza wniosek pod względem formalnym. Jeśli będą w niej braki, to dostaniemy wezwanie do ich uzupełnienia. Organ ma na to 14 dni od dnia złożenia dokumentów, natomiast inwestorowi na skompletowanie dokumentacji przysługuje co najmniej 7 dni. Następnie ustala się strony postępowania administracyjnego i wysyła do nich zawiadomienie o wszczęciu postępowania.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę urząd sprawdza:

• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z MPZP lub decyzją o WZ oraz wymaganiami ochrony środowiska;
• zgodność projektów z obowiązującymi przepisami;
• kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, np. czy są dołączone wszystkie wymagane opinie, zaświadczenia, uzgodnienia i pozwolenia;
• posiadanie przez architekta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia.

Decyzja staje się ostateczna, po upływie 14 dni od powiadomienia wszystkich stron o uzyskaniu pozwolenia na budowę i jeśli żadna z nich nie wniosła odwołania.

Natomiast w sytuacji, gdy któraś ze stron wniesie odwołanie, a sprawa trafi do sądu, który podtrzyma decyzję urzędu, wtedy staje się ona prawomocna.

Uzyskanie decyzji a rozpoczęcie budowy domu

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę należy zaopatrzyć się w dziennik budowy. Jest to urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych, wydawany dopiero po ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Ma format A-4 oraz ponumerowane strony, aby dokonywać wpisów chronologicznie. Można go prowadzić elektronicznie albo w formie papierowej.

W pierwszym przypadku trzeba założyć konto w aplikacji EDB (Elektroniczny Dziennik Budowy) oraz złożyć wniosek o założenie dziennika budowy. Potrzebne będą dane do logowania profilem zaufanym, bankowością elektroniczną lub e-dowód. Aplikację jest dostępna do pobrania na stronie EDB – Elektroniczny Dziennik Budowy GUNB.

W drugim przypadku należy kupić dokument w księgarni, sklepie papierniczym lub punkcie sprzedaży druków w urzędzie, a następnie wraz z wnioskiem o jego rejestrację złożyć we właściwym urzędzie miasta lub starostwie.

Wydanie dziennika jest bezpłatne. Termin jego zarejestrowania wynosi maks. 3 dni od dnia złożenia wniosku.

Rozpoczęcie robót budowlanych

Inwestor przed rozpoczęciem prac budowlanych ma obowiązek:

• zlecić sporządzenie projektu technicznego;
• wybrać kierownika budowy i podpisać z nim stosowną umowę (koszt zatrudnienia specjalisty wynosi od 2 tys. zł w górę, w zależności od jego zaangażowania i regionu);
• przekazać kierownikowi budowy projekt budowlany, w tym projekt techniczny, o ile jest wymagany.

Następnie trzeba zawiadomić urząd oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Do zawiadomienia należy dołączyć:

• dane imienne kierownika budowy;
• oświadczenie architekta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu technicznego, dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego.

Rozpoczęcie budowy następuje w momencie podjęcia prac przygotowawczych na działce:

• wytyczenia geodezyjnego domu;
• wykonania niwelacji terenu;
• zabezpieczenia terenu budowy;
• zrobienia przyłączy do sieci infrastruktury technicznej (woda i prąd) na potrzeby budowy.

Należy pamiętać, że pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata od momentu jego uzyskania, a także 3 lata od ostatniego wpisu do dziennika budowy.

Przed rozpoczęciem prac warto też pomyśleć o ubezpieczeniu domu w budowie. Standardowa polisa chroni mury i stałe elementy przed typowymi zdarzeniami losowymi, np. pożarem, powodzią, huraganem, uderzeniem pioruna, gadem albo obsuwaniem i zapadaniem się ziemi. Ubezpieczenie nie jest obowiązkowe, ale przy obecnych anomaliach pogodowych, stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie, jeśli wystąpią szkody.

Kiedy wystarczy zgłoszenie budowy lub robót budowlanych?

W niektórych przypadkach nie trzeba starać się o pozwolenie na budowę – wystarczy zgłoszenie budowy lub robót budowlanych. Taka procedura jest znacznie krótsza, jednak ma wiele ograniczeń.

Zgłoszenie budowy z projektem budowlanym

Inwestycje, które można zrealizować po zgłoszeniu budowy z projektem budowlanym to m.in.:

• wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• wolno stojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m kw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Inwestor musi złożyć w urzędzie:

• wniosek zgłoszenie zamiaru budowy z projektem;
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego;
• ewentualnie: decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu do istniejącej sieci ciepłowniczej; oświadczenie inwestora dotyczące budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni do 70 m kw.

Zgłoszenie robót budowlanych należy zakomunikować przed ich rozpoczęciem. W innym przypadku mogą zostać uznane za samowolę budowlaną. Wtedy trzeba będzie zalegalizować ją w nadzorze budowlanym.

Zgłoszenia są rozpatrywane w terminie 21 dni od dnia złożenia kompletu dokumentów. Jeśli spełniają wszystkie wymagania, urząd przyjmie je, wyrażając tzw. milczącą zgodę. Oznacza to, że inwestor nie otrzyma żadnego pisma potwierdzającego zgodę na budowę.

Zgłoszenie budowy bez projektu budowlanego

Na zgłoszenie budowy bez projektu budowlanego można postawić m.in.:

• wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty o powierzchni zabudowy do 35 m kw.;
• przydomowe ganki, oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m kw.;
• wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:
  • do 35 m kw;
  • powyżej 35 m kw., ale nie więcej niż 70 m kw., przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m.

Przy czym łączna liczba ww. obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m kw. powierzchni działki.

W tym przypadku inwestor w urzędzie albo za pośrednictwem portalu e-Budownictwo musi przedłożyć m.in.:

• wypełniony wniosek zgłoszenia budowy;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od wymagań stawianych przez przepisy;
• projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane. 

Kiedy nie wystarczy zgłoszenie?

W sytuacjach, kiedy realizacja budowy może:

• naruszać ustalenia MPZP lub decyzję o WZ;
• stwarzać zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
• powodować pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
• prowadzić do pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych;
• spowodować wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich;

urzędnicy mogą nałożyć w drodze decyzji administracyjnej na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie obiektu budowlanego lub prowadzenia robót budowlanych.

Ponadto pozwolenie na budowę jest wymagane, jeżeli inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub na obszar Natura 2000.

Budowa domu do 70 m kw. na zgłoszenie

Od 3 stycznia 2022 r. na mocy nowelizacji Prawa budowlanego osoby, które posiadają działki budowlane, mogą – w uproszczonej procedurze – wybudować na niej dom do 70 m kw. 

Uproszczona procedura polega na:

• braku obowiązku posiadania pozwolenia na budowę – wystarczy zgłoszenie z projektem budowlanym;
• braku konieczności zatrudnienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy;
• organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej budowy, o ile będzie ona zgodna z przepisami (urząd nadzoru budowlanego ma prawo kontrolować inwestycję);
• budowę można rozpocząć niezwłocznie po doręczeniu do właściwego urzędu wymaganej dokumentacji.

Oczywiście, aby skorzystać z tej opcji, nasza działka musi mieć status budowlanej w MPZP, lub też konieczne jest uzyskanie dla niej warunków zabudowy. Na szczęście wydanie WZ w takiej sytuacji trwa do 21 dni.

Ponadto planowany dom, oprócz wymogu posiadania powierzchni zabudowy do 70 m kw., musi spełniać następujące warunki:

• mieć nie więcej niż dwie kondygnacje;
• być wolnostojącym jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym; 
• jego obszar oddziaływania powinien mieścić się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• budowa musi być prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jeśli inwestor planuje w takim domu prowadzić działalność gospodarczą, musi pamiętać, że obowiązują tu dwa ograniczenia:

• zmianę przeznaczenia należy zgłosić do właściwego urzędu;
• powierzchnia użytkowa w budynku jednorodzinnym nie może przekraczać 30% całkowitej powierzchni budynku.

Zanim inwestor rozpocznie budowę, ma obowiązek doręczyć zgłoszenie wraz z projektem budowlanym właściwemu organowi administracji oraz poinformować organ nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. 

Co istotne do wniosku o zgłoszenie budowy inwestor dołącza oświadczenie deklarujące, że:

• planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych;
• przejmuje odpowiedzialność za kierowanie budową (o ile zdecyduje się nie zatrudniać kierownika budowy);
• załączona dokumentacja jest kompletna i aktualna.

Darmowe projekty budowy

Inwestor chcący postawić budynek mieszkalny do 70 m kw., może skorzystać z darmowych projektów dostępnych na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. W grudniu 2024 r. dostępnych było niemalże 70 propozycji. Aby skorzystać z nich, wystarczy wypełnić formularz kontaktowy i pobrać projekt z katalogu.

Składają się one z dwóch części: projektu architektoniczno-budowlanego oraz technicznego. Natomiast w opisie jest informacja m.in. co do kwestii możliwości zmian lub adaptacji gotowego projektu do konkretnej działki.

Kierownik budowy – warto czy nie warto go zatrudniać

Nowe przepisy dotyczące budowy domu wolnostojącego o powierzchni zabudowy do 70 m kw. nie wymagają zatrudnienia kierownika budowy ani prowadzić dziennika budowy. Co w praktyce oznacza, że każdy może zbudować taki dom samodzielnie tzw. metodą gospodarczą.

Z jednej strony daje to możliwość oszczędzenia na wynagrodzeniu specjalisty, z drugiej inwestor przejmuje obowiązki kierownika, wraz z nimi odpowiedzialność za budowę domu zgodnie z przepisami i sztuką budowlaną.

Zatem należy dobrze się zastanowić, czy sprostamy temu zadaniu. Obowiązki kierownika budowy są opisane w art. 22 Prawa budowlanego. Jego rolą jest m.in.:

• zabezpieczenie terenu budowy;
• nadzorowanie budowy i prowadzenie bieżącej dokumentacji;
• zakończenie budowy zgodnie z prawem i przygotowanie dokumentacji powykonawczej.

Kierownik budowy bierze odpowiedzialność za cały proces budowlany. Za niedopełnienie swoich obowiązków może ponieść odpowiedzialność majątkową i karną. Zatem powinien on być gwarantem spełnienia standardów formalnych i praktycznych w trakcie budowy.

Co więcej, podpis kierownika budowy w dokumentacji, może w przypadku sprzedaży domu podnieść jego wartość.

Więcej informacji dotyczących budowy domów do 70 m kw. znajduje się w naszym artykule: Dom do 70m2 – co musisz wiedzieć jako inwestor?

Dlaczego warto inwestować z Saveinvest?

Budowa na działce to skomplikowany i długotrwały proces. Wymaga nie tylko odpowiednich finansów, ale też cierpliwości, dokładności i czasu. Przygotowanie dokumentów do budowy, wybór ekipy, jak i same prace wymagają stałego doglądania.

Z Saveinvest jest to znacznie prostsze.

• Firma przeprowadza inwestorów przez cały, zagmatwany proces związany z budową. Sama przygotuje działki pod budowę, w tym uzbraja je i jak trzeba, przekształca w budowlane z rolnych. Do tego zajmuje się uzyskaniem pozwolenia na budowę.
• Saveinvest współpracuje ze sprawdzonymi firmami budowlanymi i architektami, dzięki czemu inwestor nie musi sam tracić czasu i energii na znalezienie odpowiednich specjalistów.
• Firma oferuje gotowy plan inwestycyjny, który gwarantuje wzrost wartości działki. Takie rozwiązanie jest idealne dla osób, które nie mają pomysłu, wiedzy albo czasu na samodzielnie jego tworzenie.

Zobacz działki w atrakcyjnych, turystycznych lokalizacjach

Kliknij tutaj